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Cosa succede se non ho un contratto di affitto?

19 Ottobre 2021
Cosa succede se non ho un contratto di affitto?

Affitto in nero: la locazione è nulla, ma il locatore può sanare la nullità registrando il contratto o può chiedere lo sfratto con un’azione di occupazione senza titolo. 

Un nostro lettore, in veste di inquilino di unità immobiliare a uso residenziale, ci chiede: cosa succede se non ho un contratto di affitto? Il caso è quello comunemente noto come affitto in nero. 

Il contratto di locazione deve essere obbligatoriamente registrato, pena la sua totale nullità anche se scritto e firmato. La registrazione, che compete al locatore, va eseguita entro 30 giorni dalla stipula e, nei 60 giorni successivi, va comunicata all’inquilino e all’amministratore di condominio. 

Se il locatore ha affittato l’appartamento senza la scrittura privata o se questa, seppur redatta, non è stata registrata, il rapporto si considera inesistente e non produce effetti. Ciò determina alcune importanti conseguenze sia in capo al padrone di casa che sull’inquilino. Ecco allora che succede se non c’è un contratto di affitto. 

La nullità dell’affitto in nero

L’affitto in nero è nullo. Risultato: se una delle due parti dovesse lamentare l’inadempimento dell’altra ad una o più clausole concordate non potrebbe ricorrere al giudice per la tutela dei propri diritti. 

Tanto per fare un esempio, il locatore non potrebbe richiedere al tribunale un decreto ingiuntivo nel caso in cui l’inquilino non dovesse versare il canone concordato a voce (potrebbe tutt’al più pretendere un’indennità per l’occupazione abusiva), né potrebbe agire con l’azione di sfratto in caso di morosità o di scadenza del termine (dovrebbe agire con una normale causa volta all’accertamento della proprietà del bene e alla conseguente condanna al rilascio senza titolo). E, non in ultimo, il locatore non potrebbe chiedere i danni se l’affittuario dovesse lasciare l’immobile prima della scadenza del contratto, senza disdetta o preavviso. 

Allo stesso modo, l’inquilino non avrebbe la possibilità di contraddire la richiesta del locatore di lasciare l’immobile prima del termine pattuito verbalmente né potrebbe esigere i danni per un locale insalubre, privo dei servizi essenziali.

La Cassazione ha però attentato la rigidità di tale principio. È stato, in particolare, stabilito che, laddove l’omessa registrazione sia il frutto di una volontà del solo locatore, non concordata con l’inquilino e di cui quindi questi non era partecipe, allora la nullità del contratto si riverbera solo sul primo e non sul secondo. Ciò significa, in pratica, che l’affittuario può agire in tribunale per la tutela dei propri diritti, mentre non può farlo il padrone dell’appartamento. 

Cosa succede all’inquilino in nero?

La prima conseguenza dell’affitto in nero è l’evasione dell’imposta di registro, evasione per la quale sono responsabili tanto il locatore quanto il conduttore. L’Agenzia delle Entrate può quindi chiedere il versamento dell’imposta evasa tanto all’uno quanto all’altro per l’intera somma. Naturalmente, affinché ciò avvenga è necessario l’accertamento dell’illecito, cosa assai difficile se non c’è la segnalazione di una delle due parti, visto che la Finanza non potrebbe effettuare l’accesso all’immobile, né l’amministratore di condominio è legittimato a fare una segnalazione in tal senso.

Quanto invece all’evasione dell’imposta sui redditi, per i canoni non dichiarati, di tanto ne risponde solo il locatore.

L’inquilino in nero, che sia stato partecipe del patto di “non registrazione” non può – come anticipato sopra – esercitare i propri diritti derivanti dall’accordo verbale o scritto ma non registrato. Ma dall’altro lato non potrà essere perseguito per il proprio inadempimento, come nel caso di omesso versamento dei canoni. 

Come sanare un affitto in nero?

Secondo l’insegnamento delle Sezioni Unite della Cassazione, il locatore può sempre sfrattare l’inquilino in nero. Lo può fare in due modi tra loro alternativi:

  • registrando la locazione tardivamente e pagando le relative sanzioni: in tal modo, usufruisce di una sanatoria con effetti retroattivi del contratto. Così facendo si assicura la possibilità di accedere alla più rapida procedura di sfratto per morosità;
  • avviando una procedura ordinaria di occupazione senza titolo, più lunga ed onerosa, con la condanna dell’inquilino al rilascio dell’immobile.

Se nel primo caso la procedura sarà più breve, nel secondo richiederà più di un anno (se non oltre).



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