Come difendersi dai danni all’appartamento in affitto

Il locatore può rifiutare la consegna dell’immobile in cattivo stato di manutenzione fino a quando non vengono risarciti i danni: nel frattempo, i canoni di locazione continuano a maturare a carico dell’inquilino. 

I problemi per chi affitta casa non derivano solo dal rischio di morosità e dal conseguente sfratto (con tutto il dispendio di tempo e di denaro che esso comporta), ma anche dai danni lasciati all’appartamento in affitto. Danni che, spesso, richiedono interventi di manutenzione straordinaria costosi. In casi come questi, è difficile tutelarsi una volta che l’inquilino ha lasciato l’immobile e ha fatto sparire le proprie tracce. A ciò si aggiunge il fatto che, per quanto non trascurabili, gli importi per le spese non sempre giustificano l’avvio di un giudizio civile di risarcimento del danno. Cosa fare in questi casi? Come difendersi dai danni all’appartamento in affitto? Alcuni suggerimenti sono offerti dalla giurisprudenza. 

Il verbale di consegna dell’appartamento in affitto

Per quanto non costituisca un obbligo di legge, prudenza vuole che le parti redigano un verbale di consegna al momento della stipula del contratto ove, insieme alla documentazione fotografica attestante lo stato dei luoghi, si descrivano dettagliatamente le condizioni dell’immobile e dell’eventuale arredo presente. Ciò faciliterà la successiva verifica dei danni alla riconsegna. Danni che, altrimenti, spetta sempre al locatore dimostrare: è questi che deve fornire la prova dell’imputabilità degli stessi al cattivo uso fatto dall’inquilino, alla sua incuria. Perché, come noto, non ricade sull’affittuario ogni spesa necessaria al ripristino dell’abitazione ma solo quelle che derivino dalla sua negligenza nella custodia del bene. Quanto invece ai danni conseguenti al normale uso, quelli cioè derivanti dall’usura quotidiana, gli oneri ricadono unicamente sul locatore. 

Di tanto abbiamo già parlato in Come difendersi se il padrone di casa chiede il risarcimento.

Che fare se l’inquilino danneggia l’appartamento?

Come abbiamo appena anticipato in modo sintetico, sul conduttore non grava solo l’obbligo di pagare il canone mensile alle scadenze (e non oltre 20 giorni, pena la possibilità di sfratto), ma anche quello di restituire al locatore l’immobile locato nello stesso stato in cui l’ha ricevuto, in conformità dell’eventuale descrizione che è stata fatta dalle parti ed allegata al contratto. Viene fatto salvo solo il normale deterioramento o il consumo risultante dall’uso in conformità del contratto. 

In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto l’appartamento in buono stato di manutenzione. Che fare se ciò non avviene? Come comportarsi cioè se l’inquilino danneggia l’appartamento? Secondo la Cassazione [1], alla scadenza del contratto di affitto il locatore può rifiutarsi di ricevere la restituzione dell’immobile fino a quando il conduttore non paga i danni prodotti nei locali ed ottenere il pagamento dei canoni nel frattempo maturati.

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Secondo la Corte, «in tema di locazione, allorché il conduttore abbia arrecato gravi danni all’immobile locato, o compiuto sullo stesso innovazioni non consentite, tali da rendere necessario per l’esecuzione delle opere di ripristino l’esborso di somme di notevole entità, in base all’economia del contratto e tenuto comunque conto delle condizioni delle parti, il locatore può legittimamente rifiutare di ricevere la restituzione del bene finché tali somme non siano state corrisposte dal conduttore». Nel frattempo, il conduttore, versando in mora, rimane tenuto altresì al pagamento del canone quand’anche abbia smesso di servirsi dell’immobile per l’uso convenuto». 

Da un punto di vista pratico questo significa che, se anche l’inquilino ha lasciato l’appartamento, nell’ipotesi in cui siano riscontrati dei gravi danni derivanti dalla sua incuria o delle opere non autorizzate che vanno rimosse a sue spese, l’appartamento si considera come ancora non riconsegnato (per quanto le chiavi siano già state restituite materialmente). E ciò perché la «riconsegna» a cui fa riferimento la norma del Codice civile, che scatta alla scadenza del contratto, deve essere quella di un bene nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto. Mancando tale condizione, la riconsegna non si può considerare effettuata secondo legge. Questo significa che i canoni di locazione continuano a maturare fino a quando alternativamente l’inquilino non ha pagato i danni o non ha provveduto a ripristinare il bene provvedendo a proprie spese alle opere di manutenzione straordinaria. 

L’aumento degli importi che gravano sull’inquilino può contribuire a rendere più conveniente l’azione legale del locatore nei suoi confronti. 

In sintesi, è legittimo il rifiuto alla restituzione dell’immobile opposto dal locatore, riconoscendo l’inadempimento del conduttore agli obblighi di mantenere l’immobile locato nelle stesse condizioni in cui è stato ricevuto, avendo accertato l’esistenza di gravi danni e difformità all’interno dell’immobile.