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Assemblea di condominio: in quale luogo?

20 Ottobre 2021
Assemblea di condominio: in quale luogo?

La riunione di condominio deve tenersi nello stesso Comune ove si trova il palazzo e comunque in un luogo che non pregiudichi la presenza dei condomini. L’amministratore deve adattarsi alle richieste dei condomini. 

In quale luogo deve riunirsi l’assemblea di condominio e chi lo decide? Cosa succede se alcuni condomini hanno difficoltà a raggiungere i locali indicati nell’avviso di convocazione perché ritenuti troppo distanti? Chi vede nell’amministratore di condominio un rivale può esigere che, al posto dello studio di quest’ultimo, l’assemblea si tenga in un posto neutrale? A queste domande ha offerto più volte risposta la giurisprudenza. Il principio sposato dai giudici è il seguente: la scelta del luogo ove deve tenersi l’assemblea di condominio deve garantire la presenza di tutti i condomini, ragion per cui non può essere troppo lontano dall’edificio, ritenuto come centro di riferimento degli interessi di tutti.

Ma procediamo con ordine e vediamo, più nel dettaglio, in quale luogo può tenersi l’assemblea di condominio. 

Chi sceglie il luogo dell’assemblea di condominio?

Se il regolamento di condominio non stabilisce nulla a riguardo, il luogo in cui l’assemblea deve riunirsi viene stabilito, di volta in volta, dall’amministratore. È lui infatti che compila e spedisce gli avvisi di convocazione, definendo giorno, ora e locali della riunione.  

Laddove l’amministratore venga sollecitato da alcuni condomini a spostare il luogo della riunione dell’assemblea non potrebbe arroccarsi su scelte personali. Egli resta infatti pur sempre un mandatario del condominio. Sicché, non potrebbe imporre un posto a lui più congeniale ma scomodo per il resto della compagine.

La recente riforma ha stabilito poi che, se a chiederlo è la maggioranza dei condomini, l’amministratore è tenuto a disporre l’assemblea con modalità telematiche ossia a distanza (la cosiddetta teleassemblea) in modo totale o parziale (ossia consentendo, a chi lo vuole, di partecipare fisicamente).  

Assemblea di condominio: in quale luogo?

Nell’individuare i locali ove l’assemblea di condominio debba tenersi l’amministratore deve scegliere un luogo appropriato, formula quest’ultima elaborata dalla giurisprudenza ma che non trova alcun riferimento né all’interno del Codice civile né delle disposizioni di attuazione. Queste ultime, all’articolo 66, stabiliscono solo che l’avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell’ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l’adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l’indicazione del luogo e dell’ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell’ora della stessa.

Dunque, in assenza di previsioni della legge e di specifiche disposizioni del regolamento, la determinazione del luogo dell’assemblea viene rimessa alla discrezionalità dell’amministratore. Si può tuttavia far riferimento – come già avvenuto in passato – alle norme relative alla convocazione e allo svolgimento delle assemblee delle società di capitali (le Srl ad esempio). In particolare, l’articolo 2363 del Codice civile stabilisce che l’assemblea di una società debba essere convocata nel Comune ove ha sede la società stessa, salvo che lo statuto non preveda diversamente. Dunque, per analogia, potrebbe ritenersi che l’assemblea di condominio debba svolgersi nello stesso Comune ove si trova l’immobile (o in quello strettamente limitrofo se contiguo, come succede spesso in numerosi Comuni italiani tra loro attaccati) [1].

Secondo la Corte di Cassazione a Sezioni Unite [2], l’amministratore, a cui spetta la scelta del luogo ove debba tenersi l’assemblea, è tenuto a rispettare due limiti:

  • anzitutto quello territoriale, con la necessità di scegliere una sede entro i confini della città in cui sorge l’edificio in condominio;
  • quello della idoneità di tale luogo di riunione: idoneità per ragioni fisiche e morali, in modo tale da consentire la presenza di tutti i condomini.

Assemblea di condominio in un luogo troppo lontano  

Una distanza eccessivamente distante tra il luogo di svolgimento dell’assemblea e la collocazione dell’edificio condominiale renderebbe la delibera annullabile entro 30 giorni dalla data in cui si è tenuta o, per gli assenti, da quando è stato comunicato il relativo verbale.  

Se il regolamento di condominio non stabilisce la sede in cui debbano essere tenute le riunioni assembleari, l’amministratore ha il potere di sceglierla. La Corte d’Appello di Milano [1] ha annullato una delibera emessa dall’assemblea a circa 40 chilometri dall’edificio condominiale, in quanto ritenuta pregiudizievole alle esigenze del condòmino ricorrente che aveva problemi motori.

Non è stata l’unica ragione: il luogo prescelto sarebbe stato lo studio legale di un avvocato antagonista nel passato alle posizioni sostanziali del condomino ricorrente, dunque «non era sicuramente – scrivono i giudici – un luogo neutrale».

Assemblea in un luogo diverso

Potrebbe succedere che, all’ultimo minuto e con il consenso dei presenti, l’amministratore decida di modificare il luogo di svolgimento dell’assemblea. A riguardo, secondo la Corte di Appello di Firenze [3], è annullabile la delibera assembleare se l’assemblea si sia svolta in un luogo diverso da quello indicato nell’avviso di convocazione, poiché ogni condomino deve essere edotto con un congruo anticipo del luogo preciso, del giorno e dell’ora della convocazione dell’assemblea. Il diritto all’impugnativa sussiste, poiché il pregiudizio subìto dallo stesso per la mancata partecipazione consiste nel fatto che al condomino è stato impedito di essere presente all’assemblea condominiale, di esprimere in quella sede le proprie ragioni e, quindi, concorrere con il proprio voto alla formazione della volontà assembleare.


note

[1] C. App. Milano, sent. n. 2901/21 del 7.10.2021.

[2] Cass. S.U. sent. n. 14461/1999.

[3] C. App. Firenze sent. n. 14/2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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