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Subentro affitto dopo cessione di azienda: quali responsabilità

21 Ottobre 2021
Subentro affitto dopo cessione di azienda: quali responsabilità

Responsabilità solidale per i canoni di locazione tra cedente e cessionario in caso di subentro nel contratto di affitto senza il consenso del proprietario dell’immobile. 

Ipotizziamo il caso di un’azienda che, svolgendo un’attività commerciale, utilizzi un magazzino ottenuto in affitto. Dopo qualche anno, il conduttore decide di cedere l’azienda a un’altra società e, insieme ad essa, anche l’uso dei relativi locali. Di tanto informa il locatore, il quale però sostiene che, nell’ipotesi di morosità del cessionario, il cedente continuerà ad essere responsabile in solido. 

Volendosi informare meglio su quali siano le responsabilità a seguito di subentro nell’affitto dopo la cessione di azienda, il conduttore decide di prendere in mano il contratto e lì trova il riferimento all’articolo 36 della legge n. 392/1978, ossia la famosa legge sull’equo canone; ma, non essendo un esperto di legge, decide di telefonare al proprio avvocato per avere maggiori chiarimenti in merito. Il suo timore è quello di dover rispondere di condotte illecite poste in essere dal nuovo conduttore per le quali invece non vorrebbe avere alcuna responsabilità civile o penale. 

Ecco cosa prevede, a riguardo, la legge.

Si può cedere il contratto di affitto senza il consenso del proprietario?

Ai sensi dell’articolo 1594 del Codice civile, non è possibile cedere il contratto di affitto senza il consenso del locatore. È tuttavia prevista un’eccezione nel caso di immobili a uso commerciale, quando la cessione del contratto di affitto dipende dalla cessione o dalla locazione dell’azienda (o di un ramo di essa). In proposito, il citato articolo 36 della legge sull’equo canone stabilisce quanto segue: «Il conduttore può sublocare l’immobile o cedere il contratto di locazione anche senza il consenso del locatore, purché venga insieme ceduta o locata l’azienda». In tal caso, il conduttore deve darne «comunicazione al locatore mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento. Il locatore può opporsi (solo) per gravi motivi, entro trenta giorni dal ricevimento della comunicazione». 

Da quanto visto, la legge prevede il diritto del conduttore – che il contratto di affitto non può limitare (diversamente la clausola sarebbe nulla) – di sublocare o cedere il contratto di affitto anche senza il consenso del locatore, ma solo a patto che ceda anche l’azienda o un ramo di essa oppure la dia in locazione. Se invece tale condizione non sussiste, la cessione del contratto di affitto necessita dell’autorizzazione preventiva del proprietario dell’immobile.

Secondo la giurisprudenza prevalente, il consenso del locatore non è necessario neppure nell’ipotesi in cui non venga ceduta l’azienda, salvo divieto di sublocazione contenuto nel contratto [1].

Quali sono le responsabilità civili e penali del cedente?

Sempre l’articolo 36 della legge sull’equo canone stabilisce: «Nel caso di cessione il locatore, se non ha liberato il cedente, può agire contro il medesimo qualora il cessionario non adempia le obbligazioni assunte». Quest’ultima precisazione configura una responsabilità solidale per tutti i debiti che il cessionario maturerà fino alla scadenza dell’originario contratto di affitto.

Nella pratica questo significa che il cedente potrà essere chiamato dal locatore a versare i canoni di locazione che il nuovo conduttore non pagherà.

La responsabilità in solido implica la facoltà del creditore di rivolgersi indifferentemente a ciascun condebitore, chiedendo l’integrale pagamento dell’importo maturato. 

Il cedente che dovesse pagare le morosità del cessionario potrà poi rivalersi contro di questi per chiedere la restituzione delle somme versate al locatore.

La responsabilità del cedente è solo di natura civile e, come anticipato, si limita esclusivamente al pagamento dei canoni non versati dal nuovo conduttore. La responsabilità penale per eventuali illeciti commessi all’interno dei locali spetta unicamente a chi compie la condotta, ossia al cessionario (se persona fisica) o ai suoi soci/dipendenti (se persona giuridica).

Fin quando dura la responsabilità del cedente?

La responsabilità del cedente per i debiti eventualmente maturati dal cessionario dura fino alla successiva scadenza del contratto di affitto per come dal primo stipulato con il proprietario dell’immobile. Dunque, se quest’ultimo poi dovesse acconsentire al tacito rinnovo automatico della locazione, per i debiti successivi a tale momento risponderà solo il nuovo conduttore, ossia il cessionario.

Insomma, la responsabilità solidale tra cedente e cessionario è limitata solo al residuo periodo di validità del contratto di affitto in corso al momento della cessione [2].

Successive cessioni del contratto di locazione

Potrebbe succedere che il cessionario decida a sua volta di cedere l’azienda e, con essa, di nuovo il contratto di locazione. Secondo la Cassazione [2], in questi casi, si configura una responsabilità solidale di tutti i soggetti coinvolti nella catena e quindi sia del primo conduttore, sia di quello intermedio, sia dell’ultimo cessionario.

Come avviene la successione nel contratto di affitto?

Secondo la Cassazione [3], la semplice cessione dell’azienda non produce l’automatica successione anche nel contratto di locazione dell’immobile. È necessaria comunque la conclusione, tra cedente e cessionario dell’azienda, di un altro contratto che preveda appunto la sublocazione o la cessione del contratto di locazione.

Questo perché l’articolo 36 stabilisce che il conduttore ha la facoltà (ossia «può») cedere il contratto ma può anche decidere di non avvalersene. 

La legge poi richiede che la cessione del contratto sia comunicata al proprietario dell’immobile. Quest’onere spetta al cedente e non al cessionario. In mancanza, si potrà configurare una responsabilità contrattuale del cedente. Il locatore potrà pertanto chiedere la risoluzione del contratto di locazione e conseguente risoluzione di quello di sublocazione, ma solo se l’inadempimento ha una notevole importanza avuto riguardo all’interesse dell’altra parte da apprezzarsi dal giudice in base alle circostanze concrete [4]. Inoltre, in mancanza di comunicazione o in caso di sua incompletezza, il locatore può opporsi alla cessione senza limiti di tempo (v. dopo).

Opposizione del locatore

Il locatore può opporsi per gravi motivi alla sublocazione entro 30 giorni dal ricevimento della comunicazione, a pena di decadenza. Quando invece il conduttore non abbia provveduto alla comunicazione, la sublocazione è valida, ma il locatore vi si può opporre senza limiti di tempo, specificando i gravi motivi che la giustificano [5].

L’opposizione, se fondata, produce i suoi effetti dal momento della sublocazione e il conduttore è obbligato a ripristinare il contratto sulle basi originarie; ove ciò non avvenga, il locatore può agire per la risoluzione del contratto.

Si ritengono gravi motivi quelle circostanze, prevalentemente economiche, che possono far venire meno le garanzie patrimoniali (oggettive e soggettive) su cui il locatore aveva fatto affidamento nel locare l’immobile. Essi devono riguardare la persona del nuovo conduttore e possono essere riferiti, ad esempio, alla posizione morale del sublocatore (il quale abbia, ad esempio, violato norme regolamentari o abbia subito condanna per un reato contro la moralità pubblica).

Non sono invece gravi motivi quelli che attengono in via immediata e diretta alle esigenze ed alle necessità del locatore [6].


note

[1] Cass. 22 febbraio 2000 n. 1966, Cass. 28 novembre 1994 n. 10157; contraria: Cass. 21 marzo 1994 n. 2655.

[2] Cass. sent. n. 28809/2019

[3] Cass. sent. n. 5137/03 e n. 1133/00.

[4] Cass. 13 dicembre 2000 n. 15763.

[5] Cass. 22 giugno 2006 n. 14454, Cass. 2 agosto 2000 n. 10124.

[6] Cass. 7 marzo 1991 n. 2386, Trib. Taranto 27 gennaio 1997.


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