Riforma catasto: rendite 10 volte più alte. Aumento tasse sulla casa

22 Giugno 2014
Riforma catasto: rendite 10 volte più alte. Aumento tasse sulla casa

Anche se la delega impone di non far crescere il prelievo fiscale, il rischio che le imposte sulla casa, Imu e Tasi su tutte, possano arrivare alle stelle è forte; specie in assenza di vincoli precisi per i Comuni.

 

È partita l’operazione “Riordino Catasto” e già c’è il fondato rischio di aumenti del prelievo fiscale. Le rendite catastali, infatti, verranno nuovamente allineate ai valori di mercato e, in virtù di ciò, sono destinate a crescere fino a dieci volte.

Il riordino è partito venerdì con l’approvazione del decreto attuativo sulle commissioni censuarie in Consiglio dei ministri (ne abbiamo parlato nell’articolo: “Riforma del catasto: così cambia il valore delle nostre case”). Anche se tutto dipenderà da come i sindaci rimoduleranno aliquote e agevolazioni delle imposte una volta concluso il restyling, il pericolo di un ulteriore aggravio delle imposte sulla casa è pesante.

In alcuni casi si potrà anche arrivare a importi addirittura dieci volte superiori a quelli attuali. L’aumento sarà tanto più elevato quanto più basso è il livello delle attuali rendite.

Il progressivo allineamento dei valori patrimoniali a quelli del mercato delle compravendite e delle rendite agli importi delle locazioni dovrebbe portare a eliminare o almeno a ridurre le sperequazioni esistenti.

Ciò andrà ad incidere, innanzitutto, sul calcolo di Imu e Tasi che, attualmente, presentano profonde differenze non solo tra le varie aree del Paese ma tra le diverse zone della stessa città.

Eppure tutta la riforma del Catasto si incentra sull’obiettivo di non far variare il gettito fiscale, onde non allarmare i cittadini che le nuove rendite (quasi sempre più alte delle attuali) non si trasformino automaticamente in aumenti delle tasse a carico dei proprietari degli immobili. Tuttavia – così come è già avvenuto per il calcolo della Tasi – gli italiani sanno che, senza precisi vincoli (e penalizzazioni per chi non lo rispetti) che obblighino le amministrazioni comunali a restare nei limiti di quanto già incassato finora, le buone intenzioni della delega rischiano di trasformarsi nell’ennesimo rincaro della tassazione sugli immobili a carico degli italiani. A meno che non sia il cittadino a doversi attivare impugnando al Tar la delibera comunale contraria alla legge.

Associazioni di categoria escluse dalle commissioni censuarie

Una critica fortemente mossa al primo dei decreti attuativi della delega fiscale (varato venerdì dal Governo e che ora dovrà essere esaminato dal Parlamento per i pareri) è che non prevede la sicura presenza dei rappresentati delle associazioni di categoria del settore immobiliare in ognuna delle 103 commissioni censuarie locali (composte da sette membri ciascuna). Il loro ruolo sarebbe stato determinante, posto che tali commissioni saranno chiamate, tra l’altro, a validare gli algoritmi per la determinazione dei valori patrimoniali e delle nuove rendite.

Spetterà, infatti, al Prefetto proporre al presidente del Tribunale (che poi ne nominerà tre) i componenti indicati – solo indicati – da professionisti e associazioni di categoria. Con il risultato che quest’ultime potrebbero trovarsi escluse dalla composizione finale e, quindi, senza voce in capitolo sul meccanismo di costruzione delle funzioni statistiche per definire i nuovi importi.

Invece, la presenza di chi conosce il mondo immobiliare, a fianco dei componenti istituzionali (oltre al presidente scelto tra magistrati ordinari, amministrativi o tributari ci saranno due componenti designati dalle Entrate e uno dall’Anci) potrebbe risultare determinante per fotografare nel modo più fedele possibile la situazione reale ed evitare distorsioni poi sul prelievo fiscale a carico dei cittadini.

Nessuna tutela anticipata per il contribuente

Altro punto debole della bozza del primo Dlgs attuativo della riforma del catasto è che non prevede, per il cittadino, la possibilità di proporre l’autotutela: una sorta di meccanismo, davanti alle commissioni censuarie per esaminare i reclami dei contribuenti prima che facessero ricorso. Sarebbe stato opportuno, per due motivi. Il primo è che i membri della commissione sono qualificati sull’estimo catastale. Il secondo è l’efficientamento del sistema, evitando del tutto i ricorsi o semplificandone il successivo esame, grazie all’analisi della commissione censuaria.

L’autotutela amministrativa potrebbe essere effettivamente efficace solo se tale da interrompere i termini per il ricorso tributario ordinario. Diversamente, non servirebbe e sarebbe addirittura illogico averla prevista nella legge delega, essendo un meccanismo a tutt’oggi già previsto per tutti i procedimenti.

Come ci si può difendere?

Dunque, come ci si potrà difendere contro l’attribuzione di un estimo incoerente, se sarà confermato tutto questo stato di cose?

1. Dal momento della notifica, nella forma che sarà prevista dai Dlgs, resta possibile la classica istanza di autotutela all’ufficio provinciale Territorio dell’agenzia delle Entrate.

2. In caso di mancata risposta o rigetto totale o parziale, si presenta ricorso alla Commissione tributaria provinciale entro 60 giorni dalla notifica (salvo diversa quantificazione, nei Dlgs, del termine per il solo procedimento speciale sull’estimo).

Inoltre, le Commissioni tributarie spesso sono chiamate ad esprimersi anche nel merito dei valori immobiliari per altre tipologie di imposte, la cui trattazione richiede anch’essa una formazione specifica.

L’iter

L’iter che porterà alle nuove rendite catastali comincerà dalla mappatura dell’esistente. In particolare, l’ipotesi di lavoro dovrebbe essere quella di partire dalle “microzone”, porzioni di territorio comunale con caratteristiche omogenee. Il passo successivo è quello di procedere a una revisione radicale del sistema di vani, classi e categorie (ormai datato) per arrivare agli immobili-tipo su cui costruire gli algoritmi per attribuire i nuovi valori basati sui metri quadrati.

Per ogni “microzona” e per ogni tipologia immobiliare (abitazioni, negozi eccetera) bisognerà individuare il “valore medio di mercato”. A questo si applicheranno coefficienti che terranno conto, tra l’altro, di ubicazione, epoca di costruzione e grado di finitura. I coefficienti funzioneranno sulla base di un algoritmo che definirà il valore unitario del metro quadrato. E le 103 commissioni censuarie locali saranno chiamate a validare queste funzioni statistiche.

La fase conclusiva dell’iter sarà l’attribuzione del valore patrimoniale medio stabilito attraverso gli algoritmi sulla base del valore di mercato e la nuova rendita che – sempre attraverso le funzioni statistiche – sarà ancorata al valore locativo. Chi volesse contestare gli importi attribuiti potrà farlo in autotutela verosimilmente presso gli uffici delle Entrate o presentare un ricorso vero e proprio al giudice tributario. Mentre la competenza del Tar sarà limitata alle sole questioni di legittimità.


ESEMPI PER CITTA’

Ecco qualche esempio di come potrebbe variare il valore immobiliare degli immobili a seguito della riforma del Catasto.

Il calcolo è stato effettuato dagli esperti del Sole24Ore su immobili di 91mq, corrispondenti mediamente a 5 vani catastali, inseriti nella categoria A3, classe medio-alta, buono stato, edificati meno di 20 anni fa e localizzati nel seicento cittadino. Il nuovo valore patrimoniale è calcolato ipotizzando che gli estremi catastali saranno allineati al 100% del valore di mercato. La nuova rendita catastale è calcolata utilizzando il valore locativo Omi detraendo il 35% per spese conservazione, manutenzione, amministrazione a cardio della proprietà.

Cagliari: valore patrimoniale: si passa da 54.228 a 153.000 (+182,1%) / valore catastale: si passa da 323 a 3.904 (+1.108,7%)

Genova: valore patrimoniale: si passa da 93.272 a 211.000 (+ 126,2%) / valore catastale: si passa da 555 a 5.678 (+ 923,1%)

Palermo: valore patrimoniale: si passa da 65.074 a 164.000 (+ 152,0%) / valore catastale: si passa da 387 a 3.549 ( +817%)

Napoli: valore patrimoniale: si passa da 130.147 a 282.000 (+ 116,7%) / valore catastale: si passa da 775 a 7.098 (+815,9%)

Milano: valore patrimoniale: si passa da 140.993 a 275.000 (+95%) / valore catastale: si passa da 839 a 4.259 (+407,6%).

note

Autore immagine: 123rf com


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6 Commenti

  1. E’ UNA VERGOGNA, I SACRIFICI DELLE PERSONE SE LI SONO MANGIATI I POLITICI, ORA CHI HA 2 SECONDE CASE DEVE DARE ALLO STATO 4.000,00 EURO DI TASSE E SONO SFITTE ED E’ ANCHE DISOCCUPATO, POLITICI PORCI, LADRI, ROVINA STATO AVETE ROVINATO I SACRIFICI DEGLI ITALIANI E L’ITALIA, DA DIRE CHE LE CASE SONO SFITTE PERCHE CHI CERCA CASA E GIA SFRATTATO E CHI AFFITTA DA LE CASE AI DELINQUENTI CHE VOI DIFENDETE, E ALLORA UNA PERSONA DEVE PAGARE LE TASSE, PAGARE GLI AVVOCATI PER GLI SFRATTI, PAGARE LA LUCE DEL CONDOMINIO E L’ACQUA CHE CONSUMANO E SE TI VA BENE NN TI CONSUMANO, CI VEDIAMO ALLE PROSSIME ELEZIONI BASTARDI E TRADITORI DELLA PATRIA

  2. Io che ho un appartamento a Bologna ereditato da mio padre e che lo tengo a mia disposizione perché per lavoro mi sono trasferita a Como, ma torno spesso a Bologna per vedere amici e parenti, sono veramente tartassata.
    Mi sono chiesti quasi 4000€ all’anno di IMU, ma è una cosa possibile?? Ripeto, e’ un appartamento in una strada normale. E’ un appartamento grande, ok, ma è un appartamento.
    Non l’ho comprato, l’ho ereditato. Sono un’insegnante e guadagno 1400€ al mese. Come mi si possono chiedere 4000€? E poi la Tares…. E, non essendo residente, se voglio parcheggiare sotto casa mia devo pagare ancora.
    Ma dove siamo arrivati? Chi è onesto cittadino e paga le tasse si deve dissanguare. Non è giusto.

  3. A Bologna anni fa sono stati già rivisti e rivalutati gli Estimi Catastali e la città suddivisa in microzone, che sono state la vergogna per una città di onesti cittadini:
    per esempio strade semiperiferiche lontane dal centro storico, come Via del Timavo sono state per decenni tassate come se fossero ubicate nel centro storico. Vi pare giusto?
    Questo è stato un furto legalizzato commesso sulla pelle dei cittadini, senza una informazione adeguata , privandoci così della possibilità di fare ricorso.

  4. È una vergogna ci state portando alla miseria non si riesce ne affittare ne vendere essere stati onesti ci sta portando alla totale povertà

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