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Vizi di costruzione dell’immobile: il progettista risponde per 10 anni

22 Giugno 2014
Vizi di costruzione dell’immobile: il progettista risponde per 10 anni

Lavori edili: l’errore va però contestato entro un anno dalla scoperta anche tramite perizia.

Tornano all’attenzione della Cassazione i contrasti tra proprietario, appaltatore, progettista e direttore lavori, qualora emergano vizi nell’esecuzione di lavori edili privati. Una recente sentenza [1], infatti, tenta di risolvere i residui dubbi sul termine entro cui far valere i difetti di costruzione [2].

Per chiarire ciò bisogna fare una distinzione.

A) Se i difetti sono di tipo strutturale

La responsabilità del professionista va fatta valere, in causa, entro il termine di 10 anni dal compimento dell’opera. Tuttavia, nello stesso tempo, il proprietario dell’immobile deve anche rispettare, contemporaneamente, il termine di decadenza di un anno dalla scoperta del difetto: entro tale scadenza, infatti, deve denunciare il vizio al costruttore.

Che significa in pratica? Che non basta scoprire il vizio e che esso si sia manifestato entro 10 anni dall’ultimazione dell’immobile (periodo entro il quale opera la garanzia del costruttore). Il vizio va anche denunciato all’appaltatore entro 1 anno dalla sua scoperta.

Se poi un vizio viene scoperto pochi mesi prima della scadenza del decennio occorre contestare l’errore entro il predetto termine di 10 anni anche nel caso in cui i 12 mesi scadano più tardi.

Per il calcolo del termine di un anno di decadenza per far valere i vizi, il giorno iniziale coincide con quello in cui il committente ha consapevolezza piena dell’esistenza dei vizi denunciati, della loro gravità e della responsabilità dell’appaltatore, del progettista o del direttore lavori. Per cui, se il committente (in genere il privato) non è professionalmente dotato di cognizioni specialistiche, giurisprudenza costante fa decorrere il termine di un anno da quando, con il deposito di una perizia antecedente la lite (accertamento tecnico), si ha consapevolezza dell’entità dei vizi: non bastano, infatti, semplici sospetti.

Quando i difetti sono di tipo strutturale, non ha rilevanza la circostanza che il committente abbia fatto eseguire specifiche rifiniture o modifiche ad elementi accessori (ad esempio, tramezzi interni): prevalgono, infatti, i difetti di tipo strutturale.

B) Se i difetti non sono di tipo strutturale

Gli errori nelle rifiniture, peraltro, sono soggetti a una procedura di contestazione diversa [3]: denuncia all’appaltatore entro 60 giorni dalla scoperta e prescrizione entro due anni dal giorno della consegna dell’opera.

Qual è la distinzione tra struttura e rifiniture?

La Cassazione sottolinea che per difetto di costruzione – il quale, come detto, si può denunciare entro 10 anni – si intende qualsiasi alterazione conseguente a un’insoddisfacente realizzazione dell’opera anche se non riguarda parti essenziali della stessa e non rischia di causarne la rovina.

Generano quindi rischio di rovina e responsabilità decennale errori su elementi accessori o secondari che consentono l’impiego duraturo a cui l’opera è destinata, incidendo negativamente e in modo considerevole sul godimento dell’immobile.

Quindi, i gravi difetti che fanno sorgere la responsabilità decennale nei confronti del committente consistono in alterazioni che riducono in modo apprezzabile il godimento del bene nella sua globalità, pregiudicandone la normale utilizzazione, anche se i gravi difetti non generano di per sé pericolo di rovina.

Progettista e direttore dei lavori

Un’ultima precisazione contenuta nella sentenza riguarda la commistione tra l’attività del progettista e quella del direttore dei lavori: se il professionista è chiamato in giudizio per aver omesso di presentare al committente e all’impresa esecutrice un adeguato progetto strutturale, corredato da appositi grafici dei particolari costruttivi, egli concorre a livello di responsabilità quale direttore dei lavori per non avere vigilato sull’esatta realizzazione progetto e non avere evitato errori gravi nell’esecuzione delle opere.

Progettista e appaltatore sono quindi responsabili verso il committente, anche se diversi sono i loro rapporti contrattuali, perché con autonomi e distinti illeciti concorrono in modo efficiente a produrre il rischio della rovina e sono entrambi responsabili di un unico illecito extracontrattuale [4].

 


note

 

[1] Cass. sent. n. 13882 del 18.06.2014.

[2] Art. 1669 cod. civ.

[3] Art. 1667 cod. civ.

[4] La norma in tema di appalti (1669 del Codice civile) prevale, quindi, su quelle che disciplinano la responsabilità del professionista (articoli 2226 e 2230 del Codice civile). Ciò ha particolare rilievo ai fini dell’individuazione dell’errore e della diligenza esigibile dal professionista: qualora si discuta di opere in appalto, è rilevante il rischio della rovina e non la diligenza del professionista.

 

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. leggevo la sentenza ed altri commenti. Non trovo però come dite voi scritto da nessuna parte che la denuncia va fatta entro un anno anche al costruttore…

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