Infiltrazioni nei box in condominio: chi paga i danni?

Chi è responsabile quando l’acqua penetra nei garage per la mancata impermeabilizzazione della copertura esterna e la scarsa manutenzione dei giardini?

Le infiltrazioni di acqua non riguardano solo gli appartamenti, ma anche i box condominiali, specialmente quando si trovano sotto un giardino o un’area pavimentata e coperta con aiuole. In tali casi, diventa più difficile individuare il soggetto responsabile, che sarà tenuto a pagare le spese per gli interventi di ripristino e a risarcire i danni provocati ai proprietari dei box. Spesso, non si tratta della classica rottura di tubazioni, ma piuttosto di scarsa manutenzione delle aree sovrastanti, della rottura di pavimenti e mattonelle o della mancata impermeabilizzazione dei cortili e dei giardini. Questo fenomeno può coinvolgere più soggetti, compresa la ditta incaricata dei lavori di manutenzione. E allora: chi paga i danni per le infiltrazioni nei box in condominio?

Nella maggior parte dei casi, le indagini tecniche dimostrano che le infiltrazioni nei box provengono dalla copertura di proprietà condominiale, anziché da un’area di proprietà esclusiva. Sorge così la responsabilità del condominio in quanto custode, cioè soggetto tenuto alla manutenzione dei beni e degli impianti comuni: il condominio è tenuto non solo a consentirne l’uso ma anche ad evitare che essi diventino fonte di danni a persone o a cose. A questo punto, però emerge anche la problematica del riparto spese, cioè della loro suddivisione tra i vari condomini.

La responsabilità del condominio per le infiltrazioni nei box

Il condominio ha per legge [1] un obbligo di custodia delle parti comuni dell’edificio, che comprendono i tetti, i pavimenti con funzione di copertura, i cortili, le facciate esterne ed i giardini. Perciò, come insegna la Corte di Cassazione [2], deve «adottare tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno, sicché risponde ex art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla porzione di proprietà esclusiva di uno dei condomini», come un box auto.

Di conseguenza, è il condominio il soggetto che, di regola, è chiamato a risarcire i danni provocati dalla violazione di tale obbligo di custodia, a meno che non provi il caso fortuito, cioè un evento eccezionale, imprevedibile e inevitabile, come un terremoto o un’alluvione, che spezzi questa automatica attribuzione di responsabilità.

I danni risarcibili comprendono sia le spese di impermeabilizzazione necessarie per rimuovere le cause delle infiltrazioni ed i loro effetti nei locali interessati, sia il costo di tutte le attività di tinteggiatura, intonacatura e ripristino di pareti, muri e soffitti interessati dall’umidità o dall’acqua ed anche le spese per la rovina arrecata alle cose presenti nei box (auto o motoveicoli, biciclette, arredi, ecc.).

Infiltrazioni nei box: le ditte esterne sono responsabili?

Una recente sentenza della Corte d’Appello di Genova [3] si è occupata di un caso di infiltrazioni nei box provenienti dalla copertura di proprietà condominiale, la cui manutenzione era stata affidata a una ditta esterna.

La Corte ha accertato che le infiltrazioni erano state provocate «dalla vetustà e dal degrado delle opere di impermeabilizzazione sottostanti alla pavimentazione», che costituiva il solaio dei box. Così all’interno dei locali penetravano sia le precipitazioni atmosferiche, sia l’acqua proveniente dall’impianto di irrigazione delle aiuole situate sopra la copertura. La causa delle infiltrazioni è stata, dunque, individuata con certezza nella «carenza di opere manutentive alla copertura medesima, che presenta numerosi degradi e parti danneggiate».

Come abbiamo detto, la manutenzione dell’area sovrastante era stata affidata dal condominio ad una società esterna. Ma la Corte ligure ha ritenuto che ciò non fosse sufficiente ad esonerare il condominio dalla sua responsabilità per le cose poste sotto la sua custodia. Inoltre il Ctu, nominato dal Collegio durante la causa per verificare il motivo delle infiltrazioni, aveva accertato che «lo stato di incuria si trascinava da anni» e ciò dimostrava che il condominio era venuto meno al proprio obbligo di provvedere alla regolare manutenzione.

Quanto alla responsabilità della ditta esterna, la sentenza afferma che il concorso del fatto colposo di un terzo può configurare, al più, una «situazione di solidarietà impropria» [4], cioè una situazione di corresponsabilità che legittima il danneggiato a richiedere l’intero risarcimento da ciascuno dei coobbligati e dunque a rivalersi, oltre che sul condominio, anche nei confronti della società appaltatrice dei lavori di manutenzione e giardinaggio «in ragione del comune contributo causale alla determinazione del danno».

Tutto ciò, però, fermo restando che – come ha ribadito in più occasioni anche la Corte di Cassazione [5], intervenuta sul tema dei danni causati a terzi nel corso dell’esecuzione di un appalto – «il proprietario e custode di un bene non è sgravato da responsabilità per i danni alle cose ove abbia trasferito a terzi i suoi poteri di intervento»; dunque, l’affidamento dei lavori ad altri soggetti non esclude la responsabilità del committente.

Infiltrazioni nei box condominiali: riparto spese

Una volta riconosciuta la responsabilità, o la corresponsabilità, del condominio per le infiltrazioni nei box condominiali da cui derivano i danni da risarcire, la ripartizione delle spese tra i condomini segue il criterio delle tabelle millesimali; quindi anche il condomino danneggiato deve partecipare alle spese di rifacimento. Se, però, si tratta di un supercondominio, composto da edifici distinti, dovranno sopportare la spesa solo i condomini appartenenti al plesso interessato dalle infiltrazioni, e non quelli degli altri fabbricati separati da esso.

Solo nel caso in cui venga accertato che le perdite provengono da una copertura di proprietà esclusiva, il singolo proprietario risponderà per un terzo delle spese e i restanti due terzi graveranno sul condominio, con riparto proporzionale in base ai millesimi di proprietà di ciascuno [6].

La Corte di Cassazione, invece, quando la copertura dei box è costituita da un cortile o da un giardino di proprietà comune, ha ritenuto «illogico accollare le spese ai proprietari sottostanti», ed – applicando un’altra regola di riparto prevista dal Codice civile [7] – ha posto a carico di tutti i condomini le spese di riparazione della pavimentazione e di impermeabilizzazione della guaina, escludendo i proprietari dei box danneggiati, ai quali competono solo le spese di intonacatura e tinteggiatura interna del proprio soffitto. Leggi anche: “Infiltrazioni box da giardino condominiale: chi paga?“.