Redditi da sublocazione: come vanno dichiarati?

In quale categoria rientrano i proventi del subaffitto di un immobile, come sono tassati e dove vanno inseriti nella dichiarazione dei redditi?

Sei un inquilino ma per arrotondare le tue entrate hai deciso di subaffittare l’intero appartamento, o una sua parte, ad altri. Ovviamente, percepisci un canone e ti domandi: come vanno dichiarati i redditi da sublocazione?

La cosa fondamentale da tener presente è che non sei il proprietario dell’immobile e, quindi, quegli introiti non rientrano nel reddito da fabbricati, che viene imputato ai contribuenti indipendentemente dall’effettiva percezione. I redditi fondiari sono redditi presuntivi, o potenziali, che discendono direttamente dal possesso degli immobili. I canoni percepiti per la sublocazione rientrano, invece, in un’altra categoria: quella dei «redditi diversi», che per diventare tassabili devono essere incassati. Lo ha ribadito di recente anche la Corte di Cassazione [1].

La conseguenza è che potrai detrarre dal reddito imponibile – ma solo se sei una società o un ente commerciale – la differenza tra quanto hai incassato dal tuo inquilino e quanto hai pagato tu stesso al proprietario, versandogli il canone di locazione stabilito: si tratta, infatti, di spese inerenti alla produzione di quel reddito [2]. La controversia decisa in Cassazione riguardava proprio una società che contestava la qualificazione di redditi fondiari [3] di questi proventi, sostenuta dall’Agenzia delle Entrate, e ciò precludeva la deduzione fiscale. Inoltre, la tassazione era stata applicata direttamente al socio, oltre che alla società di appartenenza.

Al di là di questi particolari casi, vediamo come vanno dichiarati i redditi di sublocazione quando è un privato non imprenditore a stipulare il contratto.

Il contratto di sublocazione

Con il contratto di sublocazione (comunemente chiamato “subaffitto”, anche se questo termine riguarda le aziende e i loro beni produttivi) un inquilino di un immobile ad uso abitativo concede l’uso di quell’appartamento ad altri. Questa facoltà è consentita in via generale dalla legge [4], ma richiede il consenso espresso del locatore, altrimenti è vietato sublocare l’immobile.

Di regola, i contratti di locazione prevedono, o escludono, con un’apposita clausola la possibilità per l’inquilino di subaffittarlo ad altre persone. Se l’inquilino dà in sublocazione l’appartamento nonostante il divieto, il proprietario potrà agire legalmente per ottenere la risoluzione del contratto.

In ogni caso, il contratto di sublocazione dipende quello di locazione principale, nel senso che se quest’ultimo si scioglie o viene a cessare (per scadenza, disdetta anticipata, ecc.) cade pure il primo, anche se i suoi termini non sono scaduti: perciò, se l’inquilino principale deve rilasciare l’appartamento, anche il subconduttore dovrà liberare i locali e andare via.

Tipi di sublocazione

La sublocazione può essere di due tipi:

• totale, se riguarda l’intero immobile (e in questo caso, evidentemente, l’inquilino principale lascerà la casa che ha subaffittato nella piena disponibilità del subinquilino);
• parziale, se concerne solo l’uso di alcuni locali, come una o due stanze. In questo caso, non occorre il consenso preventivo del locatore, ma bisogna comunicargli i dati anagrafici del subconduttore, i vani concessi e la durata della sublocazione.

Tieni presente che la sublocazione si distingue nettamente da figure affini e che talvolta vengono confuse con essa, come la cessione del contratto di locazione, che avviene quando la posizione di inquilino è trasferita ad un altro soggetto e il contratto prosegue con lui, mentre il precedente inquilino esce di scena: il cessionario subentra totalmente nella posizione di conduttore dell’immobile, e per questo è sempre indispensabile il consenso del locatore.

Contratto di sublocazione: registrazione

Anche il contratto di sublocazione, al pari di quello di locazione, se ha una durata superiore a 30 giorni deve essere registrato presso l’Agenzia delle Entrate. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla data di stipula, pagando l’imposta di registro con l’aliquota del 2% sul canone annuo stabilito, con un minimo di 67 euro.

Come indicare i canoni di sublocazione nella dichiarazione dei redditi

I canoni percepiti da chi ha sublocato un immobile in maniera totale o parziale devono essere riportati nella dichiarazione dei redditi, indicando l’importo complessivo percepito nell’annualità d’imposta di riferimento nella categoria dei «redditi diversi» [5].

In questo si manifesta la differenza rispetto al contratto di locazione principale, per il quale i canoni rientrano nei redditi fondiari, da riportare nel quadro B della dichiarazione. Nella sublocazione, infatti, il locatore che subaffitta non è il proprietario dell’immobile, ma, come afferma l’Agenzia delle Entrate [6], «nel concedere il bene in subaffitto od in sublocazione, assume la veste propria del concedente».

I redditi diversi in cui, come abbiamo appena visto, sono compresi i canoni dei contratti di sublocazione vanno riportati:

•  per chi compila il modello 730, al rigo D4, indicando nella colonna 1 (tipo di reddito) il codice “3”;
• per chi presenta il modello Redditi persone fisiche (il vecchio modello Unico), nel quadro RL al rigo 10.

Anche i redditi della sublocazione, possono rientrare nella cedolare secca, con tassazione ad aliquota sostitutiva dell’Irpef nella misura fissa del 21% (o in quella minore del 10% per gli immobili agevolati), ma solo se si tratta di affitti brevi, cioè di durata inferiore a 30 giorni; altrimenti la natura di redditi diversi preclude la cedolare secca, che è applicabile solo ai redditi fondiari.