Disdetta contratto affitto da parte del locatore

Quando il padrone dell’appartamento può recedere anticipatamente e in via unilaterale dal contratto di locazione. 

Un nostro lettore ci chiede se sia possibile la disdetta del contratto di affitto da parte del locatore prima della sua naturale scadenza. Nel caso di specie, il contratto era stato regolarmente registrato ed erano passati ancora pochi mesi dalla stipula. L’interrogativo del conduttore è se tale comportamento sia subordinato al sopraggiungere di gravi circostanze o, al contrario, se sia illecito e quindi fonte di risarcimento dei danni subiti. Cerchiamo di fare il punto della situazione.

Bisogna rispettare la durata del contratto di affitto

Tanto l’inquilino quanto il proprietario dell’immobile devono rispettare la durata del contratto di affitto stabilita dalla legge (a seconda che si tratti di un contratto a canone libero o a canone concordato, è di 4+4 anni o di 3+2 anni). Nessuno dei due può recedere prima del termine.

Quando l’inquilino può disdire il contratto di affitto prima della scadenza

Per il conduttore è tuttavia possibile dare disdetta del contratto di affitto anche prima della scadenza se tale potere gli è concesso nel contratto stesso oppure se sussiste una «valida ragione». Tale motivo deve essere indipendente dalla sua volontà, oggettivamente insuperabile ed, infine, successivo e imprevedibile rispetto alla stipula del contratto (si pensi a un trasferimento in una città particolarmente distante non richiesto dal lavoratore dipendente). In ogni caso, il recesso del conduttore – quando previsto dal contratto o in presenza della giusta causa – deve sempre rispettare il termine di preavviso di 6 mesi, durante i quali si è obbligati a versare i canoni (anche se l’immobile viene liberato e riconsegnato subito).

Quando il locatore può disdire il contratto di affitto prima della scadenza

Diversamente da quanto avviene per il conduttore, il locatore non può mai recedere dal contratto di affitto, neanche per una valida ragione. 

Più in particolare, il contratto di locazione può essere risolto (quindi interrotto in anticipo sulla scadenza pattuita) dal locatore solo quando l’inquilino non rispetta le clausole contrattuali (per esempio per morosità o mancata osservanza del regolamento di condominio e dei vincoli all’utilizzo dell’immobile). 

In assenza di inadempimento da parte del conduttore, il locatore non può interrompere unilateralmente il contratto, ma deve attendere la scadenza contrattuale ed, eventualmente, sei mesi prima del tacito rinnovo inviare con raccomandata a.r. la lettera di disdetta.

La legge ammette eccezionalmente la possibilità di disdetta da parte del locatore, dopo la prima scadenza del contratto (ossia dopo i primi 4 anni nell’affitto a canone libero o dopo i primi 3 nell’affitto a canone concordato) solo al ricorrere di specifici casi indicati dalla legge (ad esempio: destinazione dell’immobile a uso proprio, mancato utilizzo dell’immobile da parte del conduttore, ricostruzione, demolizione o trasformazione dell’edificio, ecc.).

La disdetta dell’affitto concordata dalle parti

Vi è un ultimo caso in cui è possibile risolvere anticipatamente il contratto di affitto in corso: quando vi è un accordo tra locatore e conduttore. Nel momento in cui si raggiunge l’accordo, si devono definire anche gli aspetti connessi, tenendo conto del fatto che il conduttore rinuncia al proprio diritto di proseguire nel rapporto. Lo stesso può avanzare in cambio richieste economiche (pagamento del compenso al mediatore, trasloco, eventuali migliorie da lui apportate eccetera). Le parti saranno libere di regolare come meglio riterranno un simile scambio di reciproci diritti.

In tal caso, la disdetta anticipata va comunicata all’Agenzia delle Entrate.