Inquilino in affitto e spese condominiali
L’inquilino può essere sfrattato se non paga entro due mesi dalla richiesta a meno che richieda il rendiconto spese.
Si può sfrattare l’inquilino sia quando non paga i canoni di locazione che le spese condominiali. Nel primo caso, basta un ritardo di 20 giorni, rispetto alla scadenza concordata, nel versamento anche di una sola mensilità. Nel secondo, invece, è necessario che il ritardo sia di almeno 60 giorni dalla richiesta di pagamento inoltrata dal locatore e sempre che l’importo sia pari a due mensilità del canone.
Di qui una serie di dubbi: quali sono le spese condominiali a carico dell’inquilino in affitto? L’inquilino ha diritto a sapere se il locatore ha pagato il condominio e cosa rischia se questi non lo fa? Può l’inquilino avere un conteggio degli oneri condominiali? Cerchiamo di fare il punto della situazione.
Indice
Chi paga le spese di condominio tra inquilino e proprietario?
In generale, le spese condominiali (i cosiddetti oneri accessori) sono così ripartite.
Sono sempre a carico dell’inquilino le spese di ordinaria manutenzione (ossia le spese necessarie a mantenerlo in efficienza e a rimuovere il deterioramento prodotto dal suo utilizzo). Ad esempio, vi sono il servizio di pulizia, il funzionamento e l’ordinaria manutenzione dell’ascensore, la fornitura dell’acqua, dell’energia elettrica, del riscaldamento e del condizionamento dell’aria, lo spurgo dei pozzi neri e delle latrine nonché la fornitura di altri servizi comuni. Fanno eccezione alcune spese che sono ripartite tra conduttore e locatore in misura differente (ad esempio quelle relative al servizio di portineria spettanti per il 90% al locatore e per il 10% al conduttore).
Al contrario, sono a carico del locatore le spese di manutenzione straordinaria (cioè quelle relative ad opere necessarie per rinnovare, modificare o sostituire parti, anche strutturali, dell’edificio nonché opere e modifiche necessarie per realizzare e/o integrare i servizi igienico-sanitari e tecnologici dell’immobile).
Le parti possono comunque convenire una diversa ripartizione delle spese (ad esempio, possono prevedere un rimborso al locatore di un importo forfetario oppure un rimborso delle somme effettivamente spese dal locatore attraverso anticipi mensili e salvo conguagli).
Le parti possono concordare nel contratto di locazione una diversa ripartizione delle spese condominiali o il pagamento di un importo mensile à forfait a carico dell’inquilino.
L’inquilino ha diritto a conoscere le spese condominiali?
La richiesta di pagamento delle spese condominiali nei confronti dell’inquilino può essere esercitata solo dal locatore, in forza del contratto di locazione, e non già dall’amministratore di condominio con cui questi non ha alcun rapporto, non essendo un condòmino in senso stretto.
Al locatore basta presentare la richiesta di pagamento degli oneri accessori senza dover documentare il sostenimento delle spese e delle relative voci. Tuttavia, l’inquilino ha il diritto di richiedere la precisa indicazione delle stesse, unitamente ai documenti di ripartizione e di prendere visione dei relativi titoli giustificativi.
In mancanza di tale istanza, una volta decorsi 60 giorni dalla richiesta di pagamento del locatore, il conduttore è automaticamente in mora (sempre che l’importo sia pari ad almeno due mensilità del canone): questo significa che il proprietario dell’appartamento può agire nei suoi confronti con un decreto ingiuntivo ed eventualmente anche con la richiesta di sfratto.
Dunque, il conduttore non può sospendere, ridurre, ritardare o contestare il pagamento degli oneri accessori, adducendo che la richiesta del locatore non era accompagnata dall’indicazione delle spese e dei criteri di ripartizione.
In mancanza di richiesta di esibizione dei documenti nel termine, il locatore è esonerato dall’onere di documentare la propria richiesta. Il conduttore è automaticamente in mora e non avrà la possibilità di opporre alla richiesta di pagamento la mancata specificazione di spese e criteri di ripartizione.
Se il conduttore richiede espressamente di prendere visione dei documenti giustificativi degli oneri accessori e della loro divisione ed il locatore non gli fornisce la documentazione richiesta, quest’ultimo non potrà chiedere lo sfratto per mancato pagamento degli oneri accessori.
Se il conduttore paga prima di avere preso visione dei documenti giustificativi delle spese e ritiene di avere corrisposto importi non dovuti, potrà comunque agire per ottenere il rimborso delle spese da lui non dovute ove si sia accorto solo in ritardo dell’illegittimità della richiesta.
Prescrizione richiesta di pagamento oneri accessori
La richiesta di pagamento degli oneri condominiali da parte del locatore si prescrive nel termine di 2 anni. Questo significa che dopo due anni l’inquilino non è tenuto a pagare più nulla a titolo di condominio.
La prescrizione dei canoni di locazione si compie invece nel termine di 5 anni.
Che succede se il locatore non paga il condominio?
L’eventuale inadempimento del locatore nei confronti del condominio nel pagamento delle spese condominiali, pur avendole riscosse dall’inquilino, non tocca quest’ultimo che pertanto non potrà subire alcuna conseguenza. L’amministratore non potrà quindi notificare un decreto ingiuntivo nei confronti del conduttore né tantomeno sfrattarlo.
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Un condomino divide l’appartamento in due mini appartamenti aggiungendo circa 10mq.calpestabili.Uno degli appartamentini non è fornito di contatori acqua nè di contatore luce, Il proprietario ha dovuto spostare un bagno per il fabbisogno di uno dei appartamentini e lo scarico delle acqua nere attraverso l’interno del locale autoclave. Il proprietario si è trasferito nel settentrione ed ha affittato un mini appartamento. L’amministratore nel prospetto consumo acqua 2020 sotto il nome del proprietario ha messo il nome dell’inquilino “ospite”. Chi deve pagare le quote condominiali? sicuramente il contratto d’affitto non è stato registrato e nè fatta la comunicazione alla P.S. del nominativo ospite in condominio. L’amministratore fa orecchi da mercante prediligendo tale situazione. Sconosce l’esistente del condominio parziale riconosciuto dall’art.1123 e dalla giurisprudenza. Siamo 2 palazzine accatastate con due particelle diverse ed una consta di 8 condomini.(art.1129 1°c. c.c.).