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Quando si perde la caparra di un affitto?

24 Ottobre 2021
Quando si perde la caparra di un affitto?

Il locatore può trattenere la cauzione in caso di morosità nei canoni e negli oneri condominiali oppure in caso di danni all’appartamento. 

La caparra (o meglio: il deposito cauzionale o più semplicemente «cauzione») ha la funzione di garantire il locatore dalle inadempienze del conduttore e, in particolare, dalla morosità del canone o delle spese condominiali (i cosiddetti “oneri accessori”) e, non in ultimo, da eventuali danni arrecati all’appartamento.

Ecco allora che è naturale chiedersi: quando si perde la caparra di un affitto?

Partiamo subito col dire che la caparra produce effetti in automatico, anche se non previsto dal contratto o, addirittura, se il contratto dovesse stabilire il contrario (una clausola di tale tipo sarebbe illegittima e quindi nulla). Gli interessi vanno restituiti annualmente al conduttore se ne fa richiesta, altrimenti vanno versati alla conclusione del contratto.

Per comprendere meglio quando si perde la caparra di un affitto bisogna elencare le ipotesi in cui la stessa può essere trattenuta dal locatore. 

Caparra a compensazione dei canoni non pagati

Il primo caso in cui l’inquilino perde la cauzione è quello del mancato versamento di uno o più canoni pattuiti per la locazione. 

La funzione più tipica della cauzione è proprio quella di garantire il locatore da eventuali morosità insorte nel corso della locazione, trattenendo il relativo importo a soddisfacimento del proprio diritto. 

La cauzione però estingue il debito del conduttore solo fino al corrispondente importo della cauzione stessa, lasciando libero il locatore di agire per il maggior credito residuo.  

Anche nel caso di sfratto per morosità il locatore ha diritto a trattenere il deposito cauzionale, compensandolo con il proprio credito.

La compensazione – ossia la possibilità di trattenere la cauzione in sostituzione dei canoni non versati – può essere operata automaticamente dal locatore, senza autorizzazione del giudice; siamo infatti in presenza di due crediti entrambi liquidi (da un lato quello del locatore per i canoni non riscossi, dall’altro quello del conduttore per la caparra versata all’atto della conclusione del contratto), che non necessitano di alcuna ulteriore specificazione o quantificazione.

Caparra a compensazione degli oneri condominiali

Sull’inquilino grava l’obbligo di corrispondere, oltre al canone, gli oneri accessori ossia le spese condominiali. L’eventuale inadempimento per oltre 60 giorni, superiore al valore di 2 canoni di locazione, può determinare lo sfratto. 

È diritto del locatore, a fine contratto, verificare se l’inquilino ha corrisposto gli oneri accessori e, in caso contrario, trattenere la cauzione a titolo di compensazione per il proprio credito (salvo la possibilità di agire per il recupero degli ulteriori importi vantati).

Pagati gli oneri condominiali su di lui gravanti, l’inquilino non è responsabile poi del mancato pagamento di questi al condominio da parte del locatore: egli infatti è estraneo all’obbligazione nei confronti del condominio, avendo solo un obbligo (di tipo contrattuale) con il proprietario dell’immobile. 

Caparra per coprire i danni all’appartamento

Al termine della locazione, si fa la conta dei danni all’appartamento e se questi dipendono dall’uso negligente del conduttore, è quest’ultimo che deve provvedere alla riparazione. Le spese relative alla normale usura quotidiana e quelle di straordinaria manutenzione competono invece al locatore.

Il locatore però non può quantificare unilateralmente – senza cioè l’accordo con l’inquilino – le spese necessarie al ripristino dell’immobile. Pertanto, se non c’è l’accordo delle parti, non è possibile compensare automaticamente la cauzione a copertura dei danni all’appartamento. Secondo la giurisprudenza, infatti, il locatore deve avviare una autonoma causa contro il conduttore rimettendo al giudice la determinazione degli effettivi importi dovuti a titolo di risarcimento. Solo dopo che sia intervenuta la sentenza sarà possibile trattenere la cauzione. In assenza di un giudizio, il deposito cauzionale va restituito (sempre che non ricorrano le condizioni di morosità che abbiamo visto sopra).  



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