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Locazione di albergo, canoni, sfratto e cambio d’uso dell’immobile

2 Giugno 2015
Locazione di albergo, canoni, sfratto e cambio d’uso dell’immobile

Posseggo un albergo che ho dato in locazione: a copertura dei canoni mi hanno consegnato diversi assegni e i primi due sono stati protestati; inoltre alcune condizione contrattuali quali assicurazione sull’immobile, le fideiussioni a garanzia dei canoni non mi sono state mai consegnate, in ultimo adoperano il complesso alberghiero come una casa di riposo (casa vacanze).

 

Le circostanze descritte costituiscono plurime fattispecie di inadempimento del contratto di locazione commerciale stipulato a carico degli attuali inquilini – conduttori.

Da un lato, infatti, l’avvenuto protesto degli assegni da Lei presentati in banca per l’incasso comporta il mancato pagamento di uno o più ratei del canone (a seconda delle scadenze previste nel contratto di locazione), dall’altro lato l’utilizzo dell’immobile a scopo differente rispetto a quello convenuto nel contratto potrebbe costituire un cambio d’uso eventualmente non consentito dal contratto così come la mancata consegna delle fideiussioni pattuite rappresentano altresì un mancato adeguamento a quanto previsto in contratto.

In questi casi la legge consente al proprietario dell’immobile di ottenere una pronuncia di accertamento dell’inadempimento commesso, con dichiarazione di risoluzione del contratto e contestuale condanna dell’inquilino al rilascio dell’immobile. Tuttavia, nel caso concreto, a seconda dell’inadempimento che si voglia far valere, le procedure da attuare per ottenere la liberazione dell’immobile sono diverse.

Ove sia intenzione del proprietario dell’immobile far valere l’inadempimento relativo al mancato pagamento dei canoni di locazione, questi potrà infatti accedere al più breve procedimento di convalida di sfratto per morosità del conduttore [1] e che consiste nella chiamata in giudizio dell’inquilino moroso attestando la persistenza dell’inadempimento per sentir dichiarare dal Tribunale la risoluzione del contratto e la conseguente condanna del conduttore al rilascio dell’immobile.

Tale procedura, per il caso in oggetto, è particolarmente breve poiché, a differenza delle locazioni ad uso abitativo, la legge non concede all’inquilino la possibilità di chiedere al Giudice un termine – solitamente pari a tre mesi – per il saldo dei canoni fino a quel momento non corrisposti. Ciò significa che, all’udienza che si terrà dinanzi al giudice per la convalida dello sfratto, il conduttore potrà bloccare la procedura soltanto saldando contestualmente la morosità a quella data persistente.

Inoltre, ottenuta l’ordinanza di convalida dello sfratto, la successiva esecuzione a opera dell’ufficiale giudiziario sconterà termini più brevi in quanto per le locazioni commerciali non sussistono le problematiche inerenti la condizione personale e familiare, di anzianità, salute dell’inquilino che rallentano, di norma, gli sfratti in campo abitativo.

Il suddetto procedimento invece non potrà essere attivato ove si voglia invece contestare, ad esempio, l’inadempimento costituito dal cambio d’uso dell’immobile non pattuito in contratto, circostanza per la quale si dovrà attivare un vero e proprio procedimento ordinario innanzi al Tribunale che comporterà tempi più lunghi per l’ottenimento della sentenza di condanna dovuti alle diverse regole processuali che disciplinano questo tipo di procedura.

note

[1] Disciplinato dagli artt. 658 e ss. cod. proc. civ.

Autore immagine: 123rf com


1 Commento

  1. suggerisco di completare l’articolo specificando che anche nel caso di accertamento dell’uso diverso dal pattuito, il rito da utilizzare sarà quello delle locazioni, più lungo di quello dello sfratto, ma comunque certamente più veloce del rito ordinario di cognizione.

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