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Chi paga il conguaglio nel condominio?

6 Gennaio 2022 | Autore:
Chi paga il conguaglio nel condominio?

Alla fine dell’anno di gestione, il bilancio di un condominio può essere in attivo o in passivo; quindi, c’è un conguaglio da versare.

Hai ricevuto la convocazione all’assemblea condominiale nella quale verrà discussa l’approvazione del bilancio ma non hai idea di cosa significhi. Prima non abitavi in un condominio per cui non hai mai partecipato a riunioni di questo tipo.

Devi sapere che alla fine dell’anno di gestione l’amministratore convoca l’assemblea per sottoporre ai condòmini l’approvazione del rendiconto delle spese relative ai 12 mesi precedenti. A questo punto, può capitare che vi sia una perfetta corrispondenza tra le spese previste e quelle effettivamente sostenute, che vi siano somme ulteriori da pagare oppure che vi siano dei condòmini che devono ricevere indietro quanto già versato in eccesso durante l’anno. In questi ultimi due i casi, c’è un conguaglio da versare. Ma chi paga il conguaglio nel condominio?

Se bisogna ripianare un debito poiché i soldi versati non sono stati sufficienti a coprire tutte le spese sostenute durante l’anno ed è necessario aggiungerne altri rispetto a quelli previsti, il conguaglio viene pagato ridistribuendo la somma mancante tra i condòmini in base alle tabelle millesimali.

Invece, se i condòmini risultano a credito, di solito, lasciano i soldi nel fondo cassa in modo da pagare meno nelle spese dell’anno successivo.

Conguaglio: cos’è e come funziona?

In un condominio, il conguaglio è un’operazione contabile che tende a riequilibrare una situazione di disavanzo economico, dato dalla differenza tra le entrate e le uscite, oppure una situazione di credito, venutasi a creare a favore di quei condòmini che hanno versato somme in eccesso rispetto al dovuto. Il conguaglio nasce dal rapporto tra il bilancio preventivo e il bilancio consuntivo.

Ogni anno, l’amministratore provvede a fare una stima delle spese che dovrebbero servire per la manutenzione dello stabile, redige cioè il cosiddetto bilancio preventivo. Questa stima si tramuta in numeri effettivi a fine anno quando poi presenta il bilancio consuntivo, composto da un prospetto nel quale sono riportate le spese effettivamente sostenute durante l’anno di gestione. Dalla differenza tra i due bilanci viene fuori il conguaglio, che può essere a debito se si devono versare ulteriori somme, o a credito, se invece si è pagato più del dovuto.

È opportuno ricordare che il bilancio delle spese condominiali può fare riferimento all’anno solare, quindi dal 1° gennaio al 31 dicembre, o ad un altro periodo, sempre della durata di un anno (ad esempio, dal 1° giugno al 30 maggio o dal 1° ottobre al 30 settembre).

Disavanzo per morosità: come succede?

In alcuni casi, può capitare che il disavanzo nel bilancio sia dovuto alla morosità di un condòmino, non in regola nel pagamento delle proprie quote.

Raramente succede che l’assemblea autorizzi l’amministratore a non esigere il pagamento delle somme dovute dal moroso e che le stesse vengano redistribuite tra gli altri condòmini.

Più frequentemente avviene che l’assemblea chieda la riscossione della morosità. In tale ipotesi, l’amministratore dovrà inviare un sollecito al condòmino moroso affinché provveda a versare il dovuto entro un termine fissato.

Se il condòmino farà orecchie da mercante, allora l’amministratore gli spedirà una lettera di diffida e messa in mora, avvertendolo che, in difetto di pagamento, adirà le vie legali rivolgendosi ad un avvocato.

Qualora il condòmino continuasse a non saldare il proprio debito, potrà vedersi recapitare, entro 6 mesi dall’approvazione del bilancio, un decreto ingiuntivo da parte del condominio.

Per agire legalmente nei confronti del moroso l’amministratore non avrà bisogno di una preventiva autorizzazione da parte dell’assemblea.

Il decreto ingiuntivo sarà esecutivo anche se il condòmino dovesse proporre opposizione.

Chi paga le spese nel condominio?

Le spese condominiali presenti nel bilancio variano di caso in caso, ma in genere si tratta di spese riguardanti:

  • il consumo di acqua;
  • il riscaldamento;
  • le spese di manutenzione dell’ascensore e delle scale;
  • gli interventi per i servizi comuni.

A farsi carico delle spese condominiali e del relativo conguaglio è sempre il proprietario dell’immobile.

Locazione: a chi spetta pagare il conguaglio?

Cosa succede se l’immobile viene concesso in locazione? In tale ipotesi, la legge stabilisce che l’inquilino (conduttore) deve pagare il 90% delle spese ordinarie [1] anche se il proprietario (locatore) è comunque tenuto ad effettuare il saldo delle relative somme.

Il locatore, però, può chiedere all’amministratore di scorporare dalla quota condominiale la parte che deve essere versata dal conduttore.

Se l’inquilino non adempie, del mancato pagamento risponde sempre il proprietario dell’immobile, il quale deve riscuotere quanto dovuto dal conduttore e saldare le spese condominiali. La liquidazione deve avvenire entro 2 mesi dalla richiesta, pena l’eventuale risoluzione del contratto di locazione.

Se il conguaglio giunge alla fine della locazione, l’ex inquilino è tenuto ad adempiere all’obbligo di pagare la somma dovuta al vecchio proprietario dell’immobile.

Se non ottempera al pagamento, il vecchio locatore può agire in giudizio nei suoi confronti chiedendo la pronuncia di un decreto ingiuntivo.

Nell’ipotesi in cui nella locazione di un immobile un inquilino subentra ad un precedente conduttore risultato moroso, il pagamento della morosità spetta in ogni caso al proprietario, il quale, una volta pagato il debito, potrà rifarsi sul precedente conduttore.

Per quanto attiene alle modalità di pagamento del conguaglio, è possibile che:

  1. l’inquilino versi la somma al proprietario che, poi, la gira al condominio;
  2. l’inquilino versi la somma direttamente al condominio, essendo stato autorizzato in tal senso dall’assemblea.

Il conduttore prima di procedere al pagamento del conguaglio può prendere visione del bilancio condominiale, rivolgendosi direttamente all’amministratore. La relativa richiesta va fatta nel periodo di 2 mesi tra l’istanza di pagamento e il termine ultimo per il saldo. Se la richiesta non viene esaudita, l’inquilino può rifiutarsi di pagare fino a quando non gli verrà fornito il rendiconto.


note

[1] L. n. 392/1978.


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