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Compravendita senza certificato agibilità: cosa fare?

25 Ottobre 2021
Compravendita senza certificato agibilità: cosa fare?

Acquirente si accorge dopo aver comprato un appartamento che manca l’agibilità: come ottenere il certificato e il risarcimento del danno. 

Non si può abitare un appartamento privo del certificato di agibilità. Diversamente, si è esposti alle sanzioni amministrative che il Comune potrebbe infliggere a seguito del controllo da parte della polizia municipale. Qualora l’immobile venga venduto, l’acquirente all’oscuro di ciò non è tenuto a contestare i vizi della cosa ma può limitarsi a chiedere la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno. 

Approfondiamo il discorso e vediamo cosa prevede la legge in ipotesi di questo tipo. Ecco dunque cosa fare in caso di compravendita senza certificato di agibilità.

Cos’è il certificato di agibilità?

Il certificato di agibilità ha sostituito il vecchio «certificato di abitabilità».

Secondo la definizione di cui all’articolo 24 del Dpr 380/2001, modificata dalla legge 11 novembre 2014, numero 164, il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente. 

Come detto, il rilascio del certificato è condizione per poter vivere all’interno dell’immobile. Chi non presenta la segnalazione certificata di agibilità rischia una sanzione amministrativa da 77 a 464 euro. Non ci sono quindi conseguenze di tipo penale. Inoltre, il Comune non può negare la residenza a chi la fissa in un appartamento privo di agibilità ma può solo infliggere le sanzioni per violazione della normativa edilizia e urbanistica. 

Vendita di immobile privo di agibilità: è valida?

La vendita di un immobile privo di agibilità è astrattamente valida (a differenza della vendita di un immobile abusivo) ma non per questo l’acquirente è privo di tutele. Questi infatti può comunque richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento e/o il risarcimento del danno. Si tratta infatti di una vendita «di una cosa per un’altra» ossia di un oggetto diverso rispetto a quello promesso. Sicché, l’acquirente potrà optare per una delle seguenti soluzioni:

  • pretendere il rilascio del certificato a cura e spese del venditore;
  • chiedere il risarcimento del danno per l’acquisto di un bene di qualità inferiore rispetto a quella promessa;
  • chiedere la risoluzione del contratto (ossia lo “scioglimento” dello stesso), restituendo il bene e ottenendo il rimborso del prezzo versato oltre all’ulteriore danno subìto a seguito della compravendita non andata a buon fine.

La risoluzione del contratto si può chiedere solo in caso di difetto assoluto della licenza di abitabilità oppure in caso di insussistenza delle condizioni necessarie a ottenerla. Tale difetto infatti incide sulle possibilità di rivendere il bene e di poter assolvere alla funzione che gli è propria, quella cioè abitativa.  

Vendita immobile senza agibilità con il consenso dell’acquirente

Poiché, come detto, la vendita di un appartamento senza agibilità è astrattamente valida, nulla toglie che le parti possano mettersi d’accordo e concordare appunto il trasferimento del bene senza tale certificato. L’atto sarebbe comunque valido né il notaio potrebbe “bloccarlo”. L’importante è che l’acquirente sia messo al corrente di tale circostanza e l’abbia esplicitamente approvata [2].

Prescrizione dell’azione 

L’azione per ottenere il rilascio del permesso di agibilità, la risoluzione del contratto o il risarcimento del danno si prescrive in 10 anni. Si tratta infatti di un inadempimento dell’obbligazione derivante dal contratto di vendita, connaturale alla destinazione abitativa dell’immobile alienato; tale termine decorre dalla stipula del contratto o dal diverso termine indicato dal giudice per l’adempimento [3].

La consegna tardiva del certificato di agibilità 

Nella vendita di immobili destinati ad abitazione, pur costituendo il certificato di abitabilità un requisito giuridico essenziale ai fini del legittimo godimento e della normale commerciabilità del bene, «la mancata consegna di detto certificato costituisce un inadempimento del venditore che non incide necessariamente in modo dirimente sull’equilibrio delle reciproche prestazioni» [4] . Così che, sempre secondo tale orientamento, «il successivo rilascio del certificato di abitabilità esclude la possibilità stessa di configurare l’ipotesi di vendita di aliud pro alio» [5]. 

Approfondimenti

Per ulteriori informazioni, leggi:


note

[1] Cass. sent. n. 26150/20 del 29.09.2020.

[2] Cass. sent. n. 1991/1987, 8880/2000, 2729/2002, 1514/2006 e 9253/2006.

[3] Cass. sent. n. 19204/2011.

[4] Cass. sent. n. 6548/2010.

[5] Cass. sent. n. 6548/2010, 16918/2019.

Autore immagine: depositphotos.com


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