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Locazione commerciale: la disdetta del proprietario

3 Giugno 2015 | Autore:
Locazione commerciale: la disdetta del proprietario

Ecco cosa e come deve fare il proprietario per disdire il contratto di affitto e tornare in possesso del proprio locale commerciale libero da cose e persone al termine dei primi 6 anni, cioè alla prima scadenza del contratto di locazione.

 

Se il proprietario non procede con una regolare disdetta alla prima scadenza (dopo 6 anni), il contratto di locazione commerciale si rinnova per legge in automatico per un pari periodo di altri 6 anni.

Per evitare tale rinnovo automatico il proprietario deve comunicare la propria volontà di conseguire il locale affittato inoltrando all’affittuario una comunicazione scritta almeno 12 mesi prima della scadenza e specificando in modo analitico il motivo della disdetta tra quelli indicati in maniera tassativa dalla legge [1], consistenti nella necessità di adibire l’immobile ad abitazione o all’esercizio dell’attività commerciale sia proprie che del coniuge o, ancora, di procedere alla sua integrale ristrutturazione a norma delle leggi vigenti.

Infatti le parti possono prevedere nel contratto la facoltà, per il solo affittuario, di recedere in qualsiasi momento purché ne sia data formale comunicazione al proprietario almeno 6 mesi prima della data in cui si intende rilasciare i locali.

Tale facoltà di recesso non può essere prevista in favore del locatore; di conseguenza, una clausola del genere è per legge [2] nulla nella maniera più assoluta.

Inoltre, la comunicazione in questione non può limitarsi a un generico riferimento dell’intenzione di adibire il locale affittato a uno dei predetti usi previsti dalla legge, ma deve specificare nel dettaglio la situazione concreta a base del diniego di rinnovo: l’indicazione del motivo infatti consente all’affittuario di verificare la serietà e la realizzabilità delle intenzioni del proprietario nonché il controllo, dopo il rilascio, dell’effettiva destinazione del locale all’uso indicato.

In sostanza, la Cassazione [3] ha precisato che il proprietario può evitare il rinnovo del contratto alla prima scadenza ogni volta che si presentino particolari esigenze di carattere personale che appaiano, in base a un’equa valutazione, meritevoli di protezione secondo la comune esperienza e nel normale svolgimento dei rapporti umani, personali e giuridici.

Al contrario, quando i motivi addotti costituiscono un malizioso comportamento preordinato a creare uno stato di necessità, il diniego di rinnovo alla prima scadenza non è esercitato in modo legittimo.

Sempre la Cassazione [4] ha stabilito che il diniego di rinnovazione della locazione alla prima scadenza, nullo per difetto di idonea motivazione, ben può convertirsi in una disdetta valida per la seconda scadenza contrattuale.

Ad ogni buon conto, se entro 6 mesi dall’acquisita disponibilità del locale il proprietario non lo destina all’uso dichiarato, l’affittuario può chiedere il ripristino del contratto e il rimborso delle spese di trasloco e degli altri oneri sopportati o, in alternativa, il risarcimento del danno subito in misura non superiore a 48 mensilità del canone di locazione corrisposto prima della risoluzione del contratto [5].

In più, l’affittuario avrà comunque diritto all’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale che secondo quanto ribadito dalla Cassazione [6] è dovuto all’affittuario in ogni caso in cui la cessazione del rapporto di locazione non sia dovuta a risoluzione per suo inadempimento o sua disdetta o a suo volontario recesso [7].


note

[1] Art. 29 legge 392/78

[2] Art. 79 legge 392/78 e art. 13 legge 431/98

[3] Cass. sent. n. 4367/12

[4] Cass. sent. n. 263/11

[5] Art. 31 legge 392/78

[6] Cass. sent. n. 15360/10

[7] Art. 34 legge 392/78.

Autore immagine: 123rf com


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