False prime case: dalla Cassazione un’arma imbattibile

Esenzione Imu: la residenza fittizia nella seconda casa comporta il recupero a tassazione dell’imposta dovuta negli ultimi 5 anni e una incriminazione penale.

Da oggi in poi chi fornirà una falsa residenza solo per non pagare le tasse sulla casa rischierà grosso. Questo perché la Cassazione ha appena emesso una sentenza che attribuisce ai Comuni un enorme potere nello scoprire le cosiddette «false prime case». Uno strumento in realtà già sdoganato da alcuni giudici di primo grado ma che oggi, grazie all’avallo della Suprema Corte, sarà utilizzato con maggiore frequenza. 

Facciamo un passo indietro per comprendere meglio la questione.

Come noto, l’abitazione principale non è tassabile ai fini Imu. Per non pagare le imposte è però necessaria la presenza di due condizioni: bisogna avere la residenza nell’immobile in questione e bisogna viverci abitualmente insieme al proprio nucleo familiare. 

Succede spesso che, all’interno di una coppia, i due coniugi siano proprietari di un immobile ciascuno. La legge dispone dunque che, in queste ipotesi, la casa ove la famiglia ha la propria residenza non sconti alcuna imposizione, mentre l’altra venga tassata ai fini Imu. Senonché, proprio per scontare l’esenzione su entrambi gli immobili, molte coppie ricorrono a uno stratagemma: quello di fissare la residenza del marito in un’abitazione e quella della moglie nell’altra, in modo da usufruire due volte del bonus fiscale.

Come detto, però, la sola residenza non è sufficiente. È necessario vivere abitualmente nell’immobile. Ma se il requisito della residenza può essere facilmente rilevato dal Comune, tramite l’indagine nei registri dell’Anagrafe, il requisito della dimora abituale (ossia appunto il fatto di vivere abitualmente nell’immobile) richiede invece un’indagine sul luogo: la polizia dovrebbe cioè verificare concretamente se nell’appartamento vive effettivamente la famiglia. 

Il comportamento appena descritto è chiaramente illecito. E questo perché il cambio della residenza viene effettuato con uno scopo elusivo, non corrispondendo però alla realtà dei fatti visto che la coppia continua a vivere nello stesso luogo. Se mai l’amministrazione dovesse accorgersi della bugia, il contribuente rischierebbe due gravi conseguenze: il recupero a tassazione dell’Imu sulla seconda casa per gli ultimi cinque anni (tale infatti è il termine di prescrizione dell’imposta locale) e un procedimento penale per il reato di falso in atto pubblico a causa della dichiarazione fasulla rilasciata all’anagrafe.

Ma poiché i Comuni non sono in grado di passare in rassegna ogni singola casa – compito di certo più agevole nelle piccole località di villeggiatura ove è più facile rilevare le case vuote durante l’inverno – i controlli sono stati sempre sporadici e, soprattutto, non tanto incisivi da dissuadere la pratica delle false prime case.

Oggi, dicevamo in apertura, la Cassazione ha autorizzato un nuovo strumento di controllo: l’indagine sulle utenze. Il Comune è cioè autorizzato a farsi rilasciare, dalle società fornitrici della luce, dell’acqua e del gas, i consumi del titolare dell’immobile. Sicché, qualora da questi dovesse emergere che l’appartamento è inutilizzato per gran parte dell’anno, sarebbe evidente l’incompatibilità tra tale circostanza e la dichiarazione di residenza fatta in Comune dal proprietario. E difatti, per legge, la residenza non può mai essere fissata in un luogo diverso da quello ove si dimora abitualmente. 

Ecco che, allora, i bassi consumi di energia, di riscaldamento o di acqua negli anni precedenti possono provare che il contribuente non utilizza l’immobile come abitazione principale. Da ciò deriva che non può beneficiare delle agevolazioni Imu.  

Dunque, la sola residenza non è sufficiente per ottenere l’esenzione dalle imposte sulla casa. Gli stessi dati risultati all’anagrafe hanno solo un valore presuntivo e, pertanto, possono ben essere superati dai fatti. È vero: spetta al Comune dimostrare che il contribuente non vive nell’immobile ove ha fissato la propria residenza, ma come detto questa prova può consistere nel semplice fatto che, per mesi, la luce è risultata spenta o i rubinetti dell’acqua chiusi o l’impianto del gas totalmente inutilizzato.

Né l’apertura della casa, di tanto in tanto, giusto per far segnare qualche consumo può essere sufficiente: ai fini fiscali, infatti, è necessario che l’immobile sia adibito ad abitazione principale durante gran parte dell’anno e non solo per qualche giorno.