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5 consigli per evitare che la casa finisca all’asta

8 Gennaio 2022
5 consigli per evitare che la casa finisca all’asta

Suggerimenti per impedire che l’immobile venga aggredito dai creditori.

Il tuo più grande sogno era quello di trovare un lavoro che ti permettesse di mantenere la tua famiglia. Dopo tanti sacrifici, sei riuscito a mettere un po’ di soldi da parte e comprare un piccolo appartamento. Ricordi ancora il giorno in cui la banca ti ha concesso il mutuo: eri la persona più felice del mondo. Adesso, però, la tua azienda ha dichiarato fallimento e, nel giro di pochi giorni, ti sei ritrovato senza un impiego. In questo articolo voglio darti 5 consigli per evitare che la casa finisca all’asta.

Devi sapere che quando un debito non viene saldato, il creditore può cercare di recuperare quanto gli spetta attraverso il pignoramento immobiliare. Tuttavia, esistono alcune soluzioni che consentono di arrestare la procedura esecutiva, come ad esempio una transazione o un piano del consumatore. Ma procediamo con ordine.

Perché una casa finisce all’asta?

Come ti ho già anticipato in premessa, una casa finisce all’asta perché il proprietario non ha saldato un debito. Pensa, ad esempio, al mancato pagamento delle rate di un mutuo. In tal caso, la banca, in qualità di debitore, può rivalersi sull’immobile per ottenere quanto dovuto.

Casa all’asta: qual è la procedura?

Per avviare la procedura è necessario essere in possesso di un titolo esecutivo (ad esempio una sentenza, un decreto ingiuntivo, un assegno, una cambiale, ecc.), ossia di un atto che attesti il diritto del creditore ad ottenere il pagamento di quanto gli spetta. Oltre al titolo esecutivo, è necessario notificare al debitore anche un atto di precetto, vale a dire l’intimazione di adempiere al pagamento entro dieci giorni, scaduti i quali si può procedere all’esecuzione forzata e quindi al pignoramento, la cui funzione è proprio quella di vincolare il bene.

Il pignoramento immobiliare si avvia notificando al debitore, per mezzo dell’ufficiale giudiziario, un atto in cui è necessario indicare esattamente l’immobile (Comune di ubicazione, foglio, particella, ecc.) e l’ingiunzione di non sottrarre il bene alla garanzia dell’adempimento.

Successivamente, al fine di rendere pubblica la procedura esecutiva, l’atto di pignoramento viene trascritto presso la conservatoria dei registri immobiliari. A questo punto, non resta che presentare l’istanza di vendita dell’immobile pignorato a cui segue la nomina di un professionista che dovrà fare una stima del valore del bene.

Una volta autorizzata la vendita, questa potrà essere fatta secondo una delle seguenti modalità:

  • con incanto: gli interessati all’acquisto presentano un’offerta in busta chiusa;
  • senza incanto: viene disposta un’asta e si aggiudica il bene chi offre di più.

In entrambi i casi, è necessario pagare una cauzione, cioè una somma di denaro a titolo di garanzia.

5 consigli per evitare che la casa finisca all’asta

A questo punto, è facile intuire che una casa finita all’asta a causa di un debito è un vero e proprio incubo. Tuttavia, non bisogna disperarsi perché esistono delle soluzioni che, come vedremo a breve, potrebbero salvare l’immobile. Esaminiamole più nel dettaglio.

Accordo con il creditore

Tra i metodi più semplici per evitare che una casa finisca all’asta c’è sicuramente l’accordo con il creditore. In pratica, si tratta di sottoscrivere una transazione per porre fine alla lite e salvare l’immobile. In particolare, le parti possono accordarsi affinché il debitore paghi solamente una parte del debito (il cosiddetto saldo e stralcio) oppure che il pagamento avvenga in più rate (in tal caso si parla di dilazione). Una volta firmato l’accordo ed effettuato il pagamento, il creditore abbandona la procedura esecutiva.

Chiusura anticipata della procedura esecutiva

Un’altra soluzione per evitare che una casa finisca all’asta è la sospensione dell’asta. In altre parole, dopo ogni tentativo di vendita andato deserto, perché nessuno ha presentato un’offerta, il giudice può disporre una riduzione della base d’asta del 25%. Di conseguenza, se ad ogni tentativo fallito il prezzo si abbassa notevolmente fino alla metà rispetto a quello fissato per la vendita, il giudice dispone la chiusura anticipata della procedura esecutiva immobiliare.

Se poi il creditore dovesse pignorare di nuovo la casa, allora il debitore può opporsi e chiedere anche un risarcimento del danno per lite temeraria.

Il piano del consumatore

Un’ulteriore soluzione che consente di salvare la casa è il piano del consumatore, grazie al quale il debitore può impegnarsi a pagare i debiti a rate in base alle sue possibilità economiche e, in determinati casi, anche rinegoziare l’importo.

Naturalmente, il piano di ristrutturazione del debito deve essere sottoposto al vaglio del giudice, il quale deve decidere se è effettivamente sostenibile o meno. Se pende un procedimento di esecuzione forzata, il giudice può sospenderlo fino a quando il provvedimento di omologazione del piano non è diventato definitivo. Una volta accertata la fattibilità e l’idoneità del piano, esso sarà vincolante per tutti i creditori.

Attenzione però: nell’eventualità in cui il debitore non rispettasse il piano di rimborso, i creditori potrebbero chiedere la revoca e la casa verrebbe messa all’asta.

Riacquistare la casa messa all’asta

Forse, non tutti sanno che la casa messa all’asta può essere anche “riacquistata” da parte dei figli, dei parenti prossimi o del coniuge del debitore. Come fare? Basta presentare un’offerta d’acquisto. In questo modo, si evita che l’immobile finisca in mano a perfetti sconosciuti.

La rinegoziazione del mutuo

Un altro strumento che consente al debitore di salvare la propria casa è quello di chiedere una rinegoziazione o un rifinanziamento del mutuo acceso per l’acquisto dell’immobile oggetto di procedura esecutiva. La suddetta misura di sostegno è consentita solamente se ricorrono alcune condizioni, in particolare:

  • il debitore deve essere un consumatore;
  • il creditore deve essere una banca, una società per la cartolarizzazione dei crediti o un intermediario finanziario autorizzato;
  • il credito deve essere ipotecario di primo grado e deve gravare su un immobile che rappresenta l’abitazione principale del debitore;
  • deve pendere una procedura esecutiva immobiliare sul bene;
  • l’atto di pignoramento deve essere stato notificato entro il 21 marzo 2021;
  • la richiesta può essere fatta una sola volta e l’istanza va presentata entro il 31 dicembre 2022;
  • il nuovo mutuo derivante dalla rinegoziazione non deve essere inferiore a 10 anni né superare i 30 anni o gli ottanta anni di età del debitore;
  • se l’immobile è già all’asta, l’importo offerto deve essere pari al prezzo base dell’asta ridotto del 25%. Se, invece, non si è ancora tenuta la prima asta l’importo è quello di stima;
  • il credito complessivo (comprensivo anche delle spese di pignoramento e degli interessi) non può superare i 250.000 euro.

L’istanza deve contenere:

  • l’indicazione dei presupposti visti poc’anzi;
  • la motivazione sulle cause che hanno impedito al debitore di pagare il primo mutuo;
  • la ragione per cui il debitore non sarà nuovamente insolvente.

Se il creditore si rifiuta di rinegoziare o accettare il rifinanziamento pur in presenza di tutti i presupposti previsti dalla legge, allora è possibile fare due cose:

  • in via preferenziale, presentare un’opposizione all’esecuzione, quindi contestare il diritto del creditore a procedere all’esecuzione; ciò in quanto l’eventuale rinegoziazione o rifinanziamento porterebbe all’estinzione della procedura;
  • in via residuale, avviare un giudizio ordinario finalizzato a provare la mancata buona fede del creditore con eventuale richiesta di risarcimento del danno.


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