Si paga l’Imu se l’immobile è occupato abusivamente?

Durante i periodi di illecita occupazione dell’abitazione, come nel caso di sfratto per morosità, il proprietario è tenuto a versare l’imposta? Ci sono esenzioni?

Capita a molti di avere un immobile occupato abusivamente, ad esempio da un inquilino che ha smesso di pagare i canoni ed è stato sfrattato per morosità, ma ancora non ha liberato l’appartamento. Ci vorrà tempo per ottenere il rilascio forzato, tramite l’ufficiale giudiziario e la polizia; ma nel frattempo i tributi vanno versati e tra questi c’è proprio l’Imu (Imposta municipale unica). Così i proprietari che si trovano in tale situazione si chiedono: si paga l’Imu se l’immobile è occupato abusivamente?

La domanda dovrebbe essere posta con riferimento a chi paga l’Imu durante i periodi di illecita occupazione, perché, come ti spiegheremo, l’imposta rimane sempre dovuta. Però, se il soggetto tenuto a versare l’Imu fosse il proprietario, ci sarebbe per lui, oltre il danno della mancata disponibilità dell’immobile per un lungo periodo, anche la beffa di dover pagare tasse per un appartamento da cui non trae nessuna utilità economica, ma che semmai, oltre al mancato guadagno, comporta un aggravio di spese (condominio, manutenzione, ristrutturazione, ecc).

La giurisprudenza si è posta questo interrogativo e, dopo molte oscillazioni, alcune recenti sentenze della Corte di Cassazione e delle Commissioni tributarie hanno fornito la risposta al nostro quesito: si paga l’Imu se l’immobile è occupato abusivamente?

Chi paga l’Imu?

Il presupposto dell’Imu è il «possesso» di immobili, non la loro proprietà. Questo è un concetto fondamentale e va chiarito subito, perché comporta molti risvolti pratici ai fini del pagamento dell’Imposta municipale unica.

La proprietà costituisce un diritto, mentre il possesso è una situazione di fatto [1] e consiste nel potere sulla cosa corrispondente all’esercizio della proprietà (o di altro diritto reale, come l’usufrutto o l’abitazione): questa è la fondamentale differenza tra proprietà e possesso.

La normativa sull’Imposta municipale unica, anche dopo l’accorpamento con la Tasi [2], continua a fondare l’obbligazione tributaria proprio sul possesso delle varie categorie di immobili soggetti ad imposizione (fabbricati, aree edificabili e terreni agricoli).

L’Imu colpisce il possesso dei beni immobili in sé, indipendentemente dal reddito che possono produrre: perciò, scontano l’Imu anche un’abitazione sfitta o un terreno non coltivato (salve alcune speciali esenzioni per le aree agricole e i contadini). Quindi, è un tributo molto simile ad un’imposta patrimoniale, che colpisce la ricchezza, vera o presunta, derivante da una disponibilità immobiliare.

Tra i soggetti passivi del tributo figurano anche i proprietari degli immobili, ma non solo loro; anzi, essi in taluni casi vengono esclusi. Precisamente, l’Imu grava:

• sui proprietari dei beni immobili, sia persone fisiche sia giuridiche, ma c’è l’esenzione per l’abitazione principale (la cosiddetta “prima casa”, purché non di lusso);
• sui titolari di diritti reali sugli immobili (usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie);
• sui concessionari di aree demaniali;
• sui locatari finanziari, vale a dire coloro che hanno acquistato il bene con un contratto di leasing.

Non sono, invece, soggetti all’Imu:

• gli inquilini, gli affittuari e i comodatari, poiché essi non hanno il possesso dell’immobile, ma solo la sua detenzione qualificata;
• gli assegnatari di alloggi di edilizia residenziale pubblica con patto di vendita e riscatto;
• il nudo proprietario, in quanto il possesso dell’immobile è dell’usufruttuario, che però è esente dall’Imu se vi ha fissato la sua abitazione principale (leggi: “Chi paga l’Imu in caso di usufrutto“).

Imu su immobile occupato abusivamente: va pagata?

Una recente pronuncia della Corte di Cassazione [3] si è riallacciata ai concetti di possesso e di proprietà che ti abbiamo spiegato poc’anzi ed ha affermato che ai fini dell’Imu «è rilevante il potere sulla cosa che si manifesta in un’attività corrispondente all’esercizio della proprietà ai sensi dell’articolo 1140 Cod. civ., mentre risulta irrilevante la mera detenzione».

Questo concetto ha un’implicazione molto pesante per i proprietari, perché significa che, ai fini impositivi, l’abusiva detenzione del bene è giudicata «irrilevante». In tali situazioni, il soggetto tenuto al pagamento dell’Imu rimane il proprietario, a prescindere dalle circostanze e dalla durata dell’occupazione illecita del fabbricato o del terreno.

La nuova ordinanza non è isolata, ma si fonda su precedenti pronunce [4] in cui la Suprema Corte aveva già «chiarito che l’occupazione abusiva di un immobile da parte di terzi non incide sull’obbligo del proprietario di corrispondere l’imposta Imu». Anche alcune Commissioni tributarie [5] hanno stabilito di recente che «la temporanea perdita del possesso dell’immobile per occupazione abusiva non costituisce una sorta di causa atipica di esenzione dal pagamento dell’Imu».

Imu su casa occupata abusivamente: il proprietario può non pagare?

La soluzione adottata dalla Cassazione è conforme alla lettera della legge e rispetta il dettato normativo, ma può suonare ingiusta per chi è privato, per motivi indipendenti dalla sua volontà, della disponibilità del proprio immobile. Come si può parlare di possesso in questi casi? Alcune sentenze di merito [6], facendo leva su questa considerazione, hanno sostenuto che il proprietario «spossessato dell’effettiva disponibilità dell’immobile» non deve pagare l’Imu per l’intero periodo in cui non ha avuto la concreta possibilità di utilizzare il bene. Inoltre, in tali situazioni, costringere il proprietario a versare l’Imu «appare contrario al principio di capacità contributiva» sancito dall’art. 53 della Costituzione.

Dunque, secondo tale impostazione delle Commissioni tributarie – che però, come hai visto, non è stata recepita dalla Cassazione, che anzi l’ha smentita – non si paga l’Imu per la casa occupata abusivamente. Per approfondire questi aspetti leggi “Occupazione abusiva e Imu” e “Come non pagare tasse con l’inquilino abusivo“.