Quale maggioranza per nomina, conferma e revoca amministratore?

Quorum deliberativo in prima e in seconda convocazione: è ancora acceso il dibattito su quale maggioranza assembleare occorra per confermare il mandato all’amministratore di condominio. 

L’articolo 1136 del Codice civile stabilisce solo quale maggioranza è necessaria per la nomina dell’amministratore di condominio. Si tratta della maggioranza dei presenti in assemblea che rappresenti almeno la metà dei millesimi dell’intero edificio. Nulla si dice invece in merito alla sua eventuale riconferma e alla sua revoca. 

Sul punto, si è acceso un dibattito all’interno della giurisprudenza volto a colmare la lacuna normativa. Cerchiamo dunque di approfondire il discorso e di comprendere, alla luce dell’attuale linea interpretativa seguita dalla maggioranza dei tribunali, qual è la maggioranza per la conferma e la revoca dell’amministratore di condominio. 

Maggioranza nomina amministratore di condominio 

L’assemblea di condominio è obbligata a nominare un amministratore quando i condomini sono più di otto. In caso contrario, la nomina costituisce una semplice facoltà. 

Se il condominio non provvede alla nomina, questa viene fatta dal tribunale, su ricorso di uno o più condomini o dello stesso amministratore dimissionario.

A nominare l’amministratore provvede l’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti, in rappresentanza di almeno 500/1.000, sia in prima che in seconda convocazione.

L’amministratore può essere nominato anche se i condomini sono otto o meno di otto, purché la delibera venga adottata con la prevista maggioranza. Il regolamento di condominio che riservasse la funzione di amministratore a una determinata persona o all’appartenente a una determinata categoria, scavalcando di fatto l’assemblea, sarebbe impugnabile.

È possibile nominare, per lo stesso condominio, più amministratori; in questo caso, il potere di rappresentare i condomini nei confronti dei terzi spetta a tutti, a meno che non siano stati precisati i rispettivi compiti. 

La nomina dell’amministratore può essere anche tacita, vale a dire senza investire formalmente una persona dell’incarico; è infatti sufficiente provare che i condomini l’abbiano considerata amministratore a tutti gli effetti, ricorrendo a lei abitualmente in questa veste [1]. 

L’amministratore nominato direttamente dal costruttore può essere sostituito dall’assemblea in qualsiasi momento.

La nomina dell’amministratore è nulla se questi non indica prima il compenso dovuto per la sua attività.

Se i condomini sono più di otto e l’assemblea non delibera la nomina dell’amministratore, provvede il tribunale su ricorso di uno o più condomini; trattandosi di procedimento di volontaria giurisdizione non occorre l’assistenza di un avvocato. Le spese del procedimento sono a carico di chi lo ha attivato.

Maggioranza conferma amministratore di condominio

L’amministratore dura in carica un anno ma l’incarico si rinnova per un altro anno. Questo significa che (almeno secondo la tesi maggioritaria), alla scadenza del primo anno non c’è bisogno di una nuova delibera di riconferma poiché il mandato prosegue in automatico. Questo non toglie comunque che, al termine del primo anno, l’amministratore possa convocare un’assemblea per decidere sul rinnovo o sulla revoca dell’incarico. Dall’altro lato, ancor prima della scadenza dei primi due anni, l’assemblea potrebbe comunque disporre la revoca dell’amministratore che, se supportata da una giusta causa (gravi irregolarità), non comporta il risarcimento del danno; diversamente, è dovuto il compenso residuo che sarebbe stato versato fino alla scadenza del mandato.

Alla scadenza del secondo anno, l’amministratore è obbligato a convocare l’assemblea per decidere sul suo rinnovo o sulla revoca. 

Quanto alla maggioranza necessaria alla conferma dell’amministratore, il Codice civile non dice nulla. Sono state formulate due tesi: la prima esige la stessa maggioranza prevista per la nomina (maggioranza dei presenti e 500 millesimi); la seconda invece si accontenta della maggioranza semplice (maggioranza dei presenti indipendentemente dal numero dei millesimi). 

Tra le due tesi, la prima risulta la più seguita, anche dalla stessa Cassazione [2]. Tale maggioranza è necessaria sia in prima che in seconda convocazione.

Se però l’amministratore è anche condomino deve astenersi dal voto per conflitto di interessi.

La conferma dell’incarico può anche essere tacita. 

L’amministratore, una volta scaduto il mandato, conserva i suoi poteri fino a quando non venga sostituito o confermato, sempre che l’assemblea non abbia espressamente deliberato altrimenti [3].

Maggioranza revoca amministratore

Quanto alla revoca, il discorso è lo stesso. Anche in questo caso, la tesi preferibile è quella del doppio requisito sia in prima che in seconda convocazione: maggioranza dei presenti in assemblea che rappresentino almeno metà dei millesimi dell’edificio. 

Chiaramente, alla revoca dovrà poi seguire – anche se ciò non è strettamente consequenziale – la nomina di un sostitutivo. Revoca e nuova nomina richiedono due votazioni differenti tra loro autonome, che possono essere fatte nella medesima assemblea, e quindi anche una dopo l’altra, a condizione che siano state inserite nell’ordine del giorno. Dunque, per cambiare un amministratore non è sufficiente revocare l’incarico al precedente ma bisogna anche individuare un nuovo professionista. Difatti, in assenza di questo secondo passaggio, il precedente amministratore resta in carica ad interim, ossia in regime di cosiddetta prorogatio o perpetuatio dei poteri.