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Condominio: a chi le detrazioni in caso di morosità di alcuni condomini?

25 Giugno 2014
Condominio: a chi le detrazioni in caso di morosità di alcuni condomini?

Recupero crediti in condominio: a chi spetta l’attestazione per le detrazioni in caso di morosità di alcuni condomini nel pagamento delle quote per i lavori straordinari?

 

Lavori straordinari di manutenzione dello stabile: gioie (poche) e dolori (molti) di tutti i condomini. I problemi immancabili: il difficile raggiungimento dei quorum per la loro approvazione, la costituzione del fondo straordinario, ma soprattutto il recupero crediti nei confronti di quegli impenitenti proprietari di casa in perenne mora nei pagamenti.

Ebbene, in questi casi – ossia in cui uno o più condomini siano inadempienti al versamento delle quote straordinarie – come andranno ripartite le detrazioni fiscali sul modello 730 che la legge riconosce in caso di lavori straordinari? A chi dovrà rilasciare, l’amministrazione, la famosa attestazione per ottenere i benefici fiscali?

Come precisato in più circolari dell’Agenzia delle Entrate [1], per i lavori condominiali, il diritto alla detrazione compete solo ai condòmini in regola con i pagamenti dei lavori che fruiscono del 36-50% [2].

Nell’ipotesi di spese sostenute per lavori sulle parti condominiali, le fatture o le ricevute devono essere intestate direttamente al condominio. La detrazione, poi, compete a ciascun condòmino, con riferimento all’anno di effettuazione del bonifico da parte dell’amministratore, e limitatamente alla quota di spese al condòmino stesso imputata (su base millesimale) ed effettivamente pagata al condomìnio al momento della presentazione della dichiarazione dei redditi [3].

Pertanto, le spese relative al 2013 pagate in ritardo conferiscono il diritto alla detrazione ai condòmini morosi se il pagamento delle quote avviene entro il termine di presentazione, nel 2014, della dichiarazione dei redditi 2013.

L’amministratore deve, quindi, rilasciare l’attestato relativo alla quota detraibile per il 2013 anche ai condòmini che pagheranno entro tale termine, ma solo dopo l’effettivo pagamento.

Per le spese pagate dall’amministratore nel 2013, entro il 31 dicembre, la detrazione, secondo gli stessi principi, compete a partire dalla dichiarazione dei redditi 2014 (relativa al 2013).

Per i condòmini non paganti nemmeno entro tale termine, la detrazione non compete.

L’impresa emette fattura solo per gli importi pagati con bonifico, ma con riferimento a tutti i lavori e a tutti i condòmini (fattura intestata al condominio); sarà poi l’amministratore che ripartirà la spesa nei limiti della tabella millesimale tra i soli condòmini paganti.

Pertanto, i soldi versati nel 2013 dall’amministratore sono detraibili, sulla base delle quote millesimali, solo tra i condòmini che hanno pagato le rispettive quote entro i termini per la dichiarazione dei redditi 2014. In sostanza, solo i condòmini in regola con i pagamenti potranno detrarre il 50% (quota corrispondente ai millesimi di proprietà delle parti comuni) a partire dalla prossima dichiarazione dei redditi 2014 [4].


note

[1] Ag. Entrate, circolari n. 57/E e 121/E del 1998.

[2] Art. 16-bis del Tuir, Dpr 917/1986, articolo 1, comma 139, della L. 147/2013.

[3] Si vedano le circolari 95/E/2000 e 122/E/1999.

[4] Si veda anche la circolare 11/E del 2014.

Autore immagine: 123rf com


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1 Commento

  1. “sarà poi l’amministratore che ripartirà la spesa nei limiti della tabella millesimale tra i soli condòmini paganti.” (penultimo paragrafo).
    Non è così.
    Come riportato nello stesso post il pagamento effettuato dall’amministratore (nell’esempio nel 2013) per quanto bizzarramente scritto dall’Agenzia delle Entrate nelle citate circolari del 1998, è detraibile anche dai morosi che effettuino il versamento entro il termine di presentazione delle dichiarazioni (per Unico era addirittura il 30/9/2014).
    Purtroppo il criterio è rimasto immutato e più che mai ribadito alla luce delle istruzioni di compilazione della comunicazione relativa alle spese detraibili che gli amministratori di condominio da quest’anno, 2017, devono inviare all’Agenzia (che renderà disponibili nelle dichiarazioni precompilate).
    Dunque a nessuno è venuto in mente di contestare con decisione una prescrizione che premia la morosità e secondo.
    Chi ha versato nell’interezza le quote a preventivo facilmente copre le morosità ma non riesce a portare in detrazione l’intero versamento in quanto l’amministratore avrà utilizzato in pagamento l’intero importo incassato ma poi è obbligato ad attribuire quota del pagamento anche ai morosi. Solo il Fisco si avvantaggia della mancata concessione delle detrazioni per le quote pagate ai fornitori che restano insolute anche trascorso il termine delle dichiarazioni fiscali.
    Ribadisco: davvero bizzarro che dal 1998 ad oggi il tema non abbia trovato soluzione equa nel riconoscere l’intera detrazione a chi ha pagato, fino a concorrenza di quanto pagato ai fornitori, nel limite massimo delle rispettive competenze millesimali (10 condomini, tutti con 100/1000, 8 condomini pagano 800, al fornitore vanno 800, per incontrovertibile impostazione attuale l’amministratore assegnerà agli 8 condomini 64 di spesa detraibile _ non 80 come il penultimo paragrafo potrebbe indurre a pensare _ , il Fisco riconosce detrazioni su 640, il resto delle detrazioni sarà riconosciuto a chiusura della morosità verso il fornitore, fornitore che nel frattempo non resterà inattivo a fronte di 200 rimasto insoluto, con tutte le relative complessità di gestione del fondo straordinario e del contenzioso verso il condominio e successiva preventiva escussione dei morosi, altro tema non lineare) .

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