Costruttore fallisce dopo il rogito o il compromesso: che succede?

Tutela dell’acquirente di un immobile o una casa in corso di costruzione: la trascrizione del compromesso, la fideiussione e la garanzia decennale. 

Quando si compra un immobile dal costruttore ci si chiede sempre cosa potrebbe succedere se quest’ultimo dovesse fallire, specie se si è acquistato “sulla carta” e l’edificio non è ancora ultimato.

La legge offre numerose tutele da questa eventualità anche se subordinate ad una serie di condizioni che è bene conoscere per tutelarsi in anticipo. Ecco allora che succede se il costruttore fallisce dopo il rogito o il compromesso. Distingueremo l’ipotesi di chi ha già firmato l’atto di compravendita e di chi, invece, ha solo firmato l’impegno a comprare, ossia il cosiddetto contratto preliminare (comunemente detto «compromesso»). Ma procediamo con ordine.

Che succede se il costruttore fallisce dopo il rogito

Nell’ipotesi in cui il costruttore fallisca dopo il rogito, c’è il rischio che il curatore fallimentare, nominato dal tribunale con il compito di liquidare l’azienda e pagare i creditori, possa esercitare la cosiddetta azione revocatoria. Si tratta di una causa intentata nei confronti dell’acquirente e diretta a rendere inefficace la vendita: in tal caso, l’immobile viene appreso alla procedura fallimentare e messo all’asta per poi, col ricavato, soddisfare i creditori del fallimento. 

All’acquirente non resterebbe altro che insinuarsi nello stesso fallimento, anch’egli in veste di creditore, ed essere pagato in concorso con tutti gli altri, secondo le percentuali previste dalla legge ed in base alla disponibilità.

A limitare questo rischio è l’articolo 67 della legge fallimentare, oggi sostituito dal Codice della crisi d’impresa, a norma del quale non possono essere soggette alla revocatoria le vendite ed i preliminari di vendita (ossia i compromessi) che sono stati trascritti nei registri immobiliari se conclusi al giusto prezzo ed aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo, destinati a costituire l’abitazione principale dell’acquirente o di suoi parenti e affini entro il terzo grado.

Nel caso di vendita di un immobile ancora da costruire, per evitare l’azione revocatoria è necessario poi che l’acquirente si impegni a trasferire, entro 12 mesi dalla data di acquisto o di ultimazione dello stesso, la residenza propria o dei suoi parenti o affini entro il terzo grado. Anche in tale ipotesi è necessario che la vendita sia avvenuta «al giusto prezzo» da valutarsi alla data di stipula del preliminare. 

Ma cosa si intende per «vendita al giusto prezzo»? Tale è la vendita il cui prezzo si discosta di più del 25% rispetto a quello di mercato. Pertanto, se un immobile vale 100.000 euro e viene venduto a 80.000 (al 20% in meno) non è possibile la revocatoria (a meno che non abbia ad oggetto l’abitazione principale dell’acquirente). Viceversa se viene venduto a 70.000 euro, il curatore può esercitare la revocatoria anche se si tratta della prima casa. 

Che succede se il costruttore fallisce dopo il compromesso ma prima del rogito?

Il costruttore potrebbe fallire anche prima della stipula dell’atto di compravendita (il cosiddetto rogito) ma dopo che l’acquirente ha già firmato il compromesso (il preliminare) e pagato la caparra. Che fare in questi casi? Per tutelarsi da una tale eventualità, è necessario trascrivere il preliminare nei pubblici registri immobiliari. In tal caso, infatti, se il preliminare è stato trascritto prima della trascrizione della sentenza di fallimento, non è possibile esercitare la revocatoria per l’immobile destinato ad abitazione principale comprato “al giusto prezzo”. Vale quindi la stessa regola prevista nel caso in cui il costruttore fallisce dopo il rogito.

Se invece il compromesso, pur registrato all’Agenzia delle Entrate, non è stato trascritto nei pubblici registri immobiliari, l’acquirente è tutelato dalla polizza fideiussoria che il costruttore è obbligato a consegnargli alla firma del compromesso stesso. Di tanto parleremo più avanti.

Se invece il costruttore non ha sottoscritto la fideiussione, l’acquirente rischia effettivamente di subire l’azione revocatoria da parte del curatore fallimentare.

La casa in corso di costruzione: quali tutele?

Come abbiamo visto, la tutela apprestata dalla legge (e, in particolare, dal Dlgs 122/05) a favore degli acquirenti di un immobile in corso di costruzione è rappresentata soprattutto dall’obbligo posto a carico del costruttore del rilascio e della consegna nelle mani dell’acquirente di una fideiussione. 

La fideiussione

Il rilascio della fideiussione è condizione di validità del contratto. Se quindi il costruttore non stipula la fideiussione o non la rilascia all’acquirente  il contratto è nullo e l’acquirente ha diritto alla restituzione delle somme versate in anticipo. 

La fideiussione va prestata per un importo corrispondente alle somme e al valore di ogni altro eventuale corrispettivo che il costruttore abbia riscosso e, secondo i termini e le modalità stabilite nel contratto, debba ancora riscuotere dall’acquirente prima del trasferimento della proprietà o di altro diritto reale di godimento.

L’assicurazione decennale

Un’ulteriore forma di protezione dell’acquirente della casa in corso di costruzione è costituita dall’obbligo, posto a carico del costruttore, di fornire la cosiddetta assicurazione postuma decennale, vale a dire una polizza assicurativa indennitaria decennale a beneficio dell’acquirente e con effetto dalla data di ultimazione dei lavori a copertura dei danni materiali e diretti all’immobile, compresi i danni ai terzi, cui il costruttore sia tenuto a causa della rovina totale o parziale oppure da gravi difetti costruttivi delle opere, per vizio del suolo o per difetto della costruzione, e comunque manifestatisi successivamente alla stipula del contratto definitivo di compravendita o di assegnazione.

La stipula del preliminare

Il contratto preliminare avente ad oggetto il trasferimento di immobili in corso di costruzione non può più avvenire con scrittura privata: ci deve essere il rogito notarile (atto pubblico) o la scrittura privata autenticata. Pena la nullità dell’atto. 

Tale disciplina si applica solo ai contratti aventi a oggetto immobili da costruire per i quali il titolo abilitativo edilizio sia stato richiesto o presentato dopo il 16 marzo 2019. Per quelli anteriori potrà ancora utilizzarsi la forma della scrittura privata non autenticata (e sempreché, ovviamente, anche per questi contratti non ci si voglia avvalere delle più efficaci protezioni che in ogni caso la trascrizione nei registri immobiliari, in forza di un atto pubblico o di una scrittura privata autenticata, comporta).

Le maggiori tutele così apprestate dalla legge per il promissario acquirente o comunque per l’acquirente non immediato di quegli immobili concorrono a scongiurare le spiacevoli conseguenze cui potrebbero andare incontro, laddove si verificasse un situazione di fallimento del costruttore.