Innovazioni in condominio: quale maggioranza?

Qual è il quorum necessario per la validità delle deliberazioni adottate dall’assemblea in caso di interventi sulle parti comuni?

Uno dei punti più controversi nelle assemblee condominiali riguarda le innovazioni da apportare alle parti comuni. La discussione è complicata dal fatto che i preventivi presentati sono spesso costosi e contengono proposte divergenti, non sempre ben confrontabili tra loro. Inoltre, le descrizioni degli interventi risultano di difficile comprensione per chi non ha un adeguato bagaglio di conoscenze tecniche. Quando, poi, si va al voto valgono i numeri dei favorevoli e dei contrari all’approvazione. Ma quale maggioranza serve per le innovazioni in condominio?

Il tema è cruciale perché una delibera approvata dall’assemblea a maggioranza dei presenti, ma senza il quorum stabilito dalla legge, può essere annullata. E nel caso delle innovazioni la maggioranza cambia a seconda del tipo di interventi da adottare: alcuni di essi richiedono una maggioranza rafforzata, o qualificata, mentre altri possono essere approvati con un numero di voti inferiore. Vediamo, dunque, nei vari casi che possono prospettarsi, quale maggioranza richiedono le innovazioni in condominio.

Quali innovazioni può stabilire l’assemblea?

Nella dicitura “innovazioni in condominio” rientra un’ampia serie di lavori ed interventi eterogenei fra loro, ma accomunati dal fatto che tutte queste opere modificano l’entità, la fisionomia o la consistenza del fabbricato o cambiano la destinazione originaria di una parte comune, in modo che essa svolga una funzione diversa da quella precedente.

Il Codice civile [1] consente ai condomini di adottare diversi tipi di innovazioni:

• quelle «dirette al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni»;
• «le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti»;
• l’eliminazione delle barriere architettoniche;
• gli interventi per il contenimento del consumo energetico dell’edificio;
• la realizzazione di parcheggi a servizio delle unità immobiliari che compongono il condominio;
• l’installazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili, come gli impianti fotovoltaici;
• la realizzazione di «impianti centralizzati per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo».

Per un principio generale [2] sono vietate le innovazioni che:

• recano pregiudizio alla stabilità o sicurezza del fabbricato;
• alterano il decoro architettonico dell’edificio;
• rendono alcune parti comuni «inservibili all’uso o al godimento anche di un solo condomino».

Per ulteriori informazioni su questo aspetto leggi “Lavori in condominio: innovazioni consentite e vietate“.

Innovazioni in condominio: quali adempimenti?

Ogni proposta di innovazione deve essere sottoposta alle decisioni dell’assemblea condominiale e va inserita nell’ordine del giorno, da riportare nell’avviso di convocazione, che deve pervenire agli interessati almeno 5 giorni prima della data fissata per lo svolgimento della riunione.

Se un condomino fa richiesta di apportare un’innovazione, l’amministratore è tenuto a convocare l’assemblea entro i successivi 30 giorni. La richiesta deve essere dettagliata, altrimenti l’assemblea non avrebbe gli elementi necessari per pronunciarsi. Per questo motivo l’istanza di convocazione, secondo quanto stabilisce il Codice civile [3] «deve contenere l’indicazione del contenuto specifico e delle modalità di esecuzione degli interventi proposti. In mancanza, l’amministratore deve invitare senza indugio il condomino proponente a fornire le necessarie integrazioni».

Innovazioni in condominio: quale maggioranza per l’approvazione?

Le innovazioni che abbiamo elencato hanno due diverse maggioranze per la valida approvazione da parte dell’assemblea:

• quelle del primo tipo, relative al miglioramento o all’uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni, richiedono un numero di voti favorevoli che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio [4];
• tutte le altre possono essere approvate con una maggioranza che esprime i voti della maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio [5].

La distinzione è stata introdotta dalla legge di riforma del condominio [6], che ha semplificato le procedure per deliberare l’approvazione dei lavori considerati “virtuosi”, come quelli finalizzati al miglioramento della sicurezza degli edifici, al contenimento dei consumi energetici e all’eliminazione delle barriere architettoniche.

Per i lavori fiscalmente agevolati, come il Superbonus 110%, il Decreto Semplificazioni [7] consente l’approvazione dei lavori di riqualificazione energetica, come il cappotto termico, con la maggioranza degli intervenuti in assemblea e di almeno un terzo del valore dell’edificio.

Innovazioni approvate senza la maggioranza necessaria: conseguenze

La delibera di approvazione di interventi che costituiscono innovazione, se è stata adottata senza la maggioranza necessaria in relazione ai casi che abbiamo descritto, può essere annullata, proponendo ricorso al tribunale civile, su iniziativa del condomino dissenziente o assente alla riunione. Il termine per l’opposizione è di 30 giorni che decorre, per i presenti, dalla data di svolgimento dell’assemblea e per gli assenti alla data di ricezione del verbale [8].

In applicazione di questi principi, una recente sentenza del tribunale di Roma [9] ha annullato una delibera assembleare con la quale era stato conferito ad un professionista un incarico di progettazione per lavori da eseguire nel condominio; si trattava dell’adeguamento antincendio dei locali condominiali. Il giudice ha rilevato che l’assemblea non si era limitata ad affidare al tecnico un semplice incarico preliminare, ma lo aveva incaricato di compiere «sotto il profilo della progettazione, una serie di attività funzionali all’adeguamento, tra cui lo svolgimento di un intervento edilizio straordinario». Come tale, esso rientrava nelle innovazioni dirette al miglioramento delle cose comuni, «con la conseguente applicazione delle maggioranze previste per le opere e gli interventi volti a migliorare la sicurezza e la salubrità degli edifici e degli impianti», che non era stata rispettata.