Cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori?

Affitto: chi paga le spese di manutenzione e che può fare l’inquilino se il locatore non vi provvede spontaneamente?

Se è vero che spetta all’inquilino custodire l’immobile con diligenza e riconsegnarlo nelle stesse condizioni in cui gli è stato affidato, salvo solo la normale usura derivante dall’uso quotidiano, è anche vero che tutti gli interventi di manutenzione straordinaria spettano al padrone di casa. Questi deve fare in modo di garantire all’affittuario di godere appieno del bene, per come concordato in contratto e, quindi, secondo la destinazione che gli è propria. Detto in parole povere, se un appartamento non è più in grado di garantire la funzione abitativa il locatore è inadempiente. Ed allora cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori? Potrebbe ad esempio il conduttore sospendere il pagamento del canone in attesa che l’appartamento venga sistemato? Oppure, nel caso in cui decida di anticipare le spese per i lavori, potrebbe poi scalare il relativo importo dalle mensilità successive? Ecco cosa prevede la legge a riguardo.

Doveri del locatore

L’affitto implica doveri ulteriori rispetto al semplice pagamento del canone mensile in capo all’inquilino. Quanto al locatore, la legge gli impone di:

• consegnare il bene in buono stato di manutenzione;
• garantire che il bene sia immune da vizi;
• comunicare l’avvenuta registrazione del contratto di locazione (necessaria per la validità dello stesso);
• mantenere l’immobile in condizione da servire all’uso convenuto;
• assicurare il pacifico godimento dell’immobile al conduttore contro eventuali molestie di terzi;
• pagare le spese di manutenzione straordinaria dell’immobile e se l’immobile è parte di un condominio le spese condominiali di gestione straordinaria.

Spese di manutenzione straordinaria

Tanto il locatore quanto il conduttore devono concorrere per conservare l’immobile nello stato in cui si trovava al momento della conclusione del contratto. Sul conduttore gravano però solo le spese di piccola manutenzione ordinaria, mentre sul locatore gravano le spese di manutenzione ordinaria di elevato importo (e quindi per la riparazione e/o la sostituzione degli impianti) e le spese di manutenzione straordinaria. 

Parliamo dalle spese necessarie ai deterioramenti derivanti dall’uso quotidiano. Se non implicano interventi murari, queste sono a carico del conduttore (si pensi alla tubatura sotto il lavandino che gocciola). Il conduttore deve farsi carico dei lavori e delle spese di ordinaria amministrazione per la manutenzione dell’immobile, delle riparazioni che derivano dai deterioramenti dovuti all’uso quotidiano dell’immobile sostenendone il costo, sempre che questo sia contenuto. Sono le cosiddette spese di piccola manutenzione.  

Tutte le altre spese, ordinarie o straordinarie, che non rientrano nella piccola manutenzione sono a carico del locatore. Si pensi ai danni agli infissi esterni dell’appartamento, quelli agli impianti interni ai muri che richiedono l’intervento del muratore e così via. 

L’obbligo a carico del locatore, tuttavia, non sussiste se si tratta di riparazioni causate dal conduttore (per dolo o colpa) o da un suo familiare o un ospite.

Le spese per l’adeguamento dell’impianto elettrico alla normativa vigente gravano sul locatore: questo perché si tratta di spese per opere di straordinaria amministrazione.

Cosa fare se ci sono lavori da fare?

Il conduttore ha il dovere di avvisare il locatore quando l’immobile necessita di riparazioni; questi, infatti, poiché non ne ha la detenzione, potrebbe non esserne al corrente. Deve quindi essere informato per poter prendere le opportune decisioni in merito all’avvio dei lavori. La richiesta sarà meglio se effettuata con raccomandata a.r. in modo da poterne dimostrare l’invio nel caso in cui la lite sfoci in una controversia in tribunale.

L’avviso va inviato in tempo utile per evitare che l’aggravamento delle condizioni possa determinare un maggior costo delle riparazioni. Ricevuto l’avviso, il locatore è responsabile se non esegue gli interventi necessari.

Cosa fare se il proprietario di casa non fa i lavori?

Se, nonostante la richiesta, il proprietario di casa non fa i lavori che sono a suo carico, l’affittuario può agire nei suoi riguardi, dinanzi al tribunale, per sentirlo condannare ad eseguire gli interventi in questione e, insieme a ciò, a risarcire il danno nel frattempo prodotto (danno che va compiutamente dimostrato).

In alternativa, se si tratta di interventi per guasti particolarmente gravi, il conduttore può anche chiedere lo scioglimento del contratto (la cosiddetta risoluzione contrattuale per inadempimento) oltre – anche in questo caso – al risarcimento.

L’inquilino può sospendere il pagamento dei canoni di locazione?

Non è consentito, in via generale, sospendere il pagamento dei canoni di locazione in attesa che il locatore provveda ai lavori, a meno che l’immobile sia completamente inservibile e inabitabile. Quest’ultima circostanza è dimostrabile con il fatto che l’inquilino sia stato costretto ad andare via di casa (si pensi a un impianto elettrico che minaccia la folgorazione). Pertanto, se nonostante le condizioni precarie dell’immobile l’inquilino continua a vivervi all’interno, non potrà sospendere il canone di locazione né autoridurlo di propria iniziativa. L’unica strada sarà allora quella dell’azione giudiziale di cui si è parlato nel precedente paragrafo. 

Per la stessa ragione, l’affittuario che voglia provvedere autonomamente ad eseguire i lavori, anticipandone i costi, non può compensare la relativa spesa con i futuri canoni, senza l’accordo con il locatore. Questo perché l’obbligazione del pagamento dei canoni di affitto viaggia su un binario diverso rispetto a quella dell’esecuzione della manutenzione e del recupero di eventuali spese da ciò derivanti. Anche in questo caso, dunque, l’inquilino che abbia anticipato i costi degli interventi e che non sia riuscito a recuperarli bonariamente dal padrone di casa dovrà agire contro di lui in tribunale con una normale azione di recupero dei crediti.

Che fare se i lavori sono urgenti

Se c’è bisogno di fare riparazioni urgenti (ad esempio, vi è un pericolo immediato di guasto o di allagamento), il conduttore può eseguire direttamente i lavori di riparazione, salvo rimborso, purché dia immediata notizia al locatore. La prova dell’urgenza deve essere data dal conduttore. L’avviso è una facoltà e non un obbligo del conduttore e non è prescritto a pena di decadenza dal diritto al rimborso, in quanto non costituisce una richiesta di autorizzazione preventiva a compiere le riparazioni. Ad esempio, anche in mancanza di avviso, se risulta che il locatore ha conoscenza della necessità di effettuare riparazioni urgenti ma non vi provvede entro un tempo ragionevole, il conduttore che provveda ad eseguirli direttamente ha comunque diritto al rimborso.