Chi paga gli oneri condominiali se si vende l’appartamento?

L’amministratore mi addebita oneri condominiali (luce, gas), relativi ad un periodo nel quale non ero proprietario, sostenendo che spettano a me e non al precedente proprietario perché lui contabilizza secondo il principio di cassa. Ha ragione?

Occorre dire innanzitutto che il problema dei criteri di redazione dei documenti di bilancio condominiali (che, ai sensi dell’articolo 1130 bis del Codice civile, sono tre: registro di contabilità, riepilogo finanziario e nota sintetica) è un problema che non incide minimamente sulla diversa questione dell’individuazione del soggetto obbligato al pagamento dei debiti condominiali.

In altri e più chiari termini:

chi sia obbligato, fra venditore e acquirente di un’unità immobiliare situata in condominio, a pagare i debiti condominiali non dipende in nessun modo dal criterio (per competenza o per cassa) con cui l’amministratore redige il bilancio.

Insomma: non è in base al criterio di redazione del bilancio (per competenza o per cassa) che si determina chi sia il soggetto tenuto a pagare i debiti condominiali.

Per completezza di esposizione dirò che recenti sentenze (Tribunale di Udine n. 1014 del 19 agosto 2019 e Tribunale di Torino, sentenza n. 2764 del 4 giugno 2018) hanno chiarito che il rendiconto condominiale, che si compone di tre distinti documenti, va redatto secondo criteri diversi a seconda della diversa funzione che i singoli documenti contabili hanno.

In particolare, mentre il registro di contabilità deve essere redatto secondo il principio per cassa, il riepilogo finanziario dovrà redarsi secondo un criterio di competenza.

Detto questo ribadiamo che in ogni caso, qualunque sia il criterio di redazione adottato dall’amministratore, ciò non incide minimamente sul soggetto che, per legge, è tenuto a pagare i debiti condominiali nel caso di vendita di un’unità immobiliare ubicata in condominio.

E la legge (cioè l’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) stabilisce infatti le seguenti regole:

• il venditore e l’acquirente di un’unità immobiliare condominiale sono obbligati in solido (cioè entrambi e per l’intera somma) nei confronti del condominio al pagamento dei debiti sorti nell’anno dell’acquisto e nell’anno precedente all’acquisto;
• nei rapporti interni tra venditore e acquirente, l’acquirente è obbligato invece solo per i debiti condominiali sorti dopo la data dell’acquisto.

In base a queste due regole:

• l’amministratore condominiale può per legge a sua scelta chiedere il pagamento al venditore o all’acquirente dell’intero debito condominiale sorto nell’anno della vendita e nell’anno precedente alla vendita relativo all’appartamento venduto;
• ma nei rapporti interni tra venditore e acquirente (salvo un diverso accordo tra i due), l’acquirente è obbligato solo per i debiti sorti dopo la data della stipula dell’atto di acquisto.

Perciò se l’acquirente ha dovuto pagare all’amministratore (in base all’articolo 63 delle disposizioni di attuazione del Codice civile) debiti condominiali relativi ad un periodo in cui non era ancora proprietario (ad esempio i debiti condominiali relativi all’anno precedente a quello dell’acquisto), avrà diritto poi a chiederne il rimborso al venditore.

Fatta questa premessa di ordine generale, occorre adesso dire che per quanto riguarda gli oneri condominiali ordinari, cioè tutte le spese per le prestazioni dei servizi comuni condominiali (energia elettrica condominiale, manutenzione e pulizia giardino, riscaldamento centralizzato ecc.) la sentenza n. 8782 del 2013 della Corte di Cassazione ha stabilito che l’obbligo del relativo pagamento nasce nel momento in cui il servizio è stato erogato, cioè nel momento stesso in cui l’energia elettrica è stata erogata, il combustibile per il riscaldamento è stato consumato, le pulizie e la manutenzione del giardino è stata effettuata.

Perciò, se le spese che lei ha indicato nel quesito e che le sono state addebitate si riferiscono a consumi di energia elettrica o di gas o a manutenzione e pulizia del giardino effettuati ed eseguiti in data precedente all’acquisto:

• lei è obbligato a pagarle al condominio se si riferiscono a consumi di energia elettrica, gas e manutenzione/pulizia del giardino effettuati ed eseguiti nel corso dell’anno dell’acquisto e/o in quello precedente;
• se lei ha pagato queste spese che si riferivano a periodi antecedenti alla data di acquisto lei poi ha diritto a chiederne il rimborso al venditore.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte