Compromesso firmato nonostante il divieto di vendita

Ci si può obbligare a vendere un contratto anche prima che scada il termine di inalienabilità.

Si può firmare un compromesso nonostante il divieto di vendita di un immobile? Il caso potrebbe porsi in diverse occasioni. Si pensi ad esempio ad un lascito ereditario in cui il testatore abbia riconosciuto un legato sotto divieto di vendere l’immobile finché il figlio del legatario non sarà divenuto autonomo economicamente. Si pensi anche al divieto di vendita di 5 anni per gli «alloggi di edilizia agevolata» disposto dall’articolo 20 della legge Botta-Ferrarini (n. 179/1992), che può essere derogato solo se vi è l’autorizzazione della regione ed in presenza di gravi, sopravvenuti e documentati motivi; si pensi poi al divieto di vendita derivante da una convenzione urbanistica stipulata tra un Comune e un’impresa (spesso imposto nell’ambito dei cosiddetti “piani per insediamenti produttivi”). Potrebbe anche essere il caso di un divieto di alienazione posto in una accordo tra le parti. 

Con una recente sentenza [1] la Cassazione ha decretato la validità del compromesso firmato nonostante il divieto di vendita. Questa decisione serve a eliminare ogni precedente dubbio che si era posto sul tema. Ecco qual è stato il principio sancito dalla Corte. 

Non è nullo il contratto preliminare stipulato nel periodo in cui vige il divieto di alienazione, in quanto il preliminare ha solamente un effetto obbligatorio e quindi non viola il divieto di trasferimento. E questo per una ragione molto semplice: il preliminare non trasferisce la proprietà – effetto questo riconducibile solo al contratto di compravendita vero e proprio (il cosiddetto rogito notarile) – ma implica solo un obbligo in capo al venditore e all’acquirente: obbligo consistente appunto nella stipula del successivo contratto definitivo dinanzi al notaio. 

Dunque, anche se ancora non è scaduto il termine nel quale vige il divieto di vendere un immobile, il proprietario può ugualmente sottoscrivere un preliminare, a condizione che la data fissata per la compravendita sia successiva alla scadenza del divieto di inalienabilità. 

Non è altresì illegittima la situazione che si verifica nel caso in cui, nel periodo intercorrente tra il contratto preliminare e il contratto definitivo, durante il quale vige il divieto di inalienabilità, all’acquirente sia consegnato l’immobile oggetto del contratto. Secondo la Cassazione, infatti, non si ha, in tal caso, «un’anticipazione degli effetti traslativi, in quanto la disponibilità conseguita dal promissario acquirente si fonda sull’esistenza di un contratto di comodato funzionalmente collegato al contratto preliminare, produttivo di effetti meramente obbligatori». Non essendovi, dunque, alcuna anticipazione di effetti traslativi, la consegna dell’immobile al promissario acquirente, «in quanto evenienza fattuale», non può incidere sul divieto di alienazione.