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Comprare casa senza soldi: si può?

15 Gennaio 2022 | Autore:
Comprare casa senza soldi: si può?

Le soluzioni per chi non ha la disponibilità economica per pagare l’anticipo ma ha bisogno di acquistare un immobile.

Non è una sfida e nemmeno un capriccio ma spesso è una necessità. Si deve fare l’acquisto di una casa ma il conto piange, si risparmia poco o niente per colpa del lavoro precario e delle spese che ogni mese non perdonano, per quanto si tenti di tenere la cinghia stretta: bollette, discount, trasporti. Poi, ci sono i bambini che crescono e hanno bisogno di abiti e di scarpe nuove, senza contare il materiale scolastico, sempre più consistente. L’elettrodomestico che ha bisogno di assistenza. E, intanto, l’esigenza di prendere l’immobile resta lì, impellente ma parcheggiata. Come la domanda di fondo: ha senso continuare a pagare l’affitto anziché destinare quei soldi a un mutuo per l’acquisto di un appartamento? Probabilmente no. Ma, vista la delicata situazione finanziaria, comprare casa senza soldi si può?

Ci sono alcune soluzioni per raggiungere questo obiettivo. La prima, tentare di ottenere un mutuo dalla banca al 100% del valore dell’immobile, cosa non semplice ma nemmeno impossibile per i giovani. Esiste anche la possibilità di fare un affitto con riscatto, un leasing immobiliare residenziale o un prestito vitalizio ipotecario. Alternative che andiamo ad analizzare di seguito per capire come si può comprare casa senza soldi.

Comprare casa senza soldi: il mutuo al 100%

La prima ipotesi che abbiamo citato per comprare casa senza soldi è quella di tentare di ottenere dalla banca un mutuo al 100% del valore dell’immobile. Raramente viene concesso un finanziamento di questo tipo ed il motivo è semplice: l’istituto di credito deve tutelarsi nel caso in cui il cliente non riesca a pagare le rate. Così, la banca si ferma, di norma, all’80% in modo tale da avere un margine del 20% se il piano d’ammortamento salta e deve prendersi l’immobile.

In altre parole: se la casa vale 100, la banca concederà un mutuo per 80 e il cliente dovrà restituire 80 più gli interessi. Se le rate non vengono pagate, l’istituto recupererà un bene che vale 100, cioè più di quello che aveva erogato con il mutuo senza calcolare gli interessi.

Nel caso in cui la banca non chiuda del tutto la porta al mutuo al 100% occorrerà presentare alcune garanzie integrative, come ad esempio:

  • una polizza assicurativa fideiussoria per coprire l’eccedenza fino al 20% del valore della casa rispetto all’80% massimo che viene erogato di solito. È possibile decidere se intestarla a sé stesso oppure all’istituto che concede il finanziamento, il quale recupererà la spesa con uno spread più alto;
  • l’ipoteca sull’immobile: è una regola che interessa tutti i mutui e che, a maggior ragione, viene imposta per quelli al 100% a garanzia della banca: in caso di mancato pagamento del cliente, potrà richiederne l’espropriazione e recuperare la somma a cui ha diritto dal ricavato della vendita. Va tenuto in considerazione il fatto che l’ipoteca può essere iscritta non solo sulla casa oggetto del mutuo ma anche su un altro immobile o su altri beni, a condizione che il loro valore consenta all’istituto di non perderci rispetto alla somma finanziata;
  • il terzo garante, ossia una persona che garantisca il rimborso della somma nel caso in cui il mutuatario non riuscisse a pagare le rate.

Comprare casa senza soldi: l’affitto con riscatto

Altra soluzione per comprare casa senza soldi è quella del cosiddetto rent to buy, cioè l’affitto con riscatto. Consente di diventare proprietario di un immobile dopo un determinato periodo di locazione (almeno sette anni), purché si tratti di un alloggio sociale da destinare ad abitazione principale e a patto che il futuro acquirente ed i suoi familiari non abbiano altre case nella Regione di riferimento.

Alla base di questa operazione ci sono due contratti:

  • il contratto di affitto vero e proprio in cui si specifica che l’inquilino ha intenzione di diventare proprietario dell’immobile trascorso un determinato periodo di tempo;
  • il successivo contratto di vendita subordinata al fatto che l’inquilino eserciti il diritto di riscatto manifestato nel contratto precedente. Tale diritto deve essere esercitato entro dieci anni.

In altre parole: chi vuole comprare una casa senza soldi attraverso l’affitto con riscatto può:

  • acquistare l’immobile pagandolo a rate e potendolo già occupare;
  • decidere se comprare la casa o no dopo averci abitato in locazione;
  • posticipare l’atto notarile, le relative spese ed il pagamento delle imposte sull’acquisto.

Comprare casa senza soldi: il leasing immobiliare residenziale

In mancanza di disponibilità per dare un anticipo sull’acquisto di un immobile e dovendo comprare casa senza soldi, si può ricorrere anche al leasing immobiliare residenziale, molto simile all’affitto con riscatto che abbiamo appena visto. Si tratta, praticamente, dello stesso meccanismo adottato per il leasing dell’auto. Occorre chiedere alla banca o a una società di leasing di acquistare la casa. L’istituto o la società la mettono a disposizione del cliente in cambio di un canone mensile, trimestrale o semestrale, così come avviene per un normale affitto. A contratto scaduto, il cliente può riscattare la casa pagando la differenza tra il suo valore e ciò che ha già versato oppure prorogare il contratto per altro tempo. Può anche optare per la recessione, purché lasci libero l’appartamento.

Tra i vantaggi del leasing immobiliare residenziale, c’è quello di sapere in partenza qual è il valore della casa senza il timore che le oscillazioni di mercato possano variarlo. In questo modo, può fare i dovuti conti su quale sarà la cifra da pagare alla scadenza del contratto nel caso in cui voglia riscattare l’immobile.

Altro lato positivo è quello della detrazione fiscale del 19% sui canoni annui (fino a 8.000 euro) e su quello finale di riscatto (fino a 20mila euro), nel caso in cui il cliente:

  • destini l’immobile, entro un anno dalla consegna, ad abitazione principale;
  • abbia un reddito complessivo non superiore a 55mila euro all’atto della stipula del contratto di locazione finanziaria;
  • non abbia più di 34 anni: chi supera questa età avrà una detrazione dimezzata (4.000 euro la detrazione sui canoni e 10.000 quella sul riscatto).

Comprare casa senza soldi: il prestito vitalizio ipotecario

Se la soluzione appena vista per comprare casa senza soldi è particolarmente conveniente per i giovani, il prestito vitalizio ipotecario è una possibilità indicata per chi ha più di 60 anni e già possiede un immobile.

Occorre in questo caso chiedere alla banca un prestito pari a una percentuale del valore dell’immobile da acquistare, dietro concessione di ipoteca sullo stesso immobile. In questo modo, si diventerà proprietari dell’abitazione.

Alla morte, gli eredi decideranno se rimborsare il prestito alla banca, estinguere l’ipoteca e tenersi la casa oppure metterla in vendita (autonomamente o dando l’incarico alla banca) ed estinguere il debito con il ricavato dell’operazione.



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