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Quali documenti per vendere casa

31 Ottobre 2021
Quali documenti per vendere casa

Dall’atto di provenienza, ai certificati catastali, energetici, di agibilità: tutte le carte e la documentazione da esibire al notaio all’atto del rogito per rendere valida la compravendita immobiliare. 

Quando si decide di vendere casa e non ci si affida ad un’agenzia immobiliare che possa offrire la propria consulenza, è necessario districarsi in una giungla di certificati e permessi da cui non è facile uscire. In questi casi, il più delle volte, è il notaio che rogherà il contratto definitivo e indicherà alle parti quali sono i documenti per vendere casa. E, in tale occasione, il venditore riceverà tutte le informazioni necessarie per arrivare all’appuntamento con tutte le carte in regola.

Agire però d’anticipo e non ridursi all’ultimo minuto può servire ad evitare imprevisti che possano far saltare, per un ritardo qualsiasi relativo al reperimento di un certificato, una visura o un’attestazione, la data per la stipula dell’atto pubblico. Cosa che potrebbe sollevare le contestazioni dell’acquirente e, nei casi più gravi, far saltare l’affare. Ecco perché è comunque bene sapere, al di là delle informazioni reperite dai professionisti, quali sono i documenti per vendere casa. Documenti che però servono solo all’atto della stipula del contratto definitivo e non già del compromesso (il cosiddetto contratto preliminare). Quest’ultimo infatti può essere stipulato anche tramite una scrittura privata (salvo nel caso di immobili acquistati “sulla carta”, ossia ancora da costruire, per i quali ci vuole il notaio).

Proveremo qui di seguito a fornire un elenco quanto più esaustivo possibile. Qualora il proprietario non fosse in possesso di tutti i documenti necessari, l’agente immobiliare potrà essere disponibile per il reperimento dell’atto di acquisto presso il notaio rogante o presso l’archivio notarile, nel caso in cui il notaio non eserciti più la professione, inoltre può incaricare un professionista di sua fiducia, previa autorizzazione del venditore, per la verifica delle conformità edilizie e catastali.

Documenti d’identità del venditore

Chi vende deve innanzitutto poter essere identificato dal notaio. Quindi, è necessario che si presenti allo studio di quest’ultimo munito di documento d’identità (può essere la carta d’identità, la patente o il passaporto) e codice fiscale (quest’ultimo ormai assorbito nella tessera sanitaria).

Se si tratta di una persona sposata in regime di comunione dei beni è necessaria anche la presenza del coniuge.

Se a vendere è una società o un’altra persona giuridica, è necessaria la presenza del legale rappresentante della stessa (ossia l’amministratore) munito di carta d’identità e del codice fiscale. Poi, bisogna fornire la denominazione, la sede e la partita Iva della società possibilmente tramite certificato del Registro ove è iscritta. Alcuni studi notarili richiedono anche copia della delibera dell’assemblea che autorizza la vendita dell’immobile. 

Atto di provenienza

Il primo e indispensabile documento necessario per vendere casa è il cosiddetto atto di provenienza. Si tratta dell’atto con cui il venditore è diventato titolare del bene e che, per forza di cose, deve essere un atto notarile, stipulato cioè dinanzi a un notaio. Per cui, se l’immobile è stato acquisto, si tratta dell’atto di compravendita; se l’immobile è stato ricevuto per donazione, si tratta dell’atto di donazione; se invece la provenienza è una successione ereditaria, bisognerà munirsi dell’atto di apertura del testamento, dell’accettazione di eredità o della denuncia di successione. Se infine la casa è stata acquisita tramite una sentenza del tribunale (come nel caso dell’usucapione), sarà appunto necessaria la copia autentica di tale sentenza. 

Se le parti hanno già firmato un contratto preliminare (ossia il compromesso) sarà necessario presentare anche quest’ultimo e la copia di tutte le ricevute dei pagamenti già effettuati a titolo di acconto.

Documentazione catastale

È poi necessario munirsi della planimetria e della visura catastale storica, reperibili entrambi al catasto. Tali documenti servono per attestare la conformità dello stato di fatto dell’immobile alla planimetria depositata presso gli uffici dell’amministrazione. Se così non dovesse essere, infatti, prima della vendita sarà necessario effettuare un aggiornamento al catasto tramite un architetto, un ingegnere o altro tecnico abilitato.

Agibilità 

È necessario presentare il certificato di agibilità, che ha sostituito il decreto di abitabilità, oppure altra documentazione che ne attesta la richiesta.

Richiesta di concessione in sanatoria

Se l’immobile è interessato da un abuso edilizio, di cui deve essere sempre fatta menzione all’acquirente, è necessario presentare al notaio la richiesta, consegnata al Comune, con la concessione in sanatoria oppure il condono edilizio.

Attestazione pagamento oneri condominiali

Il venditore deve dimostrare di essere in regola con le spese condominiali. Questo perché, diversamente, l’acquirente è corresponsabile con lui per le morosità dell’anno di vendita e per quelle dell’anno precedente. Ragion per cui è opportuno – anche se non obbligatorio – che il venditore si faccia rilasciare dall’amministratore di condominio una attestazione con cui dichiari che non ci sono pendenze relative ai pagamenti. 

Impianti

Per poter vendere una casa è necessario consegnare all’acquirente l’ape, ossia l’attestazione di prestazione energetica. 

Se disponibili, bisognerà possedere anche le certificazioni degli impianti quali luce e gas. 

Visura ipotecaria

Di norma, è il notaio ad effettuare una visura ipocatastale presso l’Ufficio del Territorio dell’Agenzia delle Entrate per attestare che l’immobile è esente da ipoteche, pignoramenti o trascrizioni di cause in corso. Le parti possono esonerare il notaio da tale adempimento ma, in tal caso, spetterà al venditore procurarsi il documento in questione. 

Contratto di affitto 

Nel caso in cui l’immobile fosse locato al momento della messa in vendita, è necessario essere in possesso della copia del contratto di locazione, in cui sono indicati gli estremi della registrazione, le proroghe, i rinnovi, l’eventuale diritto di prelazione del conduttore e la scadenza contrattuale.

Mutuo

Se l’immobile fosse gravato da mutuo ipotecario il venditore dovrà produrre copia del piano di ammortamento allegato all’atto di mutuo, al fine di determinare il capitale residuo per l’estinzione dello stesso.

Utenze

Il venditore dovrà fornire una copia delle bollette delle utenze, in cui sono indicati i codici necessari affinché l’acquirente le possa riattivare o subentrare. Non è una documentazione necessaria ai fini della vendita, sicché può essere oggetto di scambio anche prima o dopo la stipula del rogito notarile. 

 



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