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Pignoramento canoni di locazione, ecco come funziona

1 Novembre 2021
Pignoramento canoni di locazione, ecco come funziona

Affitto: il creditore può pignorare i canoni mensili pagati dall’inquilino solo se è in possesso di un titolo esecutivo, se ha notificato l’atto di precetto e il pignoramento. 

Il locatore che ha dato in affitto il proprio appartamento può subire il pignoramento dei canoni che l’inquilino gli paga mensilmente. Il creditore può rivolgersi direttamente al conduttore, imponendogli di versare tali somme sul proprio conto oppure può aggredire il conto corrente del locatore su cui vengono accreditati gli importi in questione. Per sapere come funziona il pignoramento dei canoni di locazione bisogna conoscere le regole generali previste per il cosiddetto «pignoramento presso terzi», quello cioè previsto anche per il pignoramento dello stipendio, della pensione e del conto bancario o postale. Ma procediamo con ordine.

Chi può pignorare i canoni di locazione?

Può pignorare i canoni di locazione percepiti dal debitore-locatore qualsiasi creditore, sia esso un privato, una pubblica amministrazione (ad esempio l’Agenzia delle Entrate) o un ente locale (ad esempio il Comune, la Regione). 

Il creditore deve tuttavia essere munito di un titolo esecutivo, ossia un documento che certifichi ufficialmente l’importo a lui dovuto. Tale documento può essere esclusivamente una sentenza o un altro provvedimento definitivo del giudice, un decreto ingiuntivo non opposto, una cambiale o un assegno protestati, un contratto di mutuo stipulato innanzi a un notaio. 

Non si può quindi pignorare l’affitto solo sulla base di un semplice contratto, di una fattura, di una bolletta non pagata se prima non ci si è rivolti al giudice e si è agito contro il debitore. 

Inoltre, prima del pignoramento, il debitore deve ricevere il cosiddetto atto di precetto, un invito cioè ad adempiere entro 10 giorni dalla sua notifica. Si tratta di un ultimo avvertimento propedeutico all’avvio dell’azione esecutiva.

Come si pignorano i canoni di locazione?

La procedura per pignorare i canoni di affitto è diversa a seconda che il creditore sia o meno l’Agente per la Riscossione esattoriale. 

In generale, quando cioè il creditore è un privato, questi deve innanzitutto notificare il titolo esecutivo al debitore-locatore presso la sua residenza. Insieme al titolo viene notificato anche l’atto di precetto. Dalla notifica dell’atto di precetto devono decorrere almeno 10 giorni prima di procedere al pignoramento dei canoni di locazione.

Il terzo passaggio è la notifica dell’atto di pignoramento presso terzi che viene indirizzato questa volta tanto al debitore-locatore quanto al cosiddetto «terzo pignorato» ossia l’inquilino, il quale viene così a conoscenza dell’esistenza della procedura a carico del suo padrone di casa.

Dal momento della notifica dell’atto di pignoramento, l’affittuario non deve più corrispondere alcun canone di locazione al padrone di casa, senza perciò rischiare lo sfratto; diversamente, si potrebbe configurare da un lato un reato e dall’altro la mancata liberazione dal debito che andrà comunque corrisposto al creditore procedente per come a breve vedremo.

Dal momento della notifica del pignoramento, l’inquilino deve trattenere per sé le somme che avrebbe dovuto corrispondere al proprietario dell’appartamento in attesa che il giudice gli ordini di versarle al creditore procedente (ossia che ha avviato il pignoramento). Nell’atto di pignoramento, l’inquilino viene invitato a inviare una raccomandata al creditore in cui gli comunica l’entità del proprio debito mensile. 

Sempre nell’atto di pignoramento viene indicata la data di una udienza nel corso della quale il giudice assegnerà al creditore procedente le somme dovute dall’inquilino al locatore dalla data di notifica del pignoramento e quelle per le mensilità successive in occasione delle relative scadenze. Il tutto fino al totale soddisfacimento del credito. 

Tale provvedimento giudiziale viene poi notificato all’inquilino che, solo in questo momento, verserà tutto quanto trattenuto sul conto corrente del creditore procedente. 

Pignoramento canoni di locazione: procedura

Sintetizzando quanto si è appena detto, ecco i passaggi per poter pignorare i canoni di locazione:

  1. il creditore deve ottenere un titolo esecutivo (sentenza, decreto ingiuntivo, cambiale, assegno, contratto di mutuo dinanzi al notaio);
  2. il creditore deve notificare al debitore il titolo esecutivo;
  3. il creditore deve notificare al debitore l’atto di precetto (che di solito viene notificato con il titolo esecutivo);
  4. devono decorrere 10 giorni dalla notifica dell’atto di precetto;
  5. il creditore prende conoscenza dell’esistenza del contratto di locazione accedendo all’Anagrafe Tributaria, previa richiesta di autorizzazione al Presidente del Tribunale;
  6. il creditore notifica l’atto di pignoramento presso terzi al debitore e all’inquilino;
  7. l’inquilino invia al creditore una raccomandata con cui gli comunica l’esistenza del proprio debito nei confronti del locatore e le somme che gli deve mensilmente;
  8. l’inquilino trattiene le somme dovute al locatore fino alla data dell’udienza indicata nell’atto di pignoramento;
  9. il giudice, all’udienza, ordina all’inquilino di versare al creditore procedente le somme sino ad allora maturate e le successive mensilità del canone di affitto fino a totale estinzione del debito.

Pignoramento canoni di locazione da parte di Agenzia Entrate Riscossione

Abbiamo visto sopra che il pignoramento dei canoni di affitto può essere avviato anche dall’Agente della Riscossione.

Nella procedura esattoriale, con l’atto di pignoramento di crediti presso terzi, l’Agente della Riscossione ordina al terzo ritenuto debitore del debitore di pagare direttamente all’Agente stesso:

  • entro il termine di 15 giorni dalla notifica dell’atto, le somme per le quali il diritto alla percezione da parte del debitore sia maturato anteriormente alla data di notifica dell’atto;
  • per quelli a scadere, alle rispettive cadenze mensili, il tutto fino a concorrenza del credito per cui il concessionario procede.

Nell’atto di pignoramento, inoltre, l’Agente della Riscossione intima al terzo di non disporre dei crediti nella titolarità del debitore e quindi, ad esempio, di non pagare il debito e lo avverte che deve custodire le somme da lui dovute e nei limiti dell’importo del credito intimato aumentato della metà.

Come sapere dell’affitto?

Come fa il creditore a pignorare i canoni di locazione? Egli può venire a conoscenza dell’esistenza del relativo rapporto di locazione perché, dopo la notifica dell’atto di precetto, può presentare al Presidente del Tribunale un’istanza con cui chiede di essere autorizzato a consultare l’Anagrafe tributaria, un archivio dell’Agenzia delle Entrate ove vengono registrate tutte le fonti di reddito di un soggetto. Poiché dunque il contratto di locazione è soggetto a registrazione, esso viene archiviato in tale registro.

Si può pignorare il canone di affitto in nero?

In teoria, non si può pignorare l’affitto in nero. Questo perché, se non registrato, il contratto di locazione non produce alcun effetto, ivi compreso quello del pagamento del canone. Dunque, non essendovi un debito da parte del conduttore nei confronti del locatore, non è neanche possibile il pignoramento presso terzi di tale debito.

L’inquilino viene a sapere del pignoramento?

Chiaramente, l’inquilino deve venire a conoscenza del pignoramento visto che tale atto gli deve essere notificato affinché sia messo nelle condizioni di sapere a chi versare i canoni.

Pignoramento presso terzi canoni locazione dichiarazione redditi

Nonostante il pignoramento dei canoni di locazione, gli stessi vanno riportati nella dichiarazione dei redditi. Essi quindi sono soggetti a tassazione perché comunque costituiscono fonte di reddito per il locatore, benché non percepiti. 

In sintesi, il locatore deve dichiarare i canoni di affitto e pagarci le tasse anche se pignorati.

Pignoramento presso terzi canoni di locazione immobile pignorato

È possibile pignorare i canoni di locazione di un immobile dato in affitto, a sua volta pignorato. Di solito, a procedere al pignoramento dei canoni è lo stesso creditore che ha eseguito il pignoramento immobiliare. A tal fine, i canoni di locazione andranno versati al custode nominato dal giudice dell’esecuzione. 



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