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Quando un edificio si configura come condominio?

1 Novembre 2021
Quando un edificio si configura come condominio?

Quando e come nasce un condominio: le parti comuni, il condominio minimo della villa bifamiliare e il supercondominio. 

Anche se non tutti gli edifici costituiscono un condominio, gran parte di questi lo sono. E ciò per una semplice e banale considerazione: affinché si configuri un condominio è necessario che l’immobile sia di proprietà di almeno due persone diverse. 

Il condominio è una situazione che si realizza “di fatto”, senza cioè bisogno di una dichiarazione dell’assemblea, di una formalità o di un regolamento. Come vedremo a breve, il condominio è un fenomeno naturale ed automatico. 

Ma procediamo con ordine e vediamo quando un edificio si configura come condominio.

Quando si ha un condominio?

Si ha condominio quando un edificio è composto da più unità immobiliari appartenenti a diversi proprietari che ne godono in maniera esclusiva e, nello stesso tempo, da alcune parti comuni, strutturalmente e funzionalmente connesse alle prime e ad esse strumentali (come ad esempio il tetto).

Pertanto, non si configura un condominio nel caso di una villetta in comproprietà di due o più persone (si pensi a una comunione ereditaria), visto che manca l’esclusività del godimento. In tal caso la proprietà è unica, anche se facente capo, per quote, a più soggetti.

Si può avere condominio anche in presenza di due soli proprietari. Si pensi al padre che, morendo, lasci la villa ai suoi due figli: al primo il piano di sopra e al secondo quello di sotto. Si pensi anche al costruttore che ha appena realizzato un edificio: nel momento in cui vende anche un solo appartamento si configura un condominio tra il costruttore medesimo e l’acquirente (salvo poi estendersi anche ai successivi proprietari).

Il caso più semplice e frequente resta comunque quello del palazzo con molti appartamenti, di proprietà di diversi soggetti, che hanno tra loro in comune le parti strutturalmente necessarie al palazzo, come l’atrio di ingresso, le scale e l’ascensore, le tubature, le fondamenta e il tetto, ecc.

Cos’è il condominio? 

Il condominio viene definito come un ente di gestione in quanto la sua funzione è quella di gestire le parti comuni, nell’interesse dei singoli condòmini, titolari delle rispettive proprietà esclusive. Gestione che viene affidata all’amministratore. L’amministratore dunque non è titolare di autonomi diritti sul condominio ma esercita solo un mandato su delega dei condomini.

Il condominio è privo di personalità giuridica come invece lo sono le società. Non ha una sua autonomia patrimoniale [1]. Sicché, in caso di debiti, ne rispondono il conto corrente condominiale e i singoli condomini, anche con le rispettive abitazioni che pertanto potranno essere pignorate.  

Inoltre, il condominio è considerato nei confronti dei terzi un consumatore e, come tale, gode della tutela più favorevole prevista dal codice del consumo.

Le parti comuni di un condominio

Il condominio si caratterizza per la compresenza di parti dell’edificio di proprietà esclusiva ed altre comuni a tutti i condomini. Queste parti sono indicate dettagliatamente dall’articolo 1117 del Codice civile (fermo restando che un titolo di proprietà potrebbe disporre diversamente). Esse sono:

  • le parti dell’edificio necessarie all’uso comune, come il suolo su cui sorge l’edificio, le fondazioni, i muri maestri, i pilastri e le travi portanti, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni di ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e le facciate;
  • le aree destinate a parcheggio nonché i locali per i servizi in comune, come la portineria, incluso l’alloggio del portiere, la lavanderia, gli stenditoi e i sottotetti destinati, per le caratteristiche strutturali e funzionali, all’uso comune;
  • le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere destinati all’uso comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne, gli impianti idrici e fognari, i sistemi centralizzati di distribuzione e di trasmissione per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento ed il condizionamento dell’aria, per la ricezione radiotelevisiva e per l’accesso a qualunque altro genere di flusso informativo, anche da satellite o via cavo, e i relativi collegamenti fino al punto di diramazione ai locali di proprietà individuale dei singoli condomini, ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza, salvo quanto disposto dalle normative di settore in materia di reti pubbliche. 

Le parti comuni, essendo strumentali al godimento delle proprietà esclusive, sono caratterizzate dall’indivisibilità.

Villetta bifamiliare con abitazioni indipendenti è un condominio? 

Due unità funzionalmente autonome ma in un unico edificio con parti comuni danno vita a un condominio. 

In particolare, i due appartamenti che compongono la struttura, benché funzionalmente indipendenti e dotati di accesso autonomo, a differenza delle classiche “villette a schiera”, hanno in comune le facciate ed il tetto che, a norma dell’articolo 1117 del Codice civile, sono parti comuni. Considerando quindi anche la presenza di una pluralità di proprietari, che ripartiscono le spese inerenti alle parti comuni sulla scorta di tabelle millesimali, si può certamente parlare di condominio; più precisamente di condominio minimo.

La sussistenza dei requisiti dell’autonomia funzionale e della presenza di accesso autonomo dall’esterno, rileva al solo fine di identificare le unità immobiliari unifamiliari o le unità immobiliari all’interno di edifici plurifamiliari; ma nulla toglie la possibilità di qualificare un tale edificio quale condominio.

Supercondominio

Le norme sul condominio sono applicabili nei casi di:

  • più edifici aventi beni o servizi in comune;
  • più condominii di unità immobiliari o di edifici ognuno con propria organizzazione che abbiano beni o servizi in comune.

Il supercondominio pertanto è costituito automaticamente, senza una necessaria manifestazione di volontà, per il solo fatto che più corpi di fabbrica abbiano in comune uno o più servizi o parti comuni.

Può comunque essere costituito anche per espresso regolamento predisposto dall’originario costruttore del complesso residenziale.

Si ha costituzione di supercondominio anche quando mediante assemblea si decida di suddividere un condominio in più condominii, dando vita contestualmente al nuovo supercondominio, ente di gestione per alcune parti comuni.

Come si costituisce il condominio?

Come abbiamo anticipato, non c’è bisogno di alcun atto o delibera per costituire il condominio. Al contrario, è una situazione che si verifica di fatto ed in automatico, non appena l’edificio – di proprietà di un’unica persona – venga frazionato in almeno due distinte unità e queste siano di proprietà di due soggetti differenti oppure nel momento in cui più soggetti costruiscono un edificio su un suolo comune.

Non c’è bisogno né di una delibera dell’assemblea, né della nomina di un amministratore o dell’esistenza di un regolamento e delle relative tabelle millesimali per aversi un condominio. 

Due unità funzionalmente autonome ma in un unico edificio con parti comuni danno vita a un condominio. Quindi, non c’è condominio se una persona, pur separando la propria villa in due diverse unità immobiliari, resti ugualmente titolare di entrambe. 

Condominio senza amministratore

Il condominio deve avere un amministratore se le unità immobiliari sono almeno 9. Se invece sono meno di 9, la figura dell’amministratore non è necessaria, pur sussistendo un condominio. Ad occuparsi della relativa gestione potrà essere un condomino volenteroso oppure tutti insieme contemporaneamente o a turno. 

In ogni caso, il condominio con meno di 9 inquilini può comunque decidere di dotarsi di un amministratore. Dall’altro lato, non perché il condominio con più di 8 inquilini non ha nominato un amministratore cessa di essere un condominio. Tale situazione non implica peraltro alcun tipo di sanzione, fermo il diritto di ciascun condomino di ricorrere in tribunale per chiedere che sia il giudice a disporne la nomina. 

Condominio senza regolamento e millesimi

Il condominio deve avere un regolamento solo se i condomini sono più di 10 (ossia a partire da 11 a salire). Diversamente, il regolamento non è obbligatorio ma facoltativo. Se il condominio è privo di regolamento, le regole da seguire sono esclusivamente quelle ordinarie dettate dal Codice civile in tema di comunione. 


note

[1] Se non in forma attenuata: Cass. SU 18 aprile 2019 n. 10934.

Autore immagine: depositphotos.com


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3 Commenti

  1. una domanda una villetta funzionalmente indipendente facente parte di un corpo unico formato da 4 ville in un complesso residenziale di piu corpi possono essere considerati condominio con scadenza anzicchè giugno 2022 ma dicembre 2023 ?

    1. Un immobile di 20 unità, di proprietà del demanio è, considerato condominio ? E’ per tanto c’è l’obbligo dell’amministratore ?

  2. Leggendo l’articolo mi resta un dubbio:
    nel caso di una villetta bifafiliare, se una unità immobiliare ha un unico proprietari che è anche comproprietario in piccola percentuale della seconda unità immobiliare, si può parlare di condominio?

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