Immobile pignorato: chi è il proprietario?

Un nostro lettore ci chiede chi è il proprietario di un immobile pignorato. La questione è facilmente risolvibile nei seguenti termini. Con il pignoramento, il creditore – anche se non è obbligato a farlo – iscrive un’ipoteca sull’immobile del debitore.

L’ipoteca non comporta né uno spossessamento, né un trasferimento della proprietà del bene. Al contrario, l’ipoteca serve solo per attribuire al creditore procedente una duplice garanzia: da un lato, quella di poter sottoporre alla vendita forzata il bene, anche se questo, in un momento successivo all’iscrizione dell’ipoteca stessa, dovesse essere ceduto dal titolare a un’altra persona (venduto o donato); dall’altro lato, quella di soddisfarsi sul ricavato della vendita forzata con priorità rispetto ad eventuali ulteriori creditori intervenuti nella procedura esecutiva.

Nulla esclude che una persona viva fino alla propria morte in un immobile ipotecato senza che ciò possa costituire alcun pregiudizio nei suoi confronti. Ciò succede soprattutto quando il creditore è Agenzia Entrate Riscossione. E ciò perché la legge consente a tale ente di ipotecare l’immobile del contribuente per debiti superiori a 20mila euro ma, poi, per procedere al pignoramento, è necessario che il debito sia di almeno di 120mila euro. Dunque, per debiti tra 20mila e 120mila euro il contribuente che non ha pagato le cartelle esattoriali sarà titolare di una casa ipotecata che non gli potrà però mai essere espropriata.

Come abbiamo appena detto, l’ipoteca non elimina la proprietà e i poteri del proprietario sulla casa. La legge non vieta neanche la cessione – vendita o donazione – di un immobile pignorato, a patto ovviamente che il ricevente sia informato di ciò. Come detto, però, la cessione non può essere opponibile al creditore titolare dell’ipoteca che potrà comunque sottoporre a pignoramento il bene in questione.

Il secondo gradino dopo l’ipoteca è l’esecuzione forzata, ossia il pignoramento. Il creditore notifica, tramite l’ufficiale giudiziario, l’atto di pignoramento al debitore.
Neanche in questo momento si ha alcun effetto né sulla proprietà né sul possesso del bene. Da un lato, infatti, il debitore è autorizzato a continuare a vivere nell’immobile pignorato, con l’unico dovere di non ostacolare la procedura e di consentire ad eventuali interessati all’acquisto di visionare l’interno dell’appartamento. Dall’altro lato, il debitore continua ad essere unico ed esclusivo titolare del bene: la perdita della proprietà si verifica solo nel momento in cui il bene dovesse essere aggiudicato all’asta, cosa che non è comunque scontata. Ben potrebbe essere infatti che, in assenza di offerenti, il bene non venga assegnato a nessuno e che il giudice, rilevato lo scarso interesse del mercato, estingua definitivamente la procedura.

Dunque, durante tutto l’arco della procedura di pignoramento l’immobile pignorato continua a restare di proprietà del debitore, che ne mantiene anche la disponibilità materiale. Non potrà però questi darlo in affitto a terzi senza il consenso del giudice dell’esecuzione e, in tal caso, il canone servirà a soddisfare i creditori procedenti. Il giudice dell’esecuzione potrebbe anche imporre al proprietario di pagare una pigione al custode in cambio della possibilità di poter continuare a vivere nell’appartamento, cosa che tuttavia avviene non di frequente.