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Violazione distanze tra costruzioni: come procedere?

14 Marzo 2022 | Autore:
Violazione distanze tra costruzioni: come procedere?

In caso di costruzione a distanza illegale, al proprietario del fondo confinante è assicurata una doppia tutela: reale e risarcitoria.

La legge stabilisce le distanze minime che devono essere rispettate tra una costruzione e l’altra. Più precisamente, il Codice civile prevede che le costruzioni su fondi finitimi, se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a distanza non minore di tre metri [1]. Tale limite è derogabile nei regolamenti locali, mediante la previsione di una distanza maggiore [2]. Quindi, i regolamenti comunali, che hanno carattere integrativo della norma primaria, possono consentire distanze maggiori ma non inferiori. Come procedere in caso di violazione delle distanze tra costruzioni?

Il proprietario che lamenta la violazione delle distanze minime da parte del vicino, deve agire dinanzi all’autorità giudiziaria, chiedendo la riduzione in pristino delle nuove opere e il ripristino della situazione antecedente al verificarsi dell’illecito. Si parla in tal caso di tutela in forma specifica. Contestualmente, può domandare il risarcimento del danno subìto a causa del limitato godimento della sua proprietà.

Il limite previsto dal Codice civile per le distanze tra le costruzioni è volto ad evitare la formazione di intercapedini troppo strette, tali da mettere a rischio la sicurezza delle persone e creare zone insalubri con scarso passaggio di aria e di luce e, perciò, potenzialmente nocive per la salute.

In ogni caso, le costruzioni possono essere realizzate in maniera unita o aderente (si pensi ad esempio alle villette a schiera o ai condomini), evitando così la formazione di intercapedini pericolose.

Cosa deve intendersi per costruzione?

Sul concetto di costruzione la giurisprudenza ha specificato che tale è da intendersi qualsiasi opera non completamente interrata, avente i caratteri della solidità, della stabilità e dell’immobilizzazione rispetto al suolo, indipendentemente dalle caratteristiche di sviluppo aereo e di massa della stessa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua destinazione [3].

In sostanza, la norma sulla distanza tra costruzioni si applica sia agli edifici e alle strutture realizzate con muri di cemento sia ai manufatti che emergono in modo sensibile al di sopra del suolo e presentano caratteri di solidità e compattezza.

In relazione, poi, agli sporti, alle terrazze, alle scale esterne e, in generale, ai corpi avanzati, si considerano parte della costruzione e, quindi, computabili ai fini del calcolo delle distanze a meno che abbiano funzione meramente decorativa e ornamentale [4].

Altresì, ai fini del rispetto delle distanze minime, bisogna considerare non solo le costruzioni su aree libere in precedenza ma anche gli interventi di ristrutturazione che, per l’entità delle modifiche apportate al volume e alla collocazione del fabbricato, rendono l’opera realizzata nel suo complesso oggettivamente diversa da quella preesistente.

Come viene disciplinata la distanza minima tra costruzioni

L’articolo 873 del Codice civile definisce quale deve essere la distanza minima tra costruzioni, usando il parametro della prevenzione temporale. Pertanto, chi, in qualità di proprietario, costruisce per primo, sceglie la distanza che il suo vicino dovrà rispettare. Se egli costruisce sul confine, l’altro soggetto potrà costruire in aderenza, oppure alla minima distanza legale; se costruisce, invece, ad una distanza dal confine pari o superiore alla metà di quella imposta dal Codice civile, al vicino sarà consentito costruire ad un metro e mezzo dal confine, o ad una distanza inferiore che permetta di rispettare il criterio dei tre metri.

Se, ancora, il proprietario che costruisce per primo mantiene una distanza dal confine inferiore alla metà di quella stabilita dalla legge, all’altro soggetto sarà permesso di spostare la sua costruzione sino a quella del vicino, con la conseguente possibilità di chiedere la comunione del muro [5].

Come procedere in caso di violazione delle distanze tra costruzioni?

Il proprietario che lamenta la violazione delle distanze minime tra costruzioni può rivolgersi a un avvocato ed iniziare una causa civile. La tutela dei suoi diritti si realizza attraverso l’esperimento di due azioni:

  1. l’azione di riduzione in pristino (tutela reale);
  2. l’azione di risarcimento di danni (tutela risarcitoria).

L’azione di riduzione in pristino ha natura reale e ha ad oggetto l’eliminazione di una situazione di fatto senza necessità di dimostrare l’esistenza di un effettivo danno patrimoniale. Tale azione spetta al proprietario dell’immobile rispetto al quale la distanza della costruzione eseguita sul fondo confinante sia inferiore a quella legale.

L’azione di riduzione in pristino può essere esercitata nei confronti del proprietario anche se la violazione delle distanze tra costruzioni è stata commessa da persona diversa.

La riduzione in pristino non esclude il risarcimento del danno.

L’azione di risarcimento del danno ha carattere personale, quella di riduzione ha carattere facoltativo. Quindi, il proprietario può anche rinunciarvi e chiedere solo il risarcimento del danno.

Riduzione in pristino e risarcimento danni: qual è il rapporto?

L’azione di riduzione in pristino è un tipo di risarcimento in forma specifica che consente a chi ha subìto la violazione di chiedere ed ottenere la rimozione/la demolizione oppure l’arretramento dell’opera costruita in maniera illegale. In sostanza, la controparte viene condannata a riparare il danno cagionato, ripristinando la situazione così com’era precedentemente alla violazione.

Il risarcimento in forma specifica, però, può essere disposto solo se è in tutto o in parte possibile. In caso contrario, il giudice può disporre che il risarcimento avvenga solo per equivalente mediante il pagamento di una somma di denaro, qualora la reintegrazione risulti eccessivamente onerosa per l’autore della violazione.

Il proprietario che agisce in giudizio con l’azione di riduzione in pristino può anche chiedere ed ottenere la condanna della controparte al risarcimento dei danni causati dalla costruzione prima della sua demolizione o del suo arretramento.

Come già detto in precedenza, queste due forme di risarcimento possono cumularsi e dalla violazione delle distanze minime tra costruzioni può conseguire sia il ripristino dello stato dei luoghi sia il risarcimento del danno.


note

[1] Art. 873 cod. civ.

[2] DPR n. 380/2001.

[3] Cass. Civ., sent. n. 15972/2011 e sent. n. 5145/2019.

[4] Cass. Civ., sent. n.  26846/2018.

[5] Art. 875 cod. civ.


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