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Certificato Ape per vendite e affitti

2 Novembre 2021
Certificato Ape per vendite e affitti

Attestato di prestazione energetica: l’obbligo di allegare il documento ai contratti di compravendita e locazione. 

Ogni immobile deve essere dotato dell’attestato di prestazione energetica (Ape). È uno strumento utile se si vuole venire a conoscenza dei consumi della casa: in maniera sintetica e grazie all’ausilio di un’intuitiva iconografia, il documento descrive le caratteristiche energetiche di un edificio o di un appartamento.

La legge impone l’obbligo di allegazione del certificato Ape per vendite e affitti. Lo scopo è duplice. Da un lato si vuole tutelare chi subentra nel possesso di un immobile a seguito di compravendita o di locazione, rendendo a questi facilmente intellegibili le caratteristiche energetiche del bene e, quindi, l’entità dei consumi che andrà a sostenere. Dall’altro lato, si intende promuovere un maggior efficientamento energetico del patrimonio immobiliare: rendendo subito palese la classe energetica, questa finisce per influire direttamente sul valore commerciale dell’immobile spingendo i relativi titolari a migliorarla, laddove possibile, per strappare un prezzo più conveniente. 

Cerchiamo di capire, più nel dettaglio, come funziona il certificato Ape per vendite e affitti.

Ape, Attestazione di prestazione energetica: cos’è?

L’Ape è un documento che descrive le prestazioni energetiche di un edificio o di una unità immobiliare (appartamento, negozio, ecc.) prescrivendo eventuali raccomandazioni per il miglioramento delle stesse: l’immobile viene dotato di un punteggio circa la sua capacità di sfruttare le risorse energetiche ed è successivamente inserito in una delle classi energetiche prestazionali. 

Ciò permette di valutare la prestazione energetica dell’edificio in forma sintetica e di considerare i suggerimenti e le raccomandazioni in merito agli interventi più significativi ed economicamente convenienti per il miglioramento della prestazione.

La disciplina dell’Ape è contenuta nel D.Lgs. 192/2005 e nei numerosi Decreti Ministeriali di attuazione. 

A che serve l’Ape?

L’Ape rappresenta una “patente di salubrità” che deve accompagnare ciascuna unità immobiliare, così da determinare una particolare valorizzazione sul mercato dell’unità considerata rispetto ad altre unità aventi caratteristiche energetiche scadenti.

L’acquirente è così messo in grado di conoscere le caratteristiche energetiche dell’unità immobiliare che si appresta a comprare, consentendone un paragone con i parametri energetici medi di legge e, per questa via, evitare di comprare quelle che appaiono “sparametrate” rispetto ai normali canoni energetici nazionali.

Quali sono le classi energetiche di un immobile?

L’Ape assegna ad ogni immobile un punteggio. Le classi energetiche prestazionali dal 1° ottobre 2015 sono dieci: A4, A3, A2, A1, B, C, D, E, F, G.

Come si ottiene l’Ape

L’Ape è redatto da un “soggetto accreditato”, chiamato certificatore energetico con competenze specifiche in materia di efficienza energetica applicata agli edifici (ad esempio ingegneri, architetti, geometri). Viene effettuato previo sopralluogo obbligatorio nell’immobile oggetto di certificazione. 

L’Ape deve essere conforme al modello allegato alle Linee guida nazionali. Si ottiene effettuando un’analisi energetica dell’immobile, valutate le caratteristiche delle murature e degli infissi, i consumi, la produzione di acqua calda, il raffrescamento e il riscaldamento degli ambienti, il tipo di impianto, eventuali sistemi di produzione di energia rinnovabile. 

Con l’ausilio di specifici software viene effettuata un’analisi energetica dell’immobile. In seguito, il certificatore elabora i calcoli, compila il documento e rilascia, sotto la propria responsabilità, l’Ape con cui sintetizza le caratteristiche energetiche dell’immobile. L’Ape va conservato con il libretto della caldaia e consegnato al nuovo proprietario o al locatario.

Grava solo sul venditore o sul locatore l’obbligo di allegare al contratto di compravendita o di locazione il certificato di prestazione energetica. Pertanto, è nulla qualsiasi clausola contrattuale diretta a porre a carico di altri l’adempimento della consegna dell’Ape, anche qualora se ne sia tenuto conto al fine della quantificazione del prezzo della compravendita o del canone di locazione.

Quanto dura la validità dell’Ape?

L’Ape ha una validità di 10 anni dal suo rilascio purché:

  • siano rispettate le prescrizioni per il controllo di efficienza energetica dei sistemi tecnici dell’edificio. In assenza del mancato rispetto di tali prescrizioni, l’Ape decade il 31 dicembre dell’anno successivo a quello in cui è prevista la prima scadenza non rispettata per le predette operazioni;
  • sull’immobile non siano stati nel frattempo effettuati interventi di ristrutturazione o interventi idonei a modificarne le prestazioni energetiche.

Quando rinnovare l’Ape?

L’Ape deve essere rinnovato:

  • quando scadono i 10 anni dal suo rilascio;
  • ogni volta che sull’immobile siano effettuati interventi di ristrutturazione o interventi che ne modificano le prestazioni energetiche.

Ape nel compromesso, nella compravendita e nella locazione

I contratti preliminari di compravendita e quelli di locazione devono contenere una clausola con cui si dà atto che il promissario acquirente o il conduttore sono stati edotti del fatto che non solo l’immobile locato è fornito di Ape, ma anche dell’utilità di essa e della sua funzionalità sociale. 

In caso di affitto di singole unità immobiliari, l’Ape non deve essere allegato al contratto ma va comunque obbligatoriamente redatto. 

Quando è obbligatorio l’Ape?

Il proprietario di un immobile ha l’obbligo di far predisporre l’Ape in caso di:

  • immobile di nuova costruzione o oggetto di ristrutturazione importante: in tal caso, l’Ape è predisposto a cura e spese del costruttore-venditore prima del rilascio del certificato di abitabilità; per i fabbricati in corso di costruzione (quindi privi di pareti esterne e venduti al rustico) per i quali al momento della vendita non si disponga dell’agibilità/abitabilità non è necessaria l’allegazione dell’Ape, sempre che in atto la parte venditrice dichiari lo stato dell’immobile nell’atto;
  • immobile esistente: in tal caso, l’Ape deve essere predisposto se il proprietario intende venderlo.

Al momento della vendita, il proprietario consegna l’Ape all’acquirente. Se si tratta di vendita di un immobile prima della sua costruzione, il proprietario fornisce evidenza della futura prestazione energetica dell’edificio e produce l’Ape entro 15 giorni dalla richiesta del certificato di agibilità.

Sanzioni

La mancata consegna dell’Ape fa scattare una sanzione da 3.000 a 18.000 euro. La sezione ricade sia sul venditore che sull’acquirente, sul locatore e sul conduttore. 

La compravendita resta però valida: il contratto cioè non è nullo.

Nei contratti di vendita, il notaio deve:

  • inserire una specifica clausola in cui l’acquirente dichiara di aver ricevuto, insieme all’Ape, tutte le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato, necessarie a comprendere le prestazioni energetiche dell’immobile;
  • allegare copia dell’Ape al contratto stesso.

Ape sugli annunci di vendita o affitto

Su annunci immobiliari di vendita ed affitto di immobili, su qualsiasi mezzo d’informazione, deve essere inserita la prestazione energetica globale, la prestazione energetica dell’involucro e la classe energetica corrispondente.

Se non vengono riportati i parametri energetici negli annunci di offerta di vendita, il responsabile dell’annuncio è punito con una sanzione da 500 euro a 3.000 euro.



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