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Bilancio condominiale: si può modificare?

3 Novembre 2021 | Autore:
Bilancio condominiale: si può modificare?

Dopo l’approvazione dell’assemblea si possono apportare cambiamenti al rendiconto? In quali casi va corretto e rielaborato e chi svolge questo compito?

Molti condomini si domandano se il bilancio condominiale si può modificare dopo l’approvazione da parte dell’assemblea o se a partire da quel momento esso diventa intangibile. Un principio cardine in materia di condominio è quello secondo cui, una volta approvato il rendiconto condominiale, i condomini non possono più contestare i dati contenuti nel bilancio, se non impugnando la delibera di approvazione entro i consueti 30 giorni.

Così i bilanci passati diventano dopo poco tempo praticamente incontestabili, a meno che il giudice non annulli, per vari motivi di illegittimità, la delibera impugnata da un condomino dissenziente. A quel punto, il bilancio torna come non approvato, e se occorre può essere non solo ripresentato così com’è, ma anche revisionato e modificato, e poi sottoposto alla successiva assemblea che dovrà essere indetta per discuterlo.

Queste considerazioni però non esauriscono la risposta al quesito se si può modificare il bilancio condominiale, perché nella pratica dei casi alcuni errori – o vere e proprie irregolarità di gestione – emergono solo a distanza di tempo. Se ciò accade, l’assemblea ha sempre il potere di revisionare il bilancio, anche affidando l’incarico a professionisti esterni o a un collegio di revisione della contabilità del condominio. A quel punto, tutto torna in discussione e sarà elaborato un nuovo documento da discutere e approvare in assemblea, che potrà revocare la precedente delibera e sostituirla con una nuova. Così potrà essere approvato il rendiconto condominiale revisionato e corretto, che prenderà il posto del precedente.

Rendiconto condominiale: cosa deve contenere?

Il rendiconto condominiale è il documento riepilogativo della gestione compiuta durante un anno di esercizio. Viene predisposto ed elaborato dall’amministratore – che ha un preciso obbligo di rendiconto verso i condomini – e si compone di tre parti:

  • il registro di contabilità, nel quale sono annotate tutte le entrate e le uscite con la data di ciascuna operazione, l’importo e la causale;
  • il riepilogo finanziario, che sintetizza i movimenti contabili in un conto economico e in una situazione patrimoniale, in modo da far emergere sia la situazione di cassa sia i crediti e i debiti del condominio;
  • la nota sintetica esplicativa della gestione svolta, con l’indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti, come le quote non riscosse e gli accantonamenti per far fronte ad azioni legali.

Il Codice civile [1] dispone che «il rendiconto condominiale contiene le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili ed alle eventuali riserve che devono essere espressi in modo da consentire l’immediata verifica».

I requisiti fondamentali del rendiconto condominiale sono, perciò, la chiarezza, la veridicità e la completezza. Per garantire la massima trasparenza nella tenuta della contabilità, la legge [2] prevede che l’amministratore deve:

  • garantire la tracciabilità di tutte le operazioni di entrata e di uscita, facendole transitare sul conto corrente condominiale;
  • annotare, in modo ordinato e cronologico, i movimenti in entrata ed uscita al massimo entro 30 giorni dalla data di ciascuna operazione;
  • mettere a disposizione dei condomini che ne fanno richiesta tutti i documenti giustificativi delle spese sostenute.

L’assemblea deve essere convocata annualmente dall’amministratore per discutere e approvare il bilancio condominiale [3]. L’approvazione del bilancio da parte dell’assemblea legittima l’amministratore a riscuotere le quote dovute ma non versate dai condomini anche in via coattiva, chiedendo al giudice l’emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti dei morosi (in proposito leggi “Valore del bilancio consuntivo condominiale“).

Rendiconto condominiale: quando si può revisionare?

Il Codice civile [4] dispone che «l’assemblea condominiale può, in qualsiasi momento o per più annualità specificamente identificate, nominare un revisore che verifichi la contabilità del condominio». Questo potere di controllo dell’assemblea è esercitabile senza limiti di tempo; la deliberazione è assunta con la medesima maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore [5], cioè la metà più uno degli intervenuti all’assemblea e che rappresentino almeno la metà del valore dell’edificio. La spesa per pagare i revisori del bilancio è ripartita fra tutti i condomini in base ai millesimi di proprietà.

La delibera di conferimento dell’incarico deve specificare l’oggetto e l’ambito delle verifiche affidate ai revisori (ad esempio, la contabilizzazione di determinate entrate o uscite, il riscontro di alcune voci di spesa e dei criteri di riparto, le quote incassate dall’amministratore, ecc.). Espletato l’incarico, il revisore depositerà una relazione nella quale evidenzierà le eventuali correzioni da apportare per rendere il bilancio fedele ed esatto. A questo punto la parola passa, o per meglio dire torna, all’assemblea, che dovrà essere convocata per decidere se approvare o meno la proposta di revisione.

Approvazione bilancio revisionato: serve una nuova assemblea?

Una nuova sentenza del tribunale di Roma [6] si è occupata della questione relativa a un bilancio condominiale modificato dai revisori dei conti e ha sancito che tra i poteri dell’assemblea non vi è soltanto quello di approvare o respingere nella sua interezza il rendiconto condominiale predisposto dall’amministratore: i condomini – ha precisato il giudice capitolino – possono «procedere, all’esito della discussione, ad eventuali modifiche o correzioni».

Nel caso in cui ciò avvenga, però, le variazioni al bilancio iniziale non possono essere apportate seduta stante, ma vanno informati anche i condomini che non hanno partecipato all’assemblea: occorre, quindi, mettergli a disposizione il nuovo documento contabile con le modifiche apportate e poi discutere e votare, in una successiva seduta, il bilancio così ripresentato. La sentenza afferma che dopo le modifiche operate dai revisori dei conti l’amministratore deve «procedere alla ripresentazione dei bilanci in una successiva assemblea, adempimento questo da ritenersi incompatibile con l’approvazione diretta da parte dell’assemblea dei bilanci e dei relativi stati di riparto con le modifiche indicate nelle relazioni dei revisori».

In altre parole, non è possibile modificare e poi approvare il documento rielaborato nella medesima riunione, perché verrebbero lesi i diritti degli assenti che, nel decidere se partecipare o meno all’assemblea, si erano basati sul bilancio originario ed, inoltre, non hanno avuto modo di esaminare le variazioni proposte dai revisori. I bilanci rielaborati dai revisori dei conti devono, quindi, essere discussi in una nuova assemblea e il punto relativo alla loro discussione e approvazione va inserito nell’ordine del giorno, affinché tutti i condomini siano messi a conoscenza dell’argomento.


note

[1] Art. 1130 bis Cod. civ.

[2] Art. 1129 e art. 1130, n. 7, Cod. civ.

[3] Art. 1130, co 1, n. 1 Cod. civ.

[4] art. 1130 bis, co.1, Cod. civ.

[5] Art. 1136, co. 4, Cod. civ.

[6] Trib. Roma, sent. n. 16749 del 26.10.2021.


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1 Commento

  1. Eccezionale quindi anche se il bilancio consuntivo è stato approvato e magari è di qualche anno fà sembrerebbe riprendibile su relazione di un revisore nominato dall’assemblea. naturalmente l’iter normativo per rideliberare il nuovo bilancio è diverso in pratica si debbona fare ben 2 convocazioni, e questo mi sembra più che giusto ed e una sentenza che democratizza l’uso delle ragioni.

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