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Modifica di un appartamento e revisione tabelle millesimali

3 Novembre 2021
Modifica di un appartamento e revisione tabelle millesimali

Rettifica e revisione delle tabelle millesimali se cambia un appartamento, viene frazionato, si riduce o aumenta di superficie: tutti i casi. 

Non è detto che per ogni modifica di un appartamento si debba procedere alla revisione delle tabelle millesimali. È innanzitutto necessario stabilire, caso per caso, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di tali valori. In secondo luogo, c’è da tenere distinte le ipotesi di modifica (in diminuzione o in aumento) della volumetria dell’appartamento dal frazionamento e dal cambio di destinazione d’uso. 

Di tanto si è già occupata la Cassazione. Facciamo una sintesi delle principali istruzioni fornite dalla giurisprudenza in merito alla modifica di un appartamento e revisione delle tabelle millesimali. 

Quando la modifica delle tabelle millesimali?

L’articolo 69 delle disposizioni di attuazione al Codice civile stabilisce che le tabelle millesimali possono essere sempre oggetto di:

  • rettifica: viene effettuata quando le tabelle sono errate;
  • revisione: viene effettuata quando sono cambiate le condizioni di una parte dell’edificio, con alterazione di oltre un quinto rispetto al valore proporzionale dell’appartamento anche di un solo condomino.

Modifica di un appartamento e revisione delle tabelle millesimali 

Un appartamento può ampliarsi, con conseguente incremento delle superfici abitabili (si pensi ad una sopraelevazione) o diminuire (si pensi alla cessione di un vano all’appartamento confinante sullo stesso pianerottolo).

In tali ipotesi, si procede alla revisione delle tabelle millesimali. Come chiarito dalla legge, tutte le volte in cui, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell’unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso, il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.

La semplice ristrutturazione o la modifica estetica di un appartamento, con conseguente abbellimento, non determina la revisione dei millesimi. 

Trasformazione di appartamento e revisione delle tabelle millesimali

Si procede alla revisione delle tabelle millesimali anche in caso di cambio di destinazione dell’unità che faccia aumentare il numero di appartamenti all’interno dell’edificio. Si pensi alla trasformazione del solaio e del seminterrato in vani abitabili [1]. E difatti, in materia di condominio negli edifici, le tabelle millesimali possono essere rivedute e modificate (anche nell’interesse di un solo condomino) se è notevolmente alterato il rapporto originario dei valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Tale notevole alterazione del rapporto tra i valori proporzionali non è necessariamente correlata a una modificazione materiale dello stabile, potendosi anche avere la creazione di un nuovo piano con mantenimento degli originari valori proporzionali. Compete perciò al giudice stabilire, di volta in volta, se il mutamento delle condizioni dei luoghi o le opere realizzate siano tali da implicare la revisione di detti valori e il suo giudizio sul punto, che si concreta in un accertamento di puro fatto, rimane sottratto al controllo di legittimità se risulta sorretto da adeguata motivazione.

Frazionamento di un appartamento in due

Non si procede invece a revisione delle tabelle millesimali quando un appartamento viene diviso in due la cui sommatoria è identica all’unità immobiliare da cui queste hanno preso vita. Secondo la Cassazione, infatti, non si devono rifare le tabelle condominiali soltanto perché un appartamento viene diviso in due dall’originario proprietario. Bisognerà, invece, ripartire i millesimi dell’unico precedente appartamento tra i due immobili risultati a seguito del frazionamento. Dunque, restano immutati i millesimi di pertinenza di tutte le altre unità immobiliari che non vanno toccati [2]. 

L’amministratore di condominio – informato dal proprietario dell’appartamento del frazionamento in corso – dovrà convocare l’assemblea per adeguare il riparto delle spese alla nuova situazione, senza perciò una revisione complessiva di tutte le tabelle. I millesimi prima attribuiti a un unico appartamento vengono ripartiti tra i due appartamenti risultanti dalla divisione del primo, a seconda del valore di ciascuno di essi. E ciò perché il frazionamento determina soltanto una diversa intestazione della quota millesimale in precedenza attribuita a un solo condomino: basta adeguare le regole di gestione del condominio alla mutata situazione.

Modifica destinazione d’uso di un appartamento

La modifica della destinazione d’uso di un appartamento non determina in automatico l’obbligo di rivedere le tabelle dei millesimi. A dirlo è la Cassazione [3] secondo cui, in casi come questo, non ricorre nessuna delle ipotesi previste dal citato articolo 69 delle disposizioni di attuazione del Codice civile (rettifica o revisione).

Leggi sul punto Modifica millesimi appartamento per cambio destinazione d’uso

La modifica della destinazione d’uso di un appartamento – come ad esempio la trasformazione di un appartamento in un ufficio, o viceversa, ecc. – non rientra nel concetto di «errori» che danno luogo a una revisione delle tabelle millesimali, né si può parlare di un’alterazione della consistenza reale oppure della superficie effettivamente godibile. 

Approfondimento

Per maggiori informazioni leggi:


note

[1] Cass. ord. n. 17391/21 del 17.06.2021.

[2] Cass. sent. n. 15109/2019 del 3.06.2019.

[3] Cass., sent. n. 19797/17 del 4.10.2016, n. 3001/2010.

Autore immagine: depositphotos.com


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