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Quando un edificio è inagibile?

14 Marzo 2022 | Autore:
Quando un edificio è inagibile?

In riferimento a un immobile inagibile o inabitabile è prevista la riduzione della base imponibile per l’applicazione dell’Imu.

Con il passare del tempo un immobile può deperirsi o deprezzarsi ad esempio a causa dalla mancata manutenzione, dell’abbandono oppure a seguito del verificarsi di eventi naturali come un terremoto o un’alluvione. Il bene, quindi, diviene inadeguato ad essere utilizzato come abitazione, in altre parole diviene inagibile. Ma in concreto quando un edificio è inagibile?

Secondo la legge, per edificio inagibile o inabitabile deve intendersi il fabbricato che non risulta idoneo all’uso per cui è destinato per ragioni di pericolo all’integrità fisica o alla salute delle persone ed il sopravvenuto degrado fisico (fabbricato diroccato, pericolante, fatiscente) o l’obsolescenza funzionale, strutturale o tecnologica non è superabile con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, bensì con interventi di restauro e risanamento conservativo e/o di ristrutturazione edilizia [1].

L’immobile, in ogni caso, non deve essere utilizzato, anche per usi diversi dalla destinazione originaria e/o autorizzata.

Se, però, l’edificio, per le sue condizioni, non è in alcun modo riutilizzabile, viene qualificato come collabente. Pertanto, non essendo più suscettibile di produrre reddito, può essere iscritto in catasto nella categoria fittizia F/2 e, come tale, può beneficiare dell’esenzione dell’Imu (Imposta municipale propria), salvo se si trova in un’area che, grazie alla presenza del fabbricato medesimo, sia ancora edificabile. In questa ipotesi, bisogna dichiarare il valore dell’area.

Quando un edificio è inagibile?

L’edificio è inagibile o inabitabile quando presenta:

  • strutture orizzontali (vedi le solette, i solai, i tetti) lesionate in modo da creare pericolo a cose o persone, ovvero a rischio di crollo;
  • strutture verticali (pareti, muri portanti o perimetrali) lesionate in maniera tale da costituire pericolo a cose o persone, cioè a rischio di crollo parziale o totale;
  • caratteristiche tali da essere dichiarato come immobile da demolire o da ripristinare;
  • incompatibilità all’uso per il quale era destinato;
  • mancanza di infissi o di allacciamento alle opere di urbanizzazione primaria;
  • precarie condizioni igienico sanitarie;
  • è stata emessa un’ordinanza di demolizione o di ripristino.

Il semplice inutilizzo con distacco delle utenze di gas, luce e acqua non attribuisce all’immobile le caratteristiche dell’inagibilità o dell’inabitabilità in quanto riconducibile a cause dipendenti dalla volontà del proprietario rettificabili in qualsiasi momento senza necessità dell’esecuzione di opere.

Inagibilità/inabitabilità: come viene accertata?

L’inagibilità o l’inabitabilità viene accertata dall’ufficio tecnico comunale, seguendo un’apposita procedura. A tal fine, il proprietario dell’unità immobiliare interessata deve presentare un’apposita istanza; successivamente, l’ufficio tecnico comunale provvede a verificare l’effettivo stato dell’immobile con una perizia, le cui spese sono a carico del proprietario del bene.

Se viene riscontrato lo stato di inagibilità/inabitabilità, il tecnico incaricato rilascia la relativa dichiarazione.

La procedura sopra descritta non è necessaria se il fabbricato è diventato inagibile a causa di un evento noto, si pensi a un terremoto oppure se la situazione dell’immobile è già conosciuta al Comune ad esempio perché oggetto di un’ordinanza di sgombero.

In alternativa, il proprietario dell’immobile ha facoltà di presentare una dichiarazione sostitutiva [2], con la quale dichiara di essere in possesso di una perizia accertante l’inagibilità o l’inabitabilità, redatta da un tecnico abilitato.

Riduzione della base imponibile: è possibile se l’immobile è inagibile?

La legge di bilancio 2020 ha stabilito che la base imponibile è ridotta del 50% per i fabbricati dichiarati inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni [3]. Se il fabbricato è costituito da più unità immobiliari, catastalmente autonome e anche se con diversa destinazione, la riduzione è applicata alle sole unità dichiarate inagibili o inabitabili.

La riduzione della base imponibile è stata disciplinata dai vigenti regolamenti comunali per l’applicazione dell’Imu.

L’inagibilità o l’inabilità deve essere accertata seguendo una delle due procedure già sopra descritte ovvero mediante una perizia redatta dall’ufficio tecnico comunale oppure attraverso la presentazione di una dichiarazione sostitutiva del proprietario, in due copie originali, attestante le condizioni che danno diritto all’applicazione della riduzione del 50% della base imponibile, utilizzando l’apposito modello.

Il personale tecnico comunale provvede ad accertare la sussistenza dei requisiti anche attraverso un sopralluogo che il proprietario si impegna ad autorizzare, pena la decadenza dell’eventuale beneficio.

Se l’inagibilità/inabitabilità è stata attestata da una perizia redatta da un tecnico abilitato, quest’ultima va allegata, in originale, alla dichiarazione sostitutiva presentata dal contribuente.

Se le condizioni di inagibilità o inabitabilità sono state accertate da un’ordinanza sindacale, l’agevolazione fiscale è ammessa solo nel caso in cui sono rispettati i requisiti previsti dal regolamento Imu vigente che devono, comunque, essere attestati attraverso la presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Se viene confermato il diritto all’agevolazione, lo stesso avrà effetto dalla data di presentazione della dichiarazione sostitutiva.

Nell’ipotesi in cui il fabbricato non disponga dei requisiti di inagibilità, gli uffici comunali provvedono ad emettere apposito provvedimento di diniego con effetto del mancato riconoscimento del diritto all’agevolazione e conseguente conguaglio fiscale. Tale dichiarazione ha validità fino alla decadenza dei requisiti di inagibilità/inabitabilità. Nel caso in cui dovessero venir meno le condizioni richieste dalla legge per l’agevolazione in questione, dovrà essere dichiarata tale modifica agli uffici competenti tramite il modello di variazione Imu.


note

[1] Art. 31, co. 1, lettere c) e d) L. n. 457/1978.

[2] D.P.R. n. 445/2000.

[3] Art. 1, co. 747, L. n. 160/2019.


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