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Modifica facciata condominio

3 Novembre 2021
Modifica facciata condominio

Maggioranza per modificare il decoro architettonico di un edificio condominiale.

Il decoro architettonico dell’edificio è costituito dall’armonia delle sue linee per come disegnate dall’originario costruttore. Può essere alterato non già da una modifica estetica, come ad esempio il colore delle tende da sole, ma da opere stabili come una veranda, un abbaino, un pergolato, la sostituzione di una finestra con un balcone. Inteso in tal senso, il decoro architettonico prescinde dal valore commerciale di un edificio e va quindi tutelato anche nel caso di un alloggio popolare o di periferia. 

La legge vieta la modifica della facciata del condominio laddove questa possa pregiudicare il decoro architettonico del palazzo. Tuttavia, a tal fine, bisogna prendere in considerazione anche i successivi interventi effettuati sulla facciata stessa da altri condomini. Sicché, in un palazzo già interessato da opere che abbiano alterato il decoro architettonico, non si potrà vietare ai successivi condomini di fare altrettanto.

Per eseguire opere sul proprio appartamento o sulle parti comuni di un condominio è sempre necessario fornire comunicazione all’amministratore. Non bisogna invece attendere il suo consenso o l’autorizzazione dell’assemblea, fermo restando il diritto di quest’ultima di agire contro l’autore dell’opera per ottenerne la demolizione se questa contrasta con il decoro architettonico. Per evitare successivi problemi si può, prima dell’inizio dei lavori, sottoporre il progetto all’assemblea e chiedere su di esso il voto. In caso di autorizzazione non si potrà più contestare il lavoro eseguito.

Vediamo allora quale deve essere la maggioranza per la modifica della facciata del condominio.

Qualunque genere di opera sulle parti comuni (quale la facciata di una villetta a schiera) che vada a modificare il decoro architettonico dell’edificio necessita del consenso unanime degli altri condòmini; si tratta di un presupposto indispensabile a cui la Pubblica Amministrazione, fermi eventuali ulteriori vincoli paesaggistici, subordina il rilascio del titolo abilitativo [1].

Pertanto, l’amministratore dovrà convocare l’assemblea e, in quella sede, dovranno partecipare tutti i condomini (anche se per delega): solo con il voto all’unanimità di tutti i condomini – e non solo di quelli presenti – si potrà procedere all’alterazione del decoro architettonico e, quindi, alla modifica della facciata.

Possono essere gli stessi condomini, all’unanimità, a stabilire una loro definizione del concetto di decoro architettonico relativo all’aspetto generale dell’edificio.

Pertanto, il regolamento di condominio può legittimamente definire il limite del decoro architettonico in maniera più rigorosa rispetto alla definizione accolta dal Codice civile, estendendo il divieto di innovazioni sino ad imporre la conservazione degli elementi attinenti alla simmetria, all’estetica, all’aspetto generale dell’edificio, quali esistenti nel momento della sua costruzione od in quello della manifestazione negoziale successiva.

L’espressione del consenso unanime può essere raccolta anche al di fuori della sede assembleare e si può considerare come una forma di contratto al pari del regolamento di natura, appunto, contrattuale, con cui il condomino autore dell’intervento ottiene da tutti gli altri l’autorizzazione a eseguire un’opera che va ad alterare, non importa se in meglio o in peggio, il decoro architettonico del complesso condominiale.

Per mettersi al riparo da future contestazioni, si consiglia di formalizzare il consenso unanime in un accordo scritto e di farlo trascrivere nei registri immobiliari ex articoli 2643 e 2645 del Codice civile, in modo da renderlo opponibile anche ai futuri acquirenti. La trascrizione ha infatti la funzione di dare ai terzi la possibilità di conoscere l’esistenza di alcuni fatti giuridici che presentano peculiari caratteri di rilevanza, i quali intervengono magari a integrare e/o a modificare fatti preesistenti.

L’opponibilità ai terzi acquirenti di tali nuovi limiti va regolata secondo le norme proprie della servitù, e dunque questi vanno precisati nella nota di trascrizione [2].


note

[1] Tar Lombardia, 27 agosto 2010

[2] Cass. sent. n. 21024/2016


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