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Modifica destinazione d’uso in condominio

4 Novembre 2021
Modifica destinazione d’uso in condominio

Maggioranze in condominio: quorum più elevato per l’ok alla modifica d’uso delle parti comuni, se non è vietata dal regolamento.

Ciascun condomino può usare le parti comuni e i servizi condominiali per il proprio interesse a condizione che non impedisca agli altri condomini di fare altrettanto e che non ne modifichi la destinazione d’uso (art. 1102 cod. civ.). L’assemblea però, per soddisfare esigenze comuni, può modificare la destinazione d’uso di una o più parti comuni. Tale possibilità, riconosciuta espressamente dalla legge (art. 1117-ter cod. civ.) è tuttavia sottoposta ad alcuni limiti: limiti riguardanti le modalità di convocazione dell’assemblea e la relativa maggioranza. 

Proprio della modifica della destinazione d’uso in condominio parleremo qui di seguito: anche se la norma è stata introdotta solo di recente (con la riforma del diritto condominiale del 2012), si è già formata su di essa un’ampia giurisprudenza. 

Ecco allora alcuni importanti chiarimenti sul punto.

Cos’è la destinazione d’uso?

La destinazione d’uso è la specifica funzione che il bene comune ha assunto fin dall’inizio. In base a tale destinazione, ogni condomino può trarne il relativo vantaggio, cioè quello conforme al bene o al servizio stesso (ad esempio: se un locale condominiale è adibito a “lavanderia”, i condomini possono trarre il solo vantaggio di installare lavatrici e stenditoi, e non altri, come per ipotesi parcheggiarvi biciclette o motorini).

La legge consente ai condomini di modificare la destinazione d’uso di determinati beni o servizi in modo da trarre, da certi spazi comuni, un vantaggio diverso da quello originariamente assegnato al momento della costruzione dell’edificio, ma più consono alle mutate esigenze della compagine condominiale.

Si pensi alla trasformazione del giardino in un parcheggio auto; del locale portineria, una volta soppresso il servizio, in locale per il rimessaggio delle biciclette; del terrazzo adibito a stenditoio comune in solarium.

Maggioranza per modifica destinazione d’uso in condominio 

La modifica d’uso delle parti comuni va approvata dall’assemblea con una maggioranza che rappresenti i 4/5 dei partecipanti al condominio e i 4/5 del valore millesimale dell’edificio. 

L’avviso di convocazione dell’assemblea deve essere spedito o consegnato a ciascun condomino almeno 20 giorni dalla data della prima convocazione (e non 5 come negli altri casi). Lo stesso avviso va poi affisso nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati (quindi ad esempio nell’atrio di ingresso, vicino alle cassette per la posta, nella bacheca degli avvisi se esistente). Lì vi deve rimanere, in modo visibile, per almeno 30 giorni consecutivi antecedenti la data fissata per l’assemblea.

Nell’avviso di convocazione, a pena di nullità, deve essere indicata ed individuata chiaramente la parte comune oggetto della modificazione e la nuova destinazione d’uso proposta.

Il verbale dell’assemblea deve espressamente specificare che sono stati effettuati gli adempimenti suddetti.

Quando è possibile la modifica della destinazione d’uso?

Affinché sia valida la delibera dell’assemblea sulla modifica della destinazione d’uso è necessario che: 

  • ciò non rechi pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato (si pensi a un terrazzo trasformato in piscina) o ne alteri il decoro architettonico; 
  • risponda a esigenze di interesse condominiale, cioè un interesse collettivo e non individuale. In pratica, il vantaggio deve essere – almeno potenzialmente – per tutti i condomini e non solo per alcuni. Non sono quindi consentiti cambi di destinazione che rispondono solo all’interesse di pochi condomini o di un gruppo di condomini a svantaggio di altri.

I divieti nel regolamento condominiale 

Non si può procedere alle modifiche della destinazione dei beni condominiali se il regolamento lo vieta. Esso, infatti, è legge interna e statuto della collettività idoneo ad incidere sulla compagine dettando precetti giuridicamente vincolanti per tutti circa le norme da seguire sull’uso dei beni comuni, sulla divisione delle spese, sul decoro del palazzo e così via. Anche per questo è sempre redatto in forma scritta a pena di nullità ed è allegato al registro dei verbali tenuto dall’amministratore.

Non solo. Il regolamento vale verso i condòmini e verso tutti coloro che da questi ultimi dovessero ricevere la proprietà (ad esempio per vendita, donazione, eredità). 

Per poter vietare la modifica della destinazione d’uso il regolamento deve essere contrattuale, deve cioè essere stato approvato all’unanimità. Ciò fa sì che esso possa incidere sui diritti dei singoli inerenti alle parti comuni e anche sulla proprietà esclusiva di ognuno. Viceversa, un regolamento approvato a semplice maggioranza non può contenere clausole che ledano i diritti dei singoli.

Il regolamento contrattuale vincola i successivi proprietari, purché richiamato nell’atto di acquisto, senza che sia necessaria la sua trascrizione nei registri immobiliari. 

Che succede dopo la delibera che approva la modifica della destinazione d’uso?

Una volta raggiunta la maggioranza e approvata la modifica di destinazione, l’amministratore deve attivarsi per dare seguito alla volontà dei condomini, magari contattando imprese edili per far realizzare le modifiche necessarie.

Le spese per le modifiche sono a carico di tutti i condomini e vanno ripartite secondo millesimi di proprietà.

Se la modifica comporta la realizzazione di una innovazione gravosa, voluttuaria e suscettibile di uso separato, i dissenzienti possono rifiutarsi di sostenerne i costi (si pensi a un terrazzo destinato a stenditoio e poi trasformato in solarium). È necessario, però, che il godimento dell’opera da realizzare possa essere limitato solo a chi paga (leggi a riguardo: lavori condominiali inutili: sono costretto a pagare?).

I dissenzienti non potranno usufruire della nuova opera realizzata dal condominio cui non hanno contribuito personalmente. A tal fine, spesso e quando possibile, si ricorre a serrature.



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