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Demolizione e ricostruzione: il vicino può opporsi?

5 Novembre 2021 | Autore:
Demolizione e ricostruzione: il vicino può opporsi?

Quali permessi occorrono e quali distanze bisogna rispettare per ristrutturare un edificio preesistente? Quando l’intervento è una ristrutturazione edilizia?

Sei proprietario di una casa diroccata e vorresti ristrutturarla completamente. Il tuo progetto prevede l’abbattimento del tetto e dei muri per realizzare una nuova costruzione. Sai già che devi rispettare la fisionomia del vecchio immobile, altrimenti il Comune non ti concederebbe il permesso di costruire e compiresti un abuso, ma ti sorge un dubbio: il vicino può opporsi alla demolizione e ricostruzione?

A parti ribaltate, lo stesso quesito può porsi quando un proprietario confinante si accorge che su un vecchio edificio esistente da decenni si stanno avviando dei lavori di ristrutturazione profonda. Così esamina il cantiere e i permessi rilasciati dal Comune e si domanda se in qualità di vicino può opporsi alla demolizione e ricostruzione di quel fabbricato che, se ampliato nelle dimensioni o sopraelevato in altezza, potrebbe ostacolare la sua veduta o non rispettare le distanze legali minime tra gli edifici.

Demolizione e ricostruzione: quali permessi?

La demolizione e ricostruzione di un fabbricato rientra per legge [1] nella ristrutturazione edilizia, che comprende gli «interventi di demolizione e ricostruzione di edifici esistenti con diversa sagoma, prospetti, sedime, caratteristiche planivolumetriche e tipologiche, con le innovazioni necessarie per l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’installazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico». Anche la ricostruzione di immobili crollati rientra in questa definizione.

La demolizione e ricostruzione di un edificio operata in modo esattamente conforme alla sagoma, volumetria e struttura preesistente richiede la Scia, cioè la segnalazione certificata di inizio attività da presentare al Comune almeno 30 giorni prima della data prevista per l’avvio dei lavori. Quando invece la ricostruzione comporta una modifica o un ampliamento, l’intervento viene assimilato ad una «nuova costruzione» [2], e per eseguirla è necessario munirsi del permesso di costruire, altrimenti si incorrerebbe in un abuso edilizio. Per ulteriori dettagli leggi le differenze tra ristrutturazione e ricostruzione.

Se gli immobili da ricostruire sono sottoposti a tutela, con apposizione di vincoli ai sensi del Codice dei beni culturali e del paesaggio [3], è necessario munirsi anche dell’autorizzazione paesaggistica, tranne che per gli interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria, di consolidamento statico e di restauro conservativo «che non alterino lo stato dei luoghi e l’aspetto esteriore degli edifici» [4].

Ricostruzione e distanza minima da altri fabbricati

Anche nella ricostruzione, così come per le nuove costruzioni, occorre rispettare le distanze legali dagli altri fabbricati, che prevedono un limite minimo di 3 metri se le costruzioni non sono unite o aderenti, e di 10 metri tra le pareti finestrate degli edifici antistanti [5]. Ciò potrebbe comportare, in alcuni casi, la necessità di arretrare l’immobile ricostruito rispetto alla sua posizione originaria, ma questo provocherebbe grossi inconvenienti proprio nel caso di demolizione e ricostruzione di un edificio preesistente.

Per superare questo problema il Testo Unico sull’Edilizia – recentemente rinnovato nel 2019 dal decreto legge “Sblocca Cantieri” e nel 2020 dal decreto “Semplificazioni” [6] – stabilisce che: «In ogni caso di intervento che preveda la demolizione e ricostruzione di edifici, anche qualora le dimensioni del lotto di pertinenza non consentano la modifica dell’area di sedime ai fini del rispetto delle distanze minime tra gli edifici e dai confini, la ricostruzione è comunque consentita nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti. Gli incentivi volumetrici eventualmente riconosciuti per l’intervento possono essere realizzati anche con ampliamenti fuori sagoma e con il superamento dell’altezza massima dell’edificio demolito, sempre nei limiti delle distanze legittimamente preesistenti».

Per gli edifici già costruiti in passato nelle zone di carattere storico, artistico e pregio ambientale (le zone omogenee A, ossia i centri storici) gli interventi di demolizione e ricostruzione sono soggetti a ulteriori restrizioni, in quanto «sono consentiti esclusivamente nell’ambito dei piani urbanistici di recupero e di riqualificazione particolareggiati, di competenza comunale, fatti salvi le previsioni degli strumenti di pianificazione territoriale, paesaggistica e urbanistica vigenti e i pareri degli enti preposti alla tutela».

In estrema sintesi, oggi gli interventi di demolizione e ricostruzione sono consentiti se rispettano le distanze legali preesistenti, mentre per gli immobili situati nei centri storici la deroga alle distanze minime è possibile solo se prevista nei piani locali.

Demolizione e ricostruzione: quando il vicino può opporsi?

Se le condizioni relative ai permessi necessari per eseguire l’intervento e alle distanze legali da mantenere non sono rispettate, il vicino può opporsi alla ricostruzione quando viola il suo diritto di veduta, come avviene nel caso di sopraelevazione del tetto, o quando la nuova costruzione sacrifica e comprime indebitamente la sua proprietà. Il rilascio del permesso di costruire da parte del Comune non impedisce l’opposizione, perché esso fa sempre salvi i diritti dei terzi. Quando essi risultano lesi, il vicino può agire in via amministrativa, ricorrendo al Tar per impugnare il titolo rilasciato, in modo da farlo annullare, oppure in via civile, promuovendo una causa davanti al tribunale ordinario, per ottenere la demolizione o l’arretramento e il risarcimento dei danni. In entrambi i casi, serve l’assistenza di un avvocato.

Una recente sentenza del Tar Campania [7], accogliendo il ricorso del proprietario dell’immobile confinante, ha bloccato i lavori e annullato il permesso di costruire rilasciato ad un soggetto in quanto la ricostruzione è risultata illegittima: la consistenza dell’immobile preesistente non era certa per quanto riguarda i muri e le altezze, ma era stata calcolata soltanto in base alla stima della quota dei sottotetti di altre costruzioni limitrofe.

Il tribunale, richiamando la posizione già espressa dal Consiglio di Stato [8],  ha ricordato che «gli interventi sul patrimonio esistente presuppongono necessariamente un organismo edilizio dotato di mura perimetrali, strutture orizzontali e copertura, ovvero la possibilità di individuare l’edificio preesistente nella sua identità strutturale, quale specifica entità urbanistico-edilizia esistente nella attualità», altrimenti tali interventi sono qualificabili come nuova costruzione e non più come ricostruzione di un precedente immobile.


note

[1] Art. 3, co. 1, lett. d, D.P.R. n. 380/2001.

[2] Art. 10, co. 1, lett. c) D.P.R. n.380/2001.

[3] D. Lgs. n. 42 del 22.01.2004.

[4] Art. 146 e art. 149, co. 1, lett. a) D.Lgs. n. 42/2004.

[5] Art. 873 Cod. civ. e art. 9 D.M. n. 1444/1968.

[6] Art. 2, co.1 ter, D.P.R. n. 380/2001, introdotto dalla L. n. 55/2019 e modif. dal D.L. n. 76/2020.

[7] Tar Campania, sent. n. 1299 del 26.02.2021.

[8] Cons. St. sent. n. 6455/2020.


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