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La distanza tra le costruzioni: la legge

14 Marzo 2022 | Autore:
La distanza tra le costruzioni: la legge

Cosa sono le costruzioni e come funziona il criterio della prevenzione? Quale tutela è prevista in caso di un’opera realizzata a distanza illegale?

Tra i limiti che l’ordinamento giuridico italiano prescrive per la proprietà un posto di rilievo è occupato dalla disciplina dettata in tema di distanza tra le costruzioni. La legge, infatti, prevede delle misure minime che i privati devono rispettare tra una costruzione e l’altra.

In particolare, il Codice civile stabilisce che le costruzioni su fondi finitimi (confinanti o contigui), se non sono unite o aderenti, devono essere tenute a una distanza non minore di tre metri [1]. Ciò al fine di evitare la formazione di intercapedini dannose, tali da mettere a rischio la sicurezza delle persone e la creazione di zone insalubri con scarso passaggio di aria e di luce, nocive per la salute.

La regola della distanza minima di tre metri non si applica alle costruzioni che si fanno in confine con le piazze e le vie pubbliche [2], dovendosi in tal caso osservare le leggi e i regolamenti che le riguardano nonché, secondo un consolidato orientamento giurisprudenziale, anche alle costruzioni a confine delle strade di proprietà privata se queste sono gravate da servitù pubbliche di passaggio [3].

Cosa deve intendersi per «costruzione»?

Il termine costruzione adoperato dal Codice civile va inteso con riferimento non solo agli edifici ma a qualsiasi opera che presenta i caratteri della solidità, della stabilità e della immobilizzazione rispetto al suolo e che emerge in modo sensibile al di sopra del terreno. Nella costruzione rientrano sia le opere in muratura sia quelle costruite con altri materiali.

Inoltre, la giurisprudenza ha incluso nella nozione di costruzione anche le terrazze, le scale interne e, più in generale, i corpi avanzati [4]. Invece, non sono ricomprese in tale nozione le opere completamente interrate al di sotto del livello del suolo, poiché inidonee a provocare pregiudizio.

Regola della prevenzione: in cosa consiste?

Dall’esame delle norme contenute nel Codice civile in relazione alla distanza tra costruzioni emerge la regola della prevenzione.

Più precisamente, nell’ipotesi in cui su due fondi confinanti non esistono costruzioni, al proprietario che costruisce per primo è data una triplice possibilità di scelta, in quanto questi può decidere di edificare:

  1. rispettando una distanza dal confine pari alla metà di quella imposta dal Codice;
  2. sul confine;
  3. ad una distanza dal confine inferiore alla metà di quella prescritta.

Nella prima ipotesi, il vicino che costruisce successivamente deve costruire anch’esso a una distanza dal confine pari alla metà di quella prevista dal Codice, cioè ad un metro e mezzo dal confine.

Nella seconda ipotesi può chiedere la comunione forzosa del muro sul confine [5] o realizzare la propria costruzione in aderenza allo stesso [6]. Se non intende costruire sul confine, deve arretrare il suo edificio in misura pari all’intero distacco legale.

Nella terza ipotesi, il vicino può chiedere la comunione forzosa del muro e avanzare la propria costruzione fino ad esso, occupando lo spazio intermedio, dopo avere domandato al proprietario se preferisca estendere il muro a confine o procedere alla sua demolizione [7]. In alternativa, può costruire in aderenza [8] o rispettando il distacco legale dalla costruzione del confinante.

Distanza tra costruzioni: come incidono i regolamenti locali

Il Testo Unico sull’edilizia [9] prevede che i Comuni nell’ambito della propria autonomia statutaria e normativa disciplinano l’attività edilizia.

Pertanto, in materia di distanza tra costruzioni, si possono trovare apposite disposizioni nei piani regolatori generali e nei regolamenti comunali edilizi, che possono prescrivere distanze diverse da quelle indicate nel Codice civile, purché maggiori di tre metri.

Le norme contenute in tali strumenti urbanistici vanno considerate come integrative rispetto a quelle primarie proprie del Codice civile.

Accordi tra privati: possono derogare alla distanza minima?

Le norme che disciplinano la distanza minima tra costruzioni sono finalizzate a tutelare la sicurezza e la salute delle persone, nel caso di quelle contenute nel Codice civile, e un interesse generale ad un determinato modello urbanistico e paesaggistico, nell’ipotesi di quelle previste dai regolamenti comunali. Ne consegue che entrambe non sono derogabili da parte dei privati.

I proprietari di fondi confinanti non possono accordarsi al fine di costruire ad una distanza inferiore rispetto a quella prescritta dal Codice civile o dai regolamenti comunali.

Le convenzioni tra privati che derogano alle disposizioni in tema di distanza tra costruzioni sono da considerarsi invalidi.

Qual è la tutela per la violazione della distanza tra costruzioni?

Il proprietario confinante che lamenta la violazione della distanza minima tra costruzioni può agire in giudizio, chiedendo la riduzione in pristino, ovvero la rimozione/demolizione oppure l’arretramento dell’opera costruita in maniera illegale (risarcimento in forma specifica) nonché il risarcimento dei danni subìti a causa del limitato godimento della sua proprietà.

Il risarcimento in forma specifica, però, può essere disposto solo se possibile, in tutto o in parte. In caso contrario, il giudice può condannare la controparte al pagamento di una somma di denaro, se la reintegrazione è troppo onerosa per l’autore della violazione.

L’azione di riduzione in pristino e l’azione di risarcimento dei danni possono cumularsi tra loro. In ogni caso, il proprietario che lamenta il mancato rispetto delle distanze minime tra costruzioni, può anche rinunciare alla prima e chiedere solo il risarcimento dei danni.


note

[1] Art. 873 cod. civ.

[2] Art. 879, co. 2, cod. civ.

[3] Cass. Civ. sent. n. 27364 /2018 e sent. n. 6006/2008.

[4] Cass. Civ., sent. n.  26846/2018.

[5] Art. 874 cod. civ.

[6] Art. 877, co. 1, cod. civ.

[7] Art. 875 cod. civ.

[8] Art. 877, co. 2, cod. civ.


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