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Causa del condominio e offerte di accordo: doveri dell’amministratore

7 Novembre 2021
Causa del condominio e offerte di accordo: doveri dell’amministratore

Proposta conciliativa: l’amministratore deve comunicare all’assemblea le offerte di transazione a pena di responsabilità professionale.

Quali sono i doveri dell’amministratore se il condominio è in causa e, nel corso del giudizio, viene formulata un’offerta di accordo? Cerchiamo di fare il punto della situazione. 

Nel caso in cui il proprio condominio sia coinvolto in una controversia giudiziaria, l’amministratore nomina un avvocato affinché difenda il condominio medesimo. Se si tratta del recupero degli oneri condominiali, la scelta del professionista ricade sull’amministratore che, a tal fine, non ha neanche bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea e, pertanto, può individuare un legale di propria fiducia.

Potrebbe però succedere – e avviene non di rado – che, nel corso del giudizio, la controparte proponga un accordo ossia una “conciliazione” della lite. Tecnicamente si chiama offerta transattiva o, più semplicemente, transazione. La transazione è un contratto con cui si pone fine a una lite in corso (o se ne previene una che potrebbe sfociare in un giudizio) e con cui le parti si fanno reciproche concessioni, rinunciando ciascuna a una parte della propria pretesa. Si pensi al caso in cui venga offerto un saldo e stralcio o una dilazione nel pagamento di un debito. 

A questo punto, l’amministratore ha due doveri: da un lato quello di comunicare tempestivamente l’offerta all’assemblea e, dall’altro, quello di non prendere decisioni se non espressamente autorizzato dall’assemblea stessa. Sono questi i principi elaborati dalla giurisprudenza. Analizziamoli qui di seguito.

Il dovere dell’amministratore di comunicare la proposta di accordo in causa

L’amministratore non può vagliare da solo l’opportunità di un’offerta transattiva, ossia di un accordo, avanzata dalla controparte prima o nel corso di una causa. Ne deve sempre riferire all’assemblea, a tal fine convocandola con sollecitudine. La violazione di tale obbligo comporta una responsabilità professionale che potrebbe portare all’immediata revoca del capo condomino. E non solo: il condominio potrebbe esigere anche il risarcimento del danno. 

In giurisprudenza [1], si è detto che l’amministratore che tace all’assemblea il fatto che, nella lite giudiziaria, la controparte ha formulato una proposta transattiva è tenuto a risarcire il danno: il danno scatta per la perdita di chance ossia per l’opportunità persa di chiudere immediatamente il giudizio, risparmiando magari anche sulle spese legali e soprattutto su un’eventuale condanna alle spese processuali. Perché, sia che il condominio perda il processo, sia che lo vinca ma ottenga proprio la somma che la controparte gli aveva offerto a titolo di accordo, il giudice lo condanna a rimborsare all’avversario le spese legali per il giudizio. 

Dunque, l’amministratore deve sempre dare al condominio la possibilità di valutare l’offerta avanzata dalla controparte. Diversamente, egli viene meno all’obbligo informativo costituito a suo carico dall’articolo 1710 del Codice civile che gli impone di eseguire il mandato con la diligenza del buon padre di famiglia.

Spetta allora all’amministratore coprire la spesa perché il suo incarico è assimilabile al mandato con rappresentanza: deve aggiornare in modo costante i mandanti su tutti gli eventi che possono avere una ricaduta sulla buona riuscita dell’incarico, anche se dovessero portare alla risoluzione del contratto. Non riportando l’offerta di conciliazione, dunque, il professionista impedisce al condominio di accettare una proposta economicamente vantaggiosa. 

Il divieto per l’amministratore di accettare proposte conciliative

Se è vero che l’amministratore deve sempre comunicare all’assemblea eventuali proposte di accordo avanzate dalla controparte, è altresì vero – perché ne è una diretta conseguenza – che questi non ha il potere di accettare tali offerte. Non rientra nei suoi compiti, neanche laddove vi sia l’urgenza di dare una risposta immediata. 

Sicché, ad esempio, l’amministratore non potrebbe concedere a un condomino non in regola con i pagamenti un piano di rateazione o uno sconto senza prima aver consultato l’assemblea; non può accettare l’offerta di transazione o la proposta di chiudere un processo: tali decisioni spettano unicamente all’assemblea che dovrà sottoporre la questione al voto della maggioranza.

Ecco allora che, anche in questo caso, l’amministratore che prenda una decisione che non gli compete può essere revocato dall’incarico e tenuto a pagare tutti i danni patiti dal condominio.


note

[1] Trib. Cosenza, sent. n. 1326/21.


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