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Trasformare tetto in terrazza: permessi

25 Gennaio 2022 | Autore:
Trasformare tetto in terrazza: permessi

Condominio: si può modificare la destinazione di una parte comune? Si può trasformare il lastrico in terrazza a uso esclusivo? Serve il permesso di costruire?

La legge italiana è molto severa circa la realizzazione di opere edilizie. Anche i meno esperti sanno che è molto facile commettere un abuso se non ci si munisce delle necessarie autorizzazioni. Lo stesso vale per le opere da compiere in condominio, con la differenza che, in quest’ultimo caso, è necessario rispettare anche quanto stabilito dal regolamento. Quali sono i permessi per trasformare un tetto in terrazza?

Come vedremo nel prosieguo, quest’operazione non è vietata dalla legge, purché ci si munisca di idoneo titolo rilasciato dal Comune. In genere, il soggetto interessato a un lavoro di questo genere è il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio, il quale intende adibire il tetto a proprio uso esclusivo, in tutto o solamente in parte. È legale ciò? Se l’argomento ti interessa, prosegui nella lettura: vedremo insieme quali sono i permessi per trasformare il tetto in terrazza.

Condominio: si può trasformare il tetto in terrazza?

È possibile trasformare un tetto in terrazza? L’operazione potrebbe destare non pochi problemi, soprattutto in condominio, se solo si pensa alla diversa funzione cui assolvono queste parti: mentre il tetto ha una principale funzione di copertura dell’edificio, la terrazza è un ripiano anch’esso di copertura, ma che nasce già delimitato da balaustre, ringhiere o muretti, indici di una ben precisa funzione di accesso e utilizzo per utenti.

Il tetto può essere trasformato in terrazza solamente se la sua funzione, cioè quella di copertura dell’intero edificio, rimane intatta.

Secondo la giurisprudenza [1], è legittima la sostituzione di parte del tetto con piccole terrazze, a patto che non venga alterata la destinazione del bene.

In pratica, condizione richiesta per la legittimità della trasformazione del tetto in terrazza è che sia salvaguardata, mediante opere adeguate, la funzione di copertura e protezione delle sottostanti strutture svolta dal tetto preesistente, restando così complessivamente mantenuta, per la non significativa portata della modifica, la destinazione principale del bene.

Nel caso di specie, la Suprema Corte ha ritenuto non ci siano inconvenienti se la sostituzione del tetto spiovente è efficace, garantendo l’isolamento e la coibentazione.

Condominio: si può trasformare il tetto in terrazza a uso esclusivo?

Le cose si complicano se la trasformazione del tetto serve per realizzare una terrazza a uso esclusivo di uno dei condòmini, ad esempio del proprietario del piano immediatamente inferiore.

Secondo la legge (art. 1102 cod. civ.), ciascun condomino può servirsi delle cose comuni (come il tetto, appunto), purché non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso.

Da tale, fondamentale norma si evince che dal tetto, così come da ogni altra parte comune del condominio, è possibile ricavare delle utilità diverse dalla funzione tipica del bene (che, nel caso di specie, è quella di copertura).

Dette utilità derivanti dal bene comune possono riguardare anche alcuni condòmini o, addirittura, uno solo di essi: è il caso del professionista che sfrutta la facciata condominiale per installare la tabella del proprio studio o, pensando più in grande, alla trasformazione del tetto in terrazza a uso esclusivo del condomino proprietario dell’ultimo piano.

Ciò premesso, in tema di trasformazione del tetto in terrazza a uso esclusivo la giurisprudenza è divisa:

  • un orientamento [2] ritiene che tale operazione non sia possibile, essendo in presenza non di una modifica finalizzata al migliore godimento della cosa comune, bensì dell’appropriazione di una parte di questa, che viene definitivamente sottratta ad ogni possibilità di futuro godimento da parte degli altri condomini. Non assume rilievo il fatto che la parte di tetto sostituita od occupata permanentemente continui a svolgere la funzione di copertura dell’immobile;
  • secondo un altro orientamento [3], il condomino proprietario del piano sottostante al tetto dell’edificio può trasformarlo in terrazza di proprio uso esclusivo, a condizione che la modificazione del bene comune preservi la sua funzione di copertura e protezione delle strutture sottostanti.

Una soluzione intermedia che possa mettere tutti d’accordo potrebbe essere quella che prevede la trasformazione solo parziale del tetto in terrazza a uso esclusivo, così da salvaguardare sia la funzione di copertura che l’utilizzo comune del bene.

La soppressione di una piccola parte del tetto, che implica un uso più intenso da parte del condomino che l’ha realizzata, dovrebbe quindi essere ammessa se viene salvaguardata la funzione di copertura e l’utilizzo della cosa da parte degli altri.

Sul punto, per ulteriori approfondimenti, si legga l’articolo Ci si può appropriare di una parte del tetto per farne un terrazza?

Trasformazione di tetto in terrazza: serve il permesso di costruire?

Per la trasformazione del tetto in terrazza occorre il permesso di costruire. Trattasi infatti di un intervento di ristrutturazione edilizia che rientra nei lavori di revisione integrale dell’edificio esistente con variazione di forma, sagoma, volume, superficie e destinazione d’uso.

Per la precisione, il permesso è concesso a seguito di una perizia che accerti la sicurezza strutturale della costruzione che deve supportare la terrazza, sia in termini di statica che di impermeabilizzazione, nonché del dispositivo di accesso (scala, ascensore, ecc.).

Trasformazione di un lastrico solare in terrazza: si può?

Nel rispetto delle condizioni sopra viste, è ugualmente ammissibile la trasformazione di un lastrico solare in terrazza, purché sia sempre garantita la funzione di copertura.

In effetti, la differenza tra tetto e lastrico solare sta semplicemente nel fatto che quest’ultimo rappresenta una superficie piana calpestabile. Se, dunque, è possibile trasformare un tetto in terrazza, sarà logicamente lecito anche il passaggio da lastrico a terrazza, stante peraltro la loro somiglianza strutturale.

È altresì ammissibile la trasformazione del lastrico in terrazza personale, purché non se ne snaturi la funzione (che, si ribadisce, deve essere sempre quella di copertura e che non può mai venir meno) e non impedisca agli altri condomini di farne ugualmente uso.

Trasformazione di lastrico in terrazza: serve il permesso di costruire?

La giurisprudenza [4] ha ricordato che la trasformazione di un lastrico solare in terrazza deve essere necessariamente subordinata al rilascio di un permesso di costruire, «dacché comportante un incremento rilevante della superficie utile residenziale, ossia una proiezione verso l’esterno dello spazio abitativo fruibile (in termine di affaccio e sosta), sia pure in via accessoria».

Tetto: il regolamento può vietare la trasformazione in terrazza?

Accertato che per la trasformazione del tetto in terrazza occorre il permesso di costruire, vediamo ora se i lavori possono essere impediti dal regolamento condominiale.

Il regolamento può vietare la trasformazione del tetto in terrazza? Sì, se il regolamento è di natura contrattuale, cioè è stato approvato all’unanimità dai condòmini oppure è stato voluto dall’originario unico proprietario dell’edificio (in genere, l’impresa costruttrice) e poi trascritto all’interno dei singoli contratti d’acquisto delle unità immobiliari.

Dunque, se il regolamento contrattuale stabilisce che il tetto non possa essere trasformato in terrazza o, comunque, che su di esso non possano essere apportate modifiche della destinazione d’uso, allora non sarà possibile modificarlo per renderlo una terrazza.


note

[1] Cass., sent. n. 14107 del 3 agosto 2012.

[2] Cass., sent. n. 23243 del 15 novembre 2016.

[3] Cass., sent. n. 2126 del 29 gennaio 2021.

[4] Tar Campania – sez. Salerno, sent. n. 1578 del 28 giugno 2021.

Autore immagine: canva.com/


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