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L’assemblea può ripartire le spese condominiali in parti uguali?

27 Novembre 2021
L’assemblea può ripartire le spese condominiali in parti uguali?

L’assemblea condominiale può decidere di ripartire le spese condominiali non in base ai millesimi ma in parti uguali? E può istituire un fondo cassa ripartendo in parti uguali le somme che i condomini dovranno versarvi?

Occorre dire innanzitutto che in linea generale, in base all’articolo 1123, 1° comma, del Codice civile le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio condominiale, per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune e per le innovazioni sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè secondo i millesimi indicati in apposita tabella (come stabilisce poi l’articolo 68 delle disposizioni di attuazione del Codice civile).

Quindi, il criterio che la legge stabilisce per ripartire in condominio:

  • le spese necessarie per la conservazione ed il godimento delle parti comuni dell’edificio;
  • le spese per le prestazioni dei servizi nell’interesse comune;
  • le spese per le innovazioni

è la suddivisione in base ai millesimi indicati in apposita tabella.

Per completezza, aggiungo che la legge stabilisce poi altri criteri per la suddivisione delle spese nel caso di:

  • spese per cose che siano destinate a servire i condomini in misura diversa: ed allora la spesa dovrà essere ripartita in proporzione all’uso che della cosa ciascun condomino può fare (criterio fissato dall’articolo 1123, 2° comma, del Codice civile);
  • spese per scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, nel caso di edificio con più scale, cortili, lastrici solari o altre opere e impianti. In questo caso, le spese di manutenzione di tali cose saranno a carico solo del gruppo di condomini che trae utilità da queste cose (criterio fissato dall’articolo 1123, 3° comma, del Codice civile);

La legge consente di applicare un criterio diverso da quello legale (che è, lo ripetiamo, la ripartizione in base ai millesimi per le spese specificate nell’articolo 1123, 1° comma, del Codice civile), ma il diverso criterio deve essere adottato all’unanimità, cioè da tutti i condomini (nessuno escluso, cioè mille millesimi su mille) con apposita delibera oppure direttamente nel regolamento condominiale di natura contrattuale (cioè il regolamento predisposto dall’originario costruttore e richiamato, per approvazione, nei contratti d’acquisto oppure approvato in assemblea con decisione unanime di tutti i condomini, nessuno escluso, che rappresentino cioè mille millesimi su mille).

Se, invece, l’assemblea condominiale decide non con l’adesione di tutti i condomini (mille millesimi su mille), ma a maggioranza di derogare al criterio stabilito dalla legge per la ripartizione delle spese, tale delibera è nulla ed essendo nulla può essere impugnata in ogni tempo (cioè anche oltre il termine di trenta giorni stabilito solo per le delibere annullabili) da tutti i condomini (anche dai condomini che avessero votato a favore).

In questo senso, si sono pronunciate le Sezioni Unite della Corte di Cassazione con sentenza n. 9.839 del 2021.

Detto questo in linea generale, bisogna aggiungere che:

  • è pure nulla (quindi impugnabile anche oltre il termine di trenta giorni dalla sua adozione per i presenti o dalla sua comunicazione per gli assenti) la delibera dell’assemblea condominiale che ha istituito un fondo cassa senza limitare all’esercizio annuale di bilancio l’impegno economico dei condomini per alimentare il fondo stesso (quindi è nulla la delibera che istituisce il fondo cassa senza prevedere, come nel suo caso, alcun limite di tempo all’obbligo dei condomini di versare somme per alimentare il fondo): in questo senso si è espressa la Corte di Cassazione con sentenza n. 12.638 del 25 giugno 2020;
  • è pure nulla (quindi impugnabile anche oltre il termine di trenta giorni dalla sua adozione per i presenti o dalla sua comunicazione per gli assenti) la delibera dell’assemblea condominiale, adottata a maggioranza e non all’unanimità (non cioè con il voto favorevole di mille millesimi su mille), che ha istituito un fondo cassa ripartendo le quote necessarie ad alimentare il fondo non in base ai millesimi di proprietà, ma in parti uguali: in questo senso si è espresso il tribunale di Bolzano con sentenza n. 317 del 2020.

Articolo tratto dalla consulenza resa dall’avv. Angelo Forte



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