Diritto e Fisco | Articoli

Rifacimento lastrico solare privato: ripartizione spese

10 Novembre 2021 | Autore:
Rifacimento lastrico solare privato: ripartizione spese

Quali sono le regole di suddivisione dei costi degli interventi di manutenzione straordinaria tra i proprietari esclusivi delle terrazze e gli altri condomini?

Problemi di infiltrazioni, impianto di tubi, sostituzione di mattonelle, ristrutturazioni dell’edificio. Sono parecchi i casi in cui è necessario provvedere, in un condominio, al rifacimento del lastrico solare privato. La ripartizione delle spese, però, spesso diventa più problematica della deliberazione dei lavori da eseguire, proprio per il fatto che la porzione interessata dai lavori è di proprietà esclusiva e non è comune a tutti.

In particolare ci si chiede chi debba essere chiamato a partecipare alla suddivisione dei costi – che di solito sono ingenti – di queste attività di manutenzione straordinaria. La domanda che sorge più di frequente riguarda le terrazze di proprietà esclusiva, ma che fungono anche da copertura per i piani sottostanti. È giusto che debbano contribuire tutti i condomini se il godimento del bene appartiene a qualcuno soltanto?

In molti casi i condomini sono composti da diversi corpi di fabbrica, con unità immobiliari tra loro indipendenti, o fanno parte di un unico complesso costruito “a gradini”, dove è facile individuare quali sono gli appartamenti che godono della copertura offerta dal lastrico solare e quali, invece, non sono interessati. In altri casi, invece, abbiamo i classici palazzi, dove non è semplice stabilire a priori chi debba partecipare alle spese di rifacimento delle terrazze che hanno anche l’importante funzione di tetto dell’edificio.

Per fortuna sul punto la legge è abbastanza chiara e la giurisprudenza ha un orientamento costante sulla ripartizione delle spese di rifacimento del lastrico solare privato. Quindi le delibere adottate dall’assemblea per essere valide dovranno attenersi ai criteri che adesso ti esporremo, senza includere nel riparto i condomini che non sono chiamati a contribuire a questi costi.

Lastrico solare: cos’è e a chi appartiene

Il lastrico solare è una terrazza che ha la funzione di copertura dell’edificio. A differenza del tetto spiovente, è orizzontale ed è calpestabile. Il lastrico solare rientra per legge [1] tra le parti comuni dell’edificio, salvo che il titolo di acquisto non disponga diversamente.

Quindi non sempre il lastrico solare è di proprietà indivisa di tutti i condomini, come nel caso della classica “terrazza condominiale”, ma in molti casi esso, o una sua porzione, può appartenere ad un proprietario esclusivo, che lo ha acquistato insieme all’unità immobiliare principale (di solito si tratta dell’appartamento situato all’ultimo piano del fabbricato).

Lastrico solare: come si dividono le spese 

La regola generale per la ripartizione delle spese di manutenzione o riparazione del lastrico solare ad uso esclusivo, dunque del terrazzo privato, è stabilita dall’art 1126 del Codice civile, secondo cui, quando l’uso dei lastrici solari non è in comproprietà comune:

  • un terzo dei costi è posto a carico di chi ne ha l’uso esclusivo;
  • i rimanenti due terzi vengono ripartiti tra tutti i condomini.

Quindi se il lastrico solare è interamente di proprietà comune la suddetta regola non opera, e la spesa complessiva sostenuta per i lavori viene suddivisa tra tutti i condomini, in base alle rispettive quote millesimali di proprietà dell’edificio; altrimenti opera la suddivisione che ti abbiamo indicato, con il riparto effettuato sempre in base al criterio millesimale.

Lastrico solare a copertura dei piani sottostanti in colonna

La regola base che suddivide le spese di rifacimento del lastrico solare per un terzo a carico del proprietario esclusivo e per i restanti due terzi agli altri condomini, però, subisce un’importante eccezione nel caso in cui la porzione del lastrico solare oggetto dei lavori non serve di copertura all’intero edificio, ma soltanto ad una sua parte. In questi casi i condomini ai quali il lastrico solare non offre copertura sfuggono al riparto delle spese. La norma civilistica dispone, infatti, che i costi vengano attribuiti soltanto ai condomini «a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore di piano o della porzione di piano di ciascuno», e sempre nel limite dei due terzi della spesa complessiva (il restante terzo rimane di competenza del proprietario esclusivo del terrazzo).

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [2], nel decidere il caso di un lastrico solare di proprietà esclusiva con funzione di copertura di alcuni appartamenti sottostanti, ha affermato che ai due terzi della spesa spettante al condominio deve partecipare non l’intera compagine di comproprietari, ma soltanto «il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità».

Questo principio, che non è nuovo in giurisprudenza e trova numerosi precedenti [3], si basa sulla constatazione che il regime delle spese stabilito dall’art. 1126 Cod. civ., nella parte in cui obbliga i condomini a partecipare, nel limite di due terzi, alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare di uso esclusivo, precisa che la suddivisione può avvenire o tra tutti i condomini dell’edificio o soltanto tra quelli «a cui il lastrico solare serve». Nell’interpretazione della Suprema Corte, questa precisazione individua i proprietari chiamati a partecipare alle spese in coloro ai quali appartengono unità immobiliari «comprese nella proiezione verticale» sottostante al lastrico solare oggetto degli interventi. Questo significa escludere dal riparto spese tutti gli altri condomini che hanno appartamenti non in colonna con il lastrico solare in questione.

La sentenza – che puoi leggere per esteso in fondo a questo articolo – precisa che «l’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dell’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante».


note

[1] Art. 1117 Cod. civ.

[2] Cass. sent. n. 32103 del 05.11.2021.

[3] Cass. sent. n.18045/2020, n. 24927/2019 e n. 11484/2017.

Cass. civ., sez. II, sent., 5 novembre 2021, n. 32103

Presidente D’Ascola – Relatore Scarpa

Fatti di causa

1. G.R. ha proposto ricorso articolato in due motivi avverso la sentenza n. 1148/2016 della Corte d’appello di Firenze, pubblicata il 5 luglio 2016. 2. Resiste con controricorso il Condominio (omissis) di (omissis) . 3. La Corte d’appello di Firenze, accogliendo il gravame avanzato dal Condominio (omissis) contro la sentenza resa in data 16 dicembre 2014 dal Tribunale di Grosseto, ha respinto l’impugnazione ex art. 1137 c.c. della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 spiegata da G.R. . Tale delibera, avente ad oggetto il rifacimento del lastrico solare in uso esclusivo G. , costituente copertura degli appartamenti di P. e M.M. , era stata ritenuta nulla dal Tribunale di Grosseto per mancanza della necessaria maggioranza, in quanto approvata da due condomini su cinque e senza la convocazione dei condomini Ga. e T. . Per la Corte d’appello, essendo il terrazzo posto a copertura delle sole proprietà di P. e M.M. , alla deliberazione non dovevano concorrere altresì i condomini Ga. e T. . Inoltre, in relazione a tale parte comune, per i giudici di secondo grado doveva dirsi legittimamente costituito un condominio “ex art. 1106 c.c. e art. 61 disp. att. c.c.” a seguito della nomina dell’amministratore, con conseguente potestà deliberativa in ordine alle spese. 4. Il ricorso è stato deciso procedendo nelle forme di cui al D.L. n. 137 del 2020, art. 23, comma 8-bis, convertito con modificazioni dalla L. 18 dicembre 2020, n. 176, con richiesta di discussione orale formulata dal ricorrente. 4.1. Il ricorrente ha presentato memoria ai sensi dell’art. 378 c.p.c.

Ragioni della decisione

Va superata l’eccezione di inammissibilità avanzata dal controricorrente, in quanto il ricorso per cassazione contiene una sufficiente indicazione degli atti e dei documenti sui le censure si fondano, peraltro consistendo le stesse non in critiche volte alla valutazione delle risultanze probatorie, quanto in asserite violazioni di norme di diritto.

1. Il primo motivo di ricorso di G.R. deduce la violazione e falsa applicazione dell’art. 1106 c.c. e art. 61 disp. att. c.c., con eccezione di incostituzionalità di tale ultima norma. La censura contesta che fosse ravvisabile nella specie un “condominio minimo”, come ritenuto dalla Corte d’appello, per effetto della “ricostituzione” del già disciolto Condominio (OMISSIS) deliberata dall’assemblea dell’11 febbraio 2005. Il ricorrente sostiene che fosse piuttosto applicabile per la nomina dell’amministratore la maggioranza richiesta dall’art. 1136 c.c., comma 2, mentre il condominio venne “ricostituito” con il solo voto delle due sorelle M. all’unico scopo di approvare l’esecuzione dei lavori di manutenzione.

2. Segue l’eccezione di illegittimità costituzionale dell’art. 61 disp. att. c.c. nella parte in cui non prevede nè la maggioranza necessaria e sufficiente a porre in essere un condominio separato, nè il numero minimo di condomini necessario ai fini della sua regolare costituzione.

3. Il secondo motivo di ricorso di G.R. deduce la falsa applicazione dell’art. 1123 c.c., comma 3 e art. 1136 c.c., commi 2, 4 e 6. Viene contestata la configurabilità di un condominio parziale del lastrico solare sussistente unicamente tra il ricorrente e le signore P. e M.M. e si sostiene che avrebbe dovuto semmai operare l’art. 1126 c.c., trattandosi di terrazza a livello di proprietà ed uso esclusivo del medesimo ricorrente. La censura prosegue ripercorrendo le vicende attinenti allo scioglimento del Condominio (OMISSIS) deliberato il 4 aprile 1998, quindi sottolinea la mancata convocazione dei condomini T. e Ga. all’assemblea che approvò i lavori, i quali certamente interessavano anche loro, e critica il calcolo dei quorum deliberativi supposto nella sentenza impugnata.

4. I due motivi di ricorso possono essere esaminati congiuntamente, in quanto connessi, rivelandosi fondati nei limiti di seguito indicati in motivazione.

4.1. La sentenza impugnata, giudicando sulla validità della deliberazione assembleare 4 novembre 2006 del Condominio (OMISSIS) , impugnata da G.R. per difetto del necessario quorum deliberativo, ha affermato: a) che il terrazzo di uso esclusivo G. , oggetto dell’intervento di manutenzione approvato con la delibera impugnata, funge da copertura delle sole proprietà di P. e M.M. ; b) che pertanto trovava applicazione l’art. 1123 c.c., comma 3, suddividendosi le spese tra i soli tre condomini che dal terrazzo traggono utilità; c) che poteva dirsi costituito un condominio “ex art. 1106 c.c. e art. 61 disp. att. c.c.” a seguito della nomina dell’amministratore, con conseguente potestà dell’assemblea di deliberare sulle spese, senza tuttavia applicare l’art. 1136 c.c., quanto gli artt. 1105 e 1106 c.c.

4.2. Sotto più aspetti la sentenza impugnata merita perciò le censure sollevate dal ricorrente, che vanno comunque accolte solo nell’ambito di quanto di seguito precisato.

4.3. Essendosi in presenza di un giudizio di impugnazione avverso una delibera assembleare, ex art. 1137 c.c., la questione della titolarità esclusiva o meno del terrazzo a livello può qui formare oggetto di un accertamento meramente incidentale Cass. Sez. 2, 31/08/2017, n. 20612().

4.4. In ipotesi di lastrico solare (o terrazza a livello) di uso esclusivo (che è quello di cui si discute nel presente giudizio, stando a quanto appare accertato in sede di merito) trova applicazione il regime sulle spese stabilito dall’art. 1126 c.c. Questa norma, obbligando a partecipare alla spesa relativa alle riparazioni del lastrico solare o terrazzo di uso esclusivo, nella misura di due terzi, “tutti i condomini dell’edificio o della parte di questa a cui il lastrico solare serve”, si riferisce a coloro ai quali appartengono unità immobiliari di proprietà individuale comprese nella proiezione verticale del manufatto da riparare o ricostruire, alle quali, pertanto, esso funge da copertura, con esclusione dei condomini ai cui appartamenti il lastrico stesso non sia sovrapposto (cfr. Cass. Sez. 2, 28/08/2020, n. 18045; Cass. Sez. 6-2, 07/10/2019, n. 24927; Cass. Sez. 6 – 2, 10/05/2017, n. 11484; Cass. Sez. 2, 04/06/2001, n. 7472; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542; Cass. Sez. 2, 16/07/1976, n. 2821 del Cass. Sez. 2, 29/01/1974, n. 244). L’obbligo di partecipare alla ripartizione dei cennati due terzi della spesa non deriva, quindi, dalla sola, generica, qualità di partecipante del condominio, ma dall’essere proprietario di un’unità immobiliare compresa nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione. I proprietari di una delle unità immobiliari sottostanti coperte dal lastrico o dal terrazzo sono così obbligati in proporzione al valore della medesima, mentre il proprietario o titolare dell’uso esclusivo del lastrico o della terrazza non concorre nella frazione dei due terzi della spesa, salvo che non sia altresì proprietario di un immobile sottostante (Cass. Sez. 2, 19/10/1992, n. 11449; Cass. Sez. 2, 03/05/1993, n. 5125; Cass. Sez. 2, 15/04/1994, n. 3542). La regola è, dunque, che ai due terzi della spesa ex art. 1126 c.c. partecipi il proprietario di ciascun appartamento sito nella colonna sottostante al lastrico in proporzione del valore millesimale dell’unità (Cass. Sez. 2, 23/01/2014, n. 1451).

4.5. Qualora l’uso del lastrico solare o della terrazza a livello non sia comune a tutti i condomini, l’assemblea dei condomini, ex art. 1135 c.c., comma 1, n. 4, è tenuta a provvedere alle opere di manutenzione straordinaria degli stessi (ripartendosi poi le spese di riparazione o di ricostruzione, secondo i criteri di cui al citato art. 1126 c.c.). L’obbligo dei condomini dell’edificio, cui il lastrico solare o la terrazza a livello serve di copertura, di concorrere nelle spese di ricostruzione e di manutenzione dello stesso, trova, quindi, fondamento non già nel diritto di proprietà sul lastrico o sulla terrazza medesimi, ma nel principio in base al quale i condomini sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilitas che la cosa da riparare o da ricostruire è destinata a dare ai singoli loro appartamenti. Da tanto consegue che sussistono anche i correlativi poteri deliberativi dell’assemblea quanto alle decisioni concernenti la riparazione, la ricostruzione e la sostituzione degli elementi strutturali del lastrico solare o della terrazza a livello, inscindibilmente connessi con la sua funzione di copertura, senza che nessuna rilevanza rivesta la natura del diritto di uso esclusivo, ovverosia il suo carattere reale o personale, spettante a taluni condomini (Cass. Sez. 2, 05/11/1990, n. 10602; Cass. Sez. 2, 25/02/2002, n. 2726; Cass. Sez. 6 – 2, 09/08/2017, n. 19779).

4.6. Il diritto di partecipare all’assemblea che deliberi la ricostruzione o manutenzione del lastrico solare o della terrazza a livello in uso esclusivo (diritto di partecipazione all’assemblea, e perciò di voto, che giustifica poi altresì la speciale valenza probatoria del riparto delle spese ivi approvato: arg. da Corte Cost. 19 gennaio 1988, n. 40), spetta ai soli condomini che sono tenuti a contribuire alle spese in ragione dell’utilità che la cosa da ricostruire o riparare fornisce ai loro appartamenti, dal che deriva che la composizione del collegio e delle maggioranze si modifica in relazione alla titolarità ed al valore millesimale delle unità immobiliari comprese nella colonna d’aria sottostante alla terrazza o al lastrico oggetto della riparazione (arg. da Cass. Sez. 2, 16/01/2020, n. 791). Nell’applicazione di tale principio trovano risposta altresì le questioni, sollevate dal ricorrente, circa la necessità che all’assemblea del 4 novembre 2006, ai fini del quorum costitutivo e deliberativo, partecipassero anche T.A. (definito in ricorso “proprietario esterno” interessato comunque al decoro del complesso immobiliare) e Ga.Pa. (coniuge di G.R. e comproprietaria dell’unità immobiliare avvantaggiata dall’uso esclusivo del terrazzo, non tenuta, quindi, a concorrere nella frazione dei due terzi della spesa ex art. 1126 c.c.). Non spetta inoltre al ricorrente la legittimazione a far valere la mancata comunicazione ad altri condomini (nella specie, alla coniuge Ga. , quale comproprietaria) dell’avviso di convocazione dell’assemblea condominiale (ex multis, Cass. Sez. 2, 10/03/2020, n. 6735).

4.7. Ove un lastrico solare o una terrazza a livello svolga funzione di copertura di vani sottostanti, se anche l’utilità sia comune a due soli partecipanti, operano tutte le norme condominiali in tema di organizzazione (ad es., artt. 1120,1121,1129,1130,1131,1132,1133,1135,1136,1137,1138 c.c.), e specialmente quelle procedimentali sul funzionamento dell’assemblea, restando unicamente impedito il ricorso al principio di maggioranza assoluta sotto il profilo dell’elemento personale (Cass. Sez. U, 31/01/2006, n. 2046). Viepiù in un condominio di tre o cinque partecipanti, come si ipotizza nel caso in esame, non vi è ragione di ritenere applicabile la disciplina della comunione ordinaria e non quella di cui agli artt. 1117 c.c. e ss..

4.8. La Corte d’appello di Firenze avrebbe pertanto dovuto valutare la validità della deliberazione assembleare del 4 novembre 2006 verificando la composizione del collegio alla stregua dell’art. 1126 c.c. e la legittimità delle maggioranze alla stregua dell’art. 1136 c.c., comma 2.

4.9. Rimane assorbita ogni altra considerazione svolta in ricorso quanto allo scioglimento ed alla ricostituzione del Condominio (omissis) ed al regime dominicale della terrazza a livello, rivelandosi perciò altresì del tutto irrilevante la questione di legittimità costituzionale dell’art. 61 disp. att. c.c.

5. Conseguono l’accoglimento, per quanto in motivazione, del ricorso di G.R. e la cassazione della sentenza impugnata, con rinvio alla Corte d’appello di Firenze, in diversa composizione, la quale riesaminerà la causa tenendo conto dei rilievi svolti ed uniformandosi agli enunciati principi, e provvederà anche in ordine alle spese del giudizio di cassazione.

P.Q.M.

La Corte accoglie, per quanto in motivazione, il ricorso, cassa la sentenza impugnata e rinvia la causa, anche per le spese del giudizio di cassazione, alla Corte d’appello di Firenze in diversa composizione.


Sostieni LaLeggepertutti.it

La pandemia ha colpito duramente anche il settore giornalistico. La pubblicità, di cui si nutre l’informazione online, è in forte calo, con perdite di oltre il 70%. Ma, a differenza degli altri comparti, i giornali online non hanno ricevuto alcun sostegno da parte dello Stato. Per salvare l'informazione libera e gratuita, ti chiediamo un sostegno, una piccola donazione che ci consenta di mantenere in vita il nostro giornale. Questo ci permetterà di esistere anche dopo la pandemia, per offrirti un servizio sempre aggiornato e professionale. Diventa sostenitore clicca qui

1 Commento

  1. Buongiorno, abito su una terrazza che copre totalmente la proprietà sottostante.. In più ho un vano nel seminterrato e vi chiedo: questo elemento fa sì che rientri nei 2/3 delle spese qualora dovessi avere l’opportunità (sembra ardua impresa) di realizzare il rifacimento della pavimentazione? Grazie

Lascia un commento

Usa il form per discutere sul tema (max 1000 caratteri). Per richiedere una consulenza vai all’apposito modulo.

 


NEWSLETTER

Iscriviti per rimanere sempre informato e aggiornato.

CERCA CODICI ANNOTATI

CERCA SENTENZA

Canale video Questa è La Legge

Segui il nostro direttore su Youtube