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Si paga l’Imu se l’inquilino non va via di casa?

10 Novembre 2021
Si paga l’Imu se l’inquilino non va via di casa?

La tassa sulla casa va versata dal proprietario anche se l’appartamento è occupato abusivamente e non si riesce a sfrattare l’inquilino?

Se hai dato in affitto il tuo appartamento a un inquilino che ora tuttavia non vuol più andar via nonostante la scadenza del contratto o l’intervenuto sfratto per morosità, ti sarai chiesto se bisogna pagare l’Imu al Comune. Il fatto di non avere la disponibilità materiale dell’immobile può essere una valida ragione per ottenere uno sgravio o comunque uno sconto? 

Di tale questione si è già occupata la giurisprudenza a più riprese. Sul punto, però, si registra un acceso dibattito tra le Commissioni Tributarie di primo e secondo grado da un lato e la Cassazione dall’altro.

In particolare, proprio di recente, la Suprema Corte è stata chiamata nuovamente a dare una risposta al seguente quesito: si paga l’Imu se l’inquilino non va via di casa? Ecco qual è stata la risposta [1].

Come anticipato, alcuni giudici [2] sostengono che l’Imu si debba versare solo nel caso in cui il titolare dell’immobile ne abbia anche la materiale disponibilità, ossia lo possa utilizzare o comunque far fruttare. Solo in tali situazioni la proprietà è indice di capacità contributiva e, quindi, presupposto per il versamento delle imposte.

La Cassazione invece [3] ha sposato più volte la tesi opposta. Secondo i giudici supremi, ciò che conta è la titolarità del bene, a prescindere dal suo concreto utilizzo. Ragion per cui il titolare dell’abitazione occupata dall’abusivo è comunque tenuto a versare al Comune l’Imu.

C’è tuttavia da dire – magra consolazione – che l’obbligo di dichiarare i canoni di locazione, benché non percepiti dall’inquilino, cessa non appena viene a questi notificata l’intimazione di sfratto: dimodoché, quantomeno, il titolare dell’immobile non è soggetto al versamento delle imposte sul reddito (Irpef).

Sul punto abbiamo già ampiamente fornito chiarimenti nell’articolo “Casa occupata abusivamente: bisogna pagare l’Imu?” (leggi anche gli ulteriori approfondimenti linkati al termine di questo articolo).

Con la pronuncia più recente la Cassazione ha ribadito il principio secondo cui si paga l’Imu anche quando l’inquilino non va via di casa, come nell’ipotesi in cui, nonostante la notifica dello sfratto per morosità o per finita locazione, l’ordinanza del giudice non venga adempiuta spontaneamente e sia necessario ricorrere all’esecuzione forzata tramite l’ufficiale giudiziario.

Ribadisce la Corte che l’occupazione abusiva di un immobile da parte di terzi non esonera il proprietario dal pagamento dell’imposta municipale. Il mancato possesso, di fatto, del bene non incide sull’obbligo di corrispondere l’Imu. 

Per individuare il soggetto passivo conta la titolarità del diritto di proprietà ed è irrilevante un eventuale contenzioso che ha a oggetto l’occupazione abusiva dell’immobile da parte di terzi. 

È irrilevante anche la detenzione abusiva del bene da parte dell’utilizzatore che sia rimasto nel godimento del bene dopo la risoluzione del contratto pronunciata dal giudice con l’intimazione di sfratto. 

Per gli Ermellini, «l’occupazione abusiva di un immobile da parte di terzi non incide sull’obbligo del proprietario di corrispondere l’imposta». 

Allo stesso modo, secondo la Cassazione, l’occupazione temporanea d’urgenza di un terreno da parte dell’amministrazione pubblica non priva il proprietario del possesso del bene fino a quando non intervenga il decreto di esproprio. Conta solo la titolarità del diritto di proprietà ed è irrilevante un contenzioso sull’occupazione abusiva del terreno da parte di terzi che su di esso rivendichino un diritto. Ed è stata giudicata irrilevante anche l’abusiva detenzione del bene da parte dell’utilizzatore che sia rimasto nel godimento del bene dopo la risoluzione del contratto di leasing.

Come anticipato, esistono anche precedenti contrari. La Ctr di Milano (ossia la Commissione Tributaria Regionale, giudice di secondo grado) [2] ha sostenuto che il contribuente non è tenuto a pagare l’Imu se l’immobile è occupato abusivamente. Il titolare dell’immobile non può essere assoggettato al pagamento se non può disporne per cause estranee alla propria volontà. E questo perché l’Imu presuppone il possesso dell’immobile, possesso che non sussiste se il proprietario ne è stato spogliato «con clandestinità, senza alcun avere stipulato alcun preventivo contratto». 

Questa tesi, però, non è mai stata condivisa dalla Cassazione secondo cui ciò che conta è la proprietà del bene ai fini del pagamento dell’Imu e non la semplice disponibilità materiale (la cosiddetta «detenzione»). La Suprema Corte ha sempre sostenuto che a dover versare l’Imu al Comune è solo il soggetto che risulti titolare dell’immobile al catasto o alla conservatoria dei registri immobiliari, vale a dire il proprietario o chiunque vanti un altro diritto reale di godimento (ad esempio, l’usufruttuario). 

Del resto, se non paga il proprietario, chi altri mai dovrebbe versare l’Imu? La legge non pone certo, come soggetti passivi dell’imposta, il possessore di fatto, il detentore o l’occupante, anche se abusivo. 

Dunque, solo il locatore è tenuto al pagamento dell’imposta municipale sugli immobili, anche se l’affittuario non riconsegna le chiavi dell’appartamento [4]. Il locatore, infatti, è soggetto passivo anche se il contratto viene risolto prima della scadenza naturale e il locatario non restituisce il bene immobile. 

Approfondimenti

Leggi anche:


note

[1] Cass. ord. 29868 del 25.10.2021.

[2] CTP Roma, sent. n. 25506/17 del 20.11.2017 e n. 26532/17 del 7.12.2017. CTP Genova, sent. n. 220/4/2019. CTR Milano, sent. n. 4133/19 del 23.10.2019.

[3] Cass. sent. n. 7800/2019.

[4] Cass. ord. n. 25249/2019 e n. 29868/2021.


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