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Mediazione obbligatoria in condominio: quando?

10 Novembre 2021
Mediazione obbligatoria in condominio: quando?

In quali casi è prevista la mediazione in materia condominiale come condizione di procedibilità dell’azione?

Quali sono le controversie che rientrano nell’ambito della mediazione obbligatoria in condominio? La legge non è chiara.

Come noto, il condominio rientra nell’elenco di materie per le quali, in caso di controversia, è richiesto il previo esperimento del tentativo di mediazione obbligatoria. Senonché, ai sensi dell’art. 71-quater disp. att. cod. civ, per «controversie in materia di condominio» si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del Codice e degli articoli da 61 a 72 delle disposizioni per l’attuazione del Codice: un’indicazione tanto generica quanto ampia che presta il fianco a numerosi dubbi ed equivoci. 

Ecco dunque un elenco di ipotesi di controversie condominiali per le quali è obbligatoria la mediazione. 

Controversie condominiali con mediazione obbligatoria 

Le controversie in materia condominiale per le quali sussiste l’obbligo della mediazione come condizione di procedibilità sono: 

  • le liti tra condominio e condòmini (salvo i casi che indicheremo nel prossimo paragrafo);
  • le impugnazioni delle delibere condominiali;
  • le liti tra condomini e amministratore;
  • la revoca dell’amministratore di condominio;
  • le procedure relative alla riscossione dei contributi condominiali: la mediazione è obbligatoria solo nel caso di opposizione ed è a cura del creditore-opposto (ossia il condominio). 

A riguardo dell’opposizione al decreto ingiuntivo presentata dal condomino moroso, in tal caso è improcedibile la domanda contro il condomino moroso se manca la delibera che autorizza l’amministratore a partecipare alla mediazione obbligatoria.

Controversie condominiali senza mediazione obbligatoria 

Non richiedono invece la mediazione obbligatoria:

  • le controversie tra condominio e soggetti terzi al condominio (si pensi, ad esempio, all’appaltatore nel quadro di una lite insorta a seguito della stipulazione di un appalto di lavori condominiali);
  • le controversie tra condòmini per questioni inerenti le rispettive proprietà: si pensi alla domanda di risarcimento dei danni proposta dal condomino danneggiato nei confronti del condomino proprietario dell’appartamento sovrastante in conseguenza delle infiltrazioni idriche provenienti dall’appartamento medesimo [1];
  • la domanda di risarcimento dei danni proposta dal condomino danneggiato nei confronti del condominio e del condomino proprietario del lastrico solare ad uso esclusivo in conseguenza delle infiltrazioni idriche provenienti dal predetto lastrico [2];
  • l’azione di risarcimento danni per presunte molestie perpetrate da soggetti che solo occasionalmente si trovano a rivestire la qualifica di condomini [3];
  • l’azione di risarcimento presentata da un condòmino nei confronti del condominio per presunte infiltrazioni idriche subite nella propria unità immobiliare e provenienti dalle parti comuni (ad esempio, il terrazzo di copertura del fabbricato ad uso esclusivo) [4];

Ricordiamo poi che l’art. 5 del D.lgs n. 28/2010 sottrae alla mediazione obbligatoria in ambito condominiale:

  1. i procedimenti per ingiunzione, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione;
  2. i procedimenti per convalida di licenza o sfratto, fino al mutamento del rito di cui all’articolo 667 del Codice di procedura civile;
  3. i procedimenti di consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite, di cui all’articolo 696-bis del Codice di procedura civile;
  4. i procedimenti possessori, fino alla pronuncia dei provvedimenti di cui all’articolo 703, terzo comma, del Codice di procedura civile;
  5. nei procedimenti di opposizione o incidentali di cognizione relativi all’esecuzione forzata;
  6. i procedimenti in camera di consiglio;
  7. l’azione civile esercitata nel processo penale.

Procedimento di mediazione

Per le controversie in materia di condominio la domanda di mediazione deve essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

Al procedimento di mediazione deve partecipare personalmente l’amministratore di condominio previa autorizzazione dell’assemblea la quale dispone con una delibera da adottarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno la metà del valore dell’edificio. Trattandosi di mediazione obbligatoria è necessaria la compresenza dell’avvocato. 

Qualora i termini di comparizione davanti al mediatore non consentano di assumere la predetta delibera assembleare, allora il mediatore stesso dispone, su istanza del condominio, idonea proroga della prima comparizione.

Oltre ad autorizzare la partecipazione dell’amministratore, l’assemblea, sempre con le predette maggioranze, è tenuta a deliberare in merito alla proposta di mediazione: è quindi competente a decidere se accettare o meno l’eventuale proposta conciliativa. Quest’ultima si intende comunque non accettata se in sede assembleare ove non venga raggiunta la prescritta maggioranza legale. Il mediatore deve comunque disporre un rinvio per il secondo incontro tra le parti per dare il tempo all’amministratore di munirsi della predetta autorizzazione dell’assemblea. 


note

[1] Trib. Cosenza, Sezione I civile, sentenza 13 aprile 2021, n. 829.

[2] Trib. Milano, Sezione X civile, sentenza 22 dicembre 2020, n. 8616.

[3] Trib. Brindisi, Sezione 2 civile, sentenza 14 maggio 2020, n. 619

[4] Trib. Roma, Sezione VII civile, sentenza 18 febbraio 2020, n. 3523


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