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Si può scavare nel terreno del vicino?

10 Novembre 2021 | Autore:
Si può scavare nel terreno del vicino?

Quando è consentito eseguire opere sotterranee al confine o direttamente nel fondo altrui? Serve l’autorizzazione del proprietario?

Hai la necessità di ristrutturare un tuo immobile e il progetto prevede un intervento nel sottosuolo del proprietario confinante. Il tecnico ti ha spiegato che è necessario agire in questo modo, altrimenti i lavori non sarebbero a regola d’arte. Quasi sempre le opere di consolidamento, di ricostruzione o di eliminazione di infiltrazioni interessano muri e fondamenta che si trovano a un livello sotterraneo. Però conosci il tuo dirimpettaio e temi che possa portarti in tribunale e bloccare i lavori. Così ti domandi: si può scavare nel terreno del vicino?

Quando sorge questa necessità, è bene sapere in anticipo se è possibile entrare nel fondo del vicino e compiere determinati interventi che potrebbero intaccare la sua proprietà, anche solo in via temporanea e limitata. In questo articolo ti spiegheremo che il diritto di proprietà non è assolutamente intangibile, ma vi sono dei casi, precisamente individuati dalla legge, che consentono di compiere lavori di costruzione o di riparazione anche nei terreni altrui e il loro proprietario non può impedirli. Vediamo, dunque, a quali condizioni si può scavare nel terreno del vicino.

Quando sono ammessi gli scavi nel sottosuolo altrui?

L’art. 840 del Codice civile, nello stabilire che la proprietà del suolo «si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi contiene», dispone anche che «il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino». La norma è utile per chiarire cosa si può fare, ad esempio, in prossimità del confine: ogni proprietario può sfruttare il proprio suolo ed anche il sottosuolo, senza però provocare danni ai terreni limitrofi o alle costruzioni adiacenti. Il sottosuolo, fino al punto in cui è possibile arrivare con i normali lavori, è considerato come una normale estensione della proprietà.

Fin qui, però, ci muoviamo nell’ambito della nostra area di proprietà esclusiva, e non in quella altrui. Per stabilire le limitazioni, orizzontali e verticali, del diritto di proprietà interviene un’altra norma, l’articolo 843 del Codice civile, intitolata: «accesso al fondo». Essa dispone che «il proprietario deve permettere l’accesso e il passaggio nel suo terreno, sempre che ne venga riconosciuta la necessità, al fine di costruire o riparare un muro o altra opera propria del vicino oppure comune»; ma se l’accesso cagiona un danno è dovuta «un’adeguata indennità».

In tali casi sorge una vera e propria obbligazione, legata alla proprietà del fondo e del tutto indipendente dalle persone dei vari proprietari che possono succedersi (è la cosiddetta «obbligazione propter rem», detta anche «reale» o «ambulatoria», perché è in diretto rapporto con la cosa: nel nostro caso, i terreni confinanti). L’accesso nel terreno altrui è condizionato all’assoluta necessità di compiere determinati lavori di costruzione o di riparazione, ma costituisce comunque un’importante deroga al basilare principio secondo cui ogni proprietario ha il diritto di escludere altri dall’ingresso nella sua proprietà.

C’è anche un’altra ipotesi in cui il proprietario confinante deve permettere l’accesso, e riguarda la necessità di recuperare un oggetto altrui che vi si trovi accidentalmente o un animale che è fuggito dalla custodia; in entrambi i casi, il proprietario può impedire l’accesso consegnando spontaneamente la cosa o l’animale.

Introduzioni abusive nella proprietà altrui: quale tutela?

Le introduzioni abusive nelle proprietà altrui con passaggio di persone o mediante effettuazione di lavori, come gli scavi o le costruzioni, sono tutelate sia a livello penale [1], con la previsione dei reati di «invasione di terreni o edifici» e di «ingresso abusivo nel fondo altrui», sia mediante le apposite azioni civili [2] di:

  • «denunzia di nuova opera», che va esercitata entro un anno dall’inizio dei lavori di scavo o di altro genere, e sempre che essi non siano già terminati;
  • «denunzia di danno temuto», se c’è il rischio di crollo o rovina delle cose sovrastanti nella proprietà altrui (ad esempio, impalcature e materiali).

In entrambi i casi, non è punita l’opera in sé, ma il pericolo di danno che ne deriva, tant’è che queste azioni sono ammesse quando i lavori vengono compiuti «sul proprio come sull’altrui fondo», dunque non necessariamente in quello del vicino, perché gli effetti pregiudizievoli di un intervento edilizio possono facilmente propagarsi nelle aree adiacenti e circostanti. Così il denunciante può ottenere dal giudice l’inibitoria dell’attività lesiva, che comporta, a seconda dei casi, la sospensione dei lavori oppure la loro prosecuzione con l’adozione delle cautele ritenute necessarie e opportune.

Scavi nel fondo del vicino: serve l’autorizzazione del proprietario?

Per prevenire i contrasti tra confinanti, è sempre opportuno munirsi della preventiva autorizzazione del proprietario interessato all’esecuzione dei lavori di scavo, anche se, come abbiamo visto, essa non è indispensabile, quando occorre costruire o riparare un muro di confine o eseguire altre opere necessarie.

Una recente sentenza della Corte di Cassazione [3], nel decidere una controversia sorta fra due proprietari confinanti, ha stabilito che l’autorizzazione ottenuta per accedere nel fondo del vicino comprende anche la possibilità di eseguire uno scavo. La vicenda riguardava dei lavori di impermeabilizzazione, necessari per eliminare le infiltrazioni di acqua all’immobile del confinante e da compiere con scavi al di sotto del «piano di campagna», cioè il livello naturale del terreno.

La Suprema Corte ha precisato che ciò non comprime indebitamente il diritto di proprietà, perché si rimane sempre nell’ambito di una «temporanea alterazione della situazione di fatto, consentita dall’art. 843 del Codice civile», che consente l’accesso per la costruzione o riparazione «di un muro od altra opera», sicché non si può escludere la possibilità di svolgere lavori sulla parte del muro situata nel sottosuolo. In ogni caso, questi interventi di scavo, una volta completati, devono essere seguiti dal ripristino dello stato dei luoghi, in modo da evitare alterazioni permanenti. Così il diritto del vicino di introdursi nel fondo altrui, sancito dal Codice civile, deve essere inteso – spiega la sentenza – come «esercizio del potere di compiere tutto quanto è strettamente indispensabile per la realizzazione dei lavori di costruzione o riparazione». Lo scopo della norma, infatti, è proprio quello di consentire l’esecuzione di opere che non sarebbero realizzabili se non accedendo al fondo altrui.


note

[1] Artt. 633 e 637 Cod. pen.

[2] Artt. 1171 e 1172 Cod. civ.

[3] Cass. sent. n. 32100 del 05.11.2021.


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