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Chi è esente dall’Imu?

10 Novembre 2021
Chi è esente dall’Imu?

Perché devo pagare l’Imu per la prima casa? La risposta è semplice: non possiedi i requisiti richiesti dalla legge per ottenere l’agevolazione fiscale. Eccoli.

Non a tutti spetta l’esenzione Imu sulla prima casa. Per godere di tale beneficio è infatti necessario rispettare alcune condizioni; la legge vuol così evitare che a godere dell’agevolazione fiscale in commento possa essere chi fa, della proprietà immobiliare, un uso speculativo e non abitativo. 

Ciò nonostante la lista di chi è esente dall’Imu è piuttosto ampia. Come vedremo a breve, per evitare di versare al Comune l’imposta municipale sugli immobili è necessario, nello stesso tempo, vivere e risiedere nell’abitazione per la quale si vuol ottenere l’esenzione. 

Questa è l’ipotesi principale. Accanto ad essa esistono una serie di ulteriori casi in cui si può ottenere l’esenzione Imu. Ma procediamo con ordine.

Chi deve pagare l’Imu?

A pagare l’Imu deve essere il proprietario dell’immobile, l’usufruttuario, il titolare di un diritto di uso, di abitazione, di superficie o di enfiteusi. Tutti questi soggetti, come vedremo meglio nel paragrafo successivo, non sono tenuti a versare l’Imu se riescono a dimostrare che l’immobile in questione è per loro «abitazione principale».

L’inquilino in affitto non deve pagare l’Imu a meno che si tratti di locatario in base a un contratto di leasing.

Non è altresì tenuto a pagare l’Imu chi vive in una casa ottenuta in prestito: il cosiddetto comodatario. 

Se l’immobile è ipotecato o pignorato, a dover versare l’Imu resta sempre il proprietario, almeno fino al giorno dell’eventuale aggiudicazione all’asta. Invece, in caso di fallimento, l’imposta grava sul curatore.

Nel caso della multiproprietà, l’Imu ricade sulla società proprietaria.

Chi è esente dall’Imu?

Chi sarebbe tenuto a versare l’Imu (ossia, come visto sopra, il proprietario, l’usufruttuario, ecc.) può ottenere l’esenzione dal pagamento se l’immobile viene da lui destinato ad abitazione principale.

Affinché l’immobile possa essere considerato «abitazione principale» è necessario il rispetto di due requisiti:

  • il contribuente deve fissare la propria residenza all’interno dell’immobile in questione;
  • il contribuente deve vivere materialmente all’interno dell’immobile in questione, insieme al proprio nucleo familiare. Lo deve fare in modo stabile, ossia per gran parte dell’anno, e non solo saltuariamente.

Inoltre, l’abitazione principale, per poter andare esente dall’Imu, non deve essere considerata di lusso. Si considerano di lusso le abitazioni accatastate nelle categorie A/1, A/8 e A/9.

Qualche esempio di chi è esente dall’Imu

Alla luce di queste regole generali è possibile individuare con facilità chi è esente Imu e chi non lo è.

Ad esempio, non paga Imu il coniuge che, dopo la separazione o il divorzio, ha ottenuto l’assegnazione della casa coniugale e vi va a vivere insieme ai figli. Non è tenuto al versamento Imu neanche il coniuge proprietario dell’immobile che tuttavia, proprio a seguito dell’assegnazione dello stesso all’ex, non vi può vivere. Quindi in questo caso, entrambi i contribuenti godono dell’esenzione Imu.

Se i componenti del nucleo familiare hanno la residenza anagrafica in immobili diversi situati nello stesso Comune o in due Comuni diversi, solo uno dei predetti immobili si qualifica come abitazione principale e, quindi, l’esenzione spetta una sola volta.

Pertanto, non basta spostare la residenza all’interno di un immobile per non pagare l’Imu se poi, di fatto, non vi si vive in modo abituale.

Altre esenzioni Imu

Sono altresì esenti dall’Imu i seguenti fabbricati:

  • classificati o classificabili in categoria E (stazioni, ponti, fari, ecc.);
  • alloggi sociali aventi le caratteristiche indicate nel DM 22 aprile 2008, adibiti ad abitazione principale;
  • abitazioni appartenenti alle cooperative edilizie a proprietà indivisa, adibite ad abitazione principale (e relative pertinenze) dei soci assegnatari o destinate a studenti universitari soci assegnatari (anche se non ivi residenti);
  • su decisione del singolo comune, fabbricato posseduto da anziani o disabili che acquisiscono la residenza in istituti di ricovero o sanitari a seguito di ricovero permanente, a condizione che non sia locato. In caso di più fabbricati, l’agevolazione si applica a uno solo;
  • fabbricato iscritto in catasto come unità immobiliare unica, posseduto (e non locato) dal personale in servizio permanente delle Forze armate, di polizia, vigili del fuoco e della Prefettura (per il quale non è richiesta la dimora abituale e la residenza anagrafica);
  • con destinazione a usi culturali (musei, biblioteche, archivi e altri aperti al pubblico);
  • collabenti (fabbricati diruti, con tetto crollato e inutilizzabili – cat. F/2), in quanto privi di rendita; non è soggetta a Imu nemmeno l’area su cui insistono, in quanto già edificata;
  • ubicati in comuni colpiti da eventi calamitosi, di volta in volta individuati da appositi decreti, per il periodo e alle condizioni ivi indicati. Si tratta, ad esempio, dei comuni interessati dal sisma che ha colpito Abruzzo, Lazio, Marche e Umbria dal 24 agosto 2016, non oltre il 31 dicembre 2021.

Quando si paga l’Imu a metà?

La base imponibile Imu è ridotta a metà nel caso di fabbricato non di lusso, concesso in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado (genitori e figli), che lo utilizzano come abitazione principale (comprese le pertinenze, al massimo una per ciascuna categoria catastale C/2, C/6 e C/7) a condizione che: 

  • il contratto di comodato (redatto in forma scritta o verbale) sia registrato;
  • il comodante risieda e dimori abitualmente nel Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato;
  • il comodante possegga solo l’abitazione concessa in comodato e, eventualmente, un altro immobile (non di lusso) adibito a propria abitazione principale, nello stesso Comune. Il possesso di un terreno o di altro immobile non a uso abitativo non preclude la riduzione.

La base imponibile Imu è ridotta a metà anche nel caso di fabbricato dichiarato inagibile o inabitabile e di fatto non utilizzato, limitatamente al periodo dell’anno durante il quale sussistono dette condizioni. L’inagibilità o inabitabilità va accertata, alternativamente:

  • dall’ufficio tecnico comunale con perizia a carico del proprietario, che allega idonea documentazione alla dichiarazione;
  • dal proprietario con dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà, in cui attesta di avere una dichiarazione di inagibilità o inabitabilità redatta da un tecnico abilitato.


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