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Amministratore di condominio non richiede il compenso

11 Novembre 2021
Amministratore di condominio non richiede il compenso

L’incarico si può presumere gratuito o è sempre a titolo oneroso?

Che succede se, dopo molti anni di gestione, l’amministratore di condominio, che in precedenza non ha mai preteso nulla per la propria attività, chiede d’un tratto il pagamento delle sue spettanze arretrate? Può il silenzio da lui serbato per molto tempo essere indice di una rinuncia al corrispettivo e di una gratuità della prestazione? La Cassazione [1] ha di recente deciso proprio un caso simile, spiegando cosa succede quando l’amministratore di condominio non richiede il compenso. 

Il caso è tutt’altro che raro. Non capita di rado infatti che ad assumere la carica di amministratore sia uno dei condomini, svolgendo l’incarico in luogo di un professionista esterno, al fine magari di risparmiare i costi di una parcella a volte ritenuta (ingiustamente) esosa. E così avviene, anche per via dei rapporti di buon vicinato, che il delegato dall’assemblea ometta di chiedere un pagamento per poi invece farsi avanti non appena si rompe il clima di fiducia e il rapporto si incrina. Ebbene può l’amministratore di condominio, a distanza di anni, chiedere il compenso se non lo ha mai fatto prima?

La questione va analizzata sotto due aspetti.

Il primo è il caso dell’amministratore che, all’atto della nomina, non abbia formalizzato la richiesta di compenso e quindi non abbia presentato un preventivo.  Secondo la giurisprudenza, è nulla la delibera di approvazione della nomina dell’amministratore senza una specificazione analitica del compenso a questi spettante. Né, a tal fine, può rilevare la mera indicazione di una somma complessiva inserita tra le voci del preventivo di spesa. 

Pertanto, l’amministratore che voglia accampare pretese economiche nei confronti del condominio per l’attività già prestata deve dare prova della produzione del preventivo delle sue competenze nella riunione assembleare. Diversamente, non gli è dovuto nulla proprio perché la sua nomina è viziata.

Diverso è il caso in cui l’amministratore, pur avendo presentato un preventivo dettagliato, si sia disinteressato dal pretenderne annualmente il pagamento. Si sa: l’amministratore non deve chiedere nulla, essendo lui stesso a pagarsi nel momento in cui fa il rendiconto della gestione e provvede a liquidare le somme dovute ai fornitori (come appunto è lui stesso). Ma che succede se, pur potendo prelevare dalle casse condominiali ciò che gli compete, l’amministratore non lo fa?

Va innanzitutto valutata l’eventuale prescrizione. Tutto ciò che si è ormai prescritto non può più essere preteso. 

Il punto però è che non è certa quale sia la prescrizione dei crediti dell’amministratore di condominio. Secondo alcuni, trattandosi di un professionista, la prescrizione sarebbe di 3 anni (come appunto per gli avvocati, i notai, gli ingegneri, i medici e così via). Secondo altri [2], trattandosi di un compenso da corrispondere annualmente, la prescrizione è di 5 anni. Secondo altri ancora [3], la prescrizione è quella ordinaria di 10 anni, applicabile a tutti i contratti, come appunto a quello di mandato tra l’amministratore e il condominio. 

Qualsiasi sia la tesi a cui si voglia aderire, è piuttosto inverosimile che l’amministratore lasci passare così tanto tempo. Dunque, per i crediti che non sono ancora caduti in prescrizione che succede? Secondo la Cassazione [1], il silenzio o l’inerzia dell’amministratore, anche se prolungati nel tempo, da soli non sono sufficienti a integrare un’effettiva rinuncia al compenso per la carica sociale svolta. C’è bisogno o di una dichiarazione espressa oppure di un atto che, anche se implicitamente, denoti tale volontà di non voler essere pagato. Ma il semplice silenzio non è sufficiente. 

La Cassazione ha affermato la legittimità sia dell’eventuale clausola statutaria che preveda la gratuità della carica sia dell’eventuale atto di rinuncia, espressa o tacita, al compenso. La Corte ha però ricordato che per aversi rinuncia tacita è necessario un comportamento concludente del creditore che riveli, in modo univoco, l’effettiva e definitiva volontà di rinunciare al diritto. Pertanto, il semplice silenzio o l’inerzia del creditore non possono essere interpretati come manifestazione (tacita) della volontà di rinuncia.


note

[1] Cass. ord. n. 21172/2021.

[2] Trib. Pavia sent. n. 467/2019.

[3] Trib. Milano 30 aprile 2016 n. 5386

 


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