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Condominio: se i condomini non pagano come si recupera il credito

1 Luglio 2014
Condominio: se i condomini non pagano come si recupera il credito

Dalla intimazione di pagamento al condominio, all’elenco dei condomini morosi, alla notifica del precetto, alla fase esecutiva: tutte le fasi del recupero crediti.

Per chi deve recuperare un credito nei confronti di un condominio si pongono da sempre diversi problemi, che la giurisprudenza, prima, e la recente legge di riforma del condominio poi, hanno tentato di risolvere non sempre con grande successo.

Con la riforma c’è, la prima volta, una parvenza di disciplina per il “recupero crediti” nei confronti dei condomini.

In sostanza, la legge [1] ha stabilito il divieto, per il terzo creditore, di agire contro i condomini in regola con i pagamenti (delle spese condominiali) se non dopo aver inutilmente escusso quelli morosi, il cui elenco dovrà essergli fornito dallo stesso amministratore.

Neppure una parola, tuttavia, è stata spesa per stabilire se potrà essere richiesto, al singolo condomino, l’intero credito reclamato dal terzo o solo la propria quota proporzionale.

Al momento, quindi, l’unica cosa certa è che il terzo creditore debba munirsi di un titolo esecutivo nei confronti del condominio, notificarlo (così come già avveniva prima della legga di riforma) all’amministratore dello stabile, per poi richiedere a quest’ultimo l’elenco dei condomini inadempienti verso il pagamento delle spese condominiali.

Fatto questo, cominciano le criticità: cosa fare se l’amministratore non fornisce l’elenco richiesto, come agire (per l’intero credito o solo pro quota) nei confronti dei singoli condomini? Su questi punti il codice civile non dice nulla.

Al momento, pertanto, appaiono possibili (da parte del legale del creditore) due strade:

1. o rivolgersi al Tribunale perché ordini all’amministratore di fornire l’elenco;

2. oppure procurarsi in qualche modo l’elenco dei condomini e notificare a ognuno di essi un atto di precetto.

Qualora, viceversa, l’amministratore risponda e fornisca al creditore il nome dei condomini morosi, al terzo non resterà che individuarne uno al quale notificare l’atto di precetto, intimandogli il pagamento dell’intero credito dovuto dal condominio.

Pur nel silenzio legislativo, si deve ritenere che la riforma abbia reintrodotto il criterio della solidarietà del debito. Al singolo condomino non andrà viceversa notificato (sebbene vi siano alcune sentenze che affermano il contrario) il titolo esecutivo già notificato all’amministratore: questo in quanto il condominio è soggetto privo di personalità giuridica.

Alla notifica dell’atto di precetto, che è un ultimo avviso al debitore che si intende procedere in via esecutiva nei suoi confronti, dovrà poi seguire la richiesta di pignoramento sul bene (normalmente l’alloggio, ma si possono anche escutere beni mobili o crediti del pignorato verso terzi) del condomino prescelto.

Solo una volta (inutilmente) effettuate le esecuzioni nei confronti dei condomini morosi, infine, il creditore potrà poi agire (sempre per l’intero credito) aggredendo i beni dei condomini in regola con i pagamenti.


01|LE REGOLE

Le Disposizioni di attuazione del Codice civile prevedono che non si possa agire in via esecutiva contro i condomini in regola con i pagamenti delle spese condominiali se non dopo aver inutilmente escusso quelli morosi il cui elenco andrà chiesto all’amministratore.

 

02|IL VUOTO LEGISLATIVO

La legge non dice cosa fare qualora l’amministratore non trasmetta l’elenco dei condomini morosi, e se il creditore possa agire nei confronti di un singolo condomino per l’intero credito o solo pro quota.

 

03|LA PROCEDURA

Si dovrà anzitutto (per quanto per i crediti scaduti questo passaggio non sia indispensabile) inviare una diffida di pagamento all’amministratore, per poi procedere alla richiesta del decreto ingiuntivo o alla notifica di un atto di citazione. Una volta ottenuto il titolo esecutivo e notificati titolo e atto di precetto all’amministratore, si dovrà poi richiedere all’amministratore stesso del condominio l’elenco dei condomini che risultano essere morosi.

04|LA FASE ESECUTIVA

Si dovrà notificare ai condomini morosi l’atto di precetto relativo all’intero credito, per poi richiedere un pignoramento (mobiliare, immobiliare o presso terzi) nei loro confronti. Solo una volta che saranno stati inutilmente escussi i condomini morosi, si potrà agire nei confronti degli altri condomini.

05|I DUBBI

A oggi non esistono sentenze della Corte di cassazione che dicano chiaramente se la legge di riforma ha reintrodotto o no il criterio della solidarietà del debito: al momento, pertanto, potrebbero esserci sentenze dei giudici di merito contrastanti sul punto.

note

[1] Art. 63 disp. att. cod. civ.


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