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Genitori vogliono donare casa a uno dei figli: come fare?

11 Novembre 2021
Genitori vogliono donare casa a uno dei figli: come fare?

Come regalare una casa a un figlio e mettersi in sicurezza dalle contestazioni degli altri eredi e del Fisco: l’atto di donazione e le modalità. 

Se una coppia di genitori ha più figli e vuol regalare casa a uno solo di questi, sarà bene che conosca tutte le regole che disciplinano i trasferimenti immobiliari, gli atti di donazione, le regole sulla successione ereditaria e, non in ultimo, la normativa fiscale. Per poter operare in sicurezza, infatti, bisogna prevedere in anticipo eventuali contestazioni dei fratelli e i controlli dell’Agenzia delle Entrate. 

Ecco allora come fare se i genitori vogliono donare casa a uno dei figli. Di tanto parleremo qui di seguito. 

Come donare una propria casa a uno dei figli

Analizziamo innanzitutto le formalità necessarie ad eseguire la donazione. La donazione può essere di due tipi. Nel primo caso – quello che analizzeremo qui di seguito – l’immobile è già di proprietà dei genitori e questi lo vogliono trasferire al figlio.

In tal caso, le parti devono redigere un atto di donazione alla necessaria presenza di un notaio e di due testimoni (messi a disposizione, di solito, dallo stesso notaio). Dinanzi al notaio si procede al passaggio di proprietà con la sottoscrizione dell’atto di donazione. 

Non è necessario firmare prima un compromesso (il cosiddetto contratto preliminare) con cui i genitori prendono l’impegno per il futuro: anzi, un atto del genere sarebbe nullo in quanto incompatibile con la donazione. 

Sotto un profilo fiscale, l’atto di donazione sconta l’imposta di registro al 9%, l’imposta ipotecaria al 2%, l’imposta catastale all’1%. Se, per il figlio, si tratta della prima casa, l’imposta di registro scende dal 9 al 2% mentre l’imposta ipotecaria e catastale sono calcolate in misura fissa, pari a 50 euro ciascuna. 

Affinché si tratti della prima casa è necessario che il figlio non abbia altre abitazioni nello stesso Comune e non sia proprietario di un’altra casa comprata in precedenza con il bonus prima casa (salvo venderla entro 1 anno dal nuovo acquisto). Inoltre deve trasferire la propria residenza nel Comune ove si trova l’immobile oggetto di donazione. 

Come donare al figlio i soldi per comprare casa

Si può donare una casa al figlio anche acquistandola da un terzo. Si possono verificare due diverse soluzioni. 

In un caso, i genitori donano al figlio la somma necessaria a pagare il prezzo di vendita (o una parte del prezzo) lasciando poi che sia questi a versarla successivamente al venditore. La somma viene così bonificata sul conto corrente del figlio o gli viene fornita tramite assegni non trasferibili. 

Non è possibile usare contanti a pena di sanzioni che possono arrivare a 50mila euro per violazione della normativa sulla tracciabilità dei pagamenti. Peraltro, se il figlio non riuscisse a dimostrare con quali soldi ha acquistato l’immobile subirebbe un accertamento fiscale tramite Redditometro da parte dell’Agenzia delle Entrate.

È necessario specificare, nella causale del bonifico, che l’importo viene dato proprio per comprare la casa; inoltre l’atto di compravendita deve specificare che i soldi utilizzati per pagare la casa provengono da una donazione dei genitori; diversamente l’atto verrà inteso come una generica donazione e, per il suo compimento, sarà necessario recarsi dal notaio, con tutte le spese che ciò comporta.

In un secondo caso, i genitori pagano direttamente il venditore, versandogli il prezzo e lasciando che questi intesti il bene al figlio. In tal caso, si deve andare dal notaio una sola volta: per l’atto di compravendita vero e proprio, senza che vi sia la necessità di formalizzare anche la donazione dal notaio.

La casa regalata al figlio è anche della moglie?

La casa oggetto di donazione non entra in comunione dei beni anche se trasferita dopo il matrimonio. Se però i genitori donano solo parte del prezzo, il residuo valore entra in comunione.

Se però la coppia si separa o divorzia e il giudice assegna i figli alla moglie, quest’ultima può continuare a vivere nell’immobile può essendo di proprietà del marito.

Come evitare le contestazioni dei fratelli

La donazione della casa a un solo figlio può porre dei problemi in sede di divisione dell’eredità del genitore donante. Difatti, per legge, se anche non è necessario che tutti i figli abbiano la stessa quota di eredità, questi hanno però diritto a una quota minima, la cosiddetta legittima, che non può essere lesa in alcun modo neanche con testamento. 

Se dunque la donazione della casa ha ridotto le quote di legittima degli altri coeredi, questi potrebbero – entro 10 anni dall’apertura della successione – impugnare la donazione e riprendersi il bene affinché venga diviso equamente. 

Per evitare tale situazione si possono intraprendere più strade.

La prima di queste è l’atto di rinuncia alla contestazione da parte dei coeredi: atto però che può essere firmato solo dopo la morte del genitore donante e non prima. 

La seconda è donare la casa a tutti i figli e poi lasciare che questi donino a loro volta la propria quota all’unico fratello. C’è però bisogno del consenso di tutti e, in più, bisogna effettuare una serie di atti di donazione che rendono questa soluzione la più onerosa.

La terza via, quella più calcata ma anche la più rischiosa, è di simulare una vendita al posto della donazione, non potendo questa essere contestata alla morte del donante. A tal fine, però, sarà necessario che vi sia lo spostamento di denaro dal conto del donatario (il figlio) al donante (il genitore), cosa non semplice se poi si intende recuperare l’importo in contanti. 



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